Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi

Kiralama süresi yüz günü aşmıyorsa evet. Kanun turizm amaçlı kiralamayı, konutun kullanıcıya en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması olarak tanımlıyor ve bu kiralamalar için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınmasını zorunlu kılıyor. Platformun hangisi olduğunun bir önemi yok; belirleyici olan sürenin yüz günü aşmaması.

Evet. Kanun bir sayı veya gelir eşiği öngörmüyor; tek bir konutun yüz güne kadar kiralanması da tanımın içinde. “Ticari ölçekte yapmıyorum” savunması kanun metninde karşılık bulmuyor. Sıklığın önem kazandığı tek yer, yüz günden uzun sözleşme yapılan hâllerde bir yıl içinde dört kiralamayı aşma yasağıdır.

İzin belgesi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir; Bakanlık bu yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir. Belge ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir. Belge alındıktan sonra Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.

Evet ve bu şart katıdır. Başvuruda, izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış kararın ibrazı zorunludur. Tek bir kat malikinin olumsuz oyu başvuruyu engeller. Birden fazla bina içeren sitelerde yalnızca ilgili binanın kat malikleri aranır; izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir.

Oy birliği şartının yerine geçecek bir çoğunluk kararı kanunda öngörülmemiştir. Bu nedenle rıza alınamayan hâllerde izin belgesi düzenlenmesi mümkün olmaz. Değerlendirilebilecek tek yol, binanın yüksek nitelikli konut istisnasına girip girmediğidir; bunun için yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren bir hüküm bulunması ve kanunda sayılan hizmet ve mekân koşullarının sağlanması gerekir.

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı binada aynı kişi adına belge düzenlenen bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse, başvuruya işyeri açma ve çalışma ruhsatı eklenmesi gerekir; bina bir site içindeyse ayrıca tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır.

Hayır. Kanun bu yolu ayrıca kapatmıştır: her defasında yüz günden uzun süreli sözleşme yapılmış olsa bile, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konut dörtten fazla kiraya verilirse bir milyon lira idari para cezası uygulanır. Ölçüt sözleşmedeki süre değil, bir yıl içindeki kiralama sayısıdır.

İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralanan her konut için yüz bin lira idari para cezası uygulanır ve belge alması için on beş gün süre verilir. Bu sürenin sonunda belgesiz devam edilirse beş yüz bin lira ve bir kez daha on beş gün süre; buna rağmen devam edilirse bir milyon lira uygulanır. Bu tutarlar kanunun kabul tarihindeki değerler olup her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

Hayır. Kanun, mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan konutun kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanmasını açıkça yasaklamıştır. Aynı şekilde, izin belgesi sahibinden kiralanan turizm amaçlı konutun kullanıcı tarafından kendi nam ve hesabına başkasına kiralanması da yasaktır. Her iki hâlde de her sözleşme için yüz bin lira idari para cezası öngörülmüştür.

İzin belgesini alma yükümlülüğü her hâlde kiraya verene aittir. Kiraya veren dışında bir kişi tarafından turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülecekse, bu yalnızca Seyahat Acentaları Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir. Ayrıca izin belgesi olmayan konutların kiralanmasına aracılık edenler hakkında her sözleşme için yüz bin lira idari para cezası uygulanır.

Evet. İzin belgesi bulunmayan konutların tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcılar, Bakanlığın uyarısına rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmazsa her konut için idari para cezası uygulanır; ayrıca ilgili yayın bakımından içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir.

Edebilirsiniz. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı da Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir. Süreler kısa olduğundan kararın tebliğ tarihinin tespiti ilk yapılacak iştir.

Bu kanundaki idari yaptırımların önemli bir kısmı konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, bir kısmı ise doğrudan Bakanlık tarafından uygulanır. Cezaya karşı Kabahatler Kanunu’ndaki başvuru yolu izlenir ve süre kısadır. Bu nedenle tebligat tarihinin belgelenmesi ve başvurunun süresinde yapılması, itirazın esasından daha belirleyici olabilir.

Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği, birden fazla bağımsız bölüm içeren yüksek nitelikli konutlarda oy birliği ve yüzde yirmi beş şartları aranmaz. Bu konutlarda kiralama bir konut işletmesi eliyle de yapılabilir ve izin belgesi o şirket adına düzenlenir.

İzin belgesi sahibi gerçek kişi ise, ölüm tarihinden itibaren üç ay içinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmazsa izin belgesi geçersiz hâle gelir. Tüzel kişilerde ise tüzel kişiliğin sona ermesi aynı sonucu doğurur. Her iki hâlde de mevcut kullanıcıların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam eder.

Evet. Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi hâlinde, bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirilmesi gerekir. Bildirimin yapılmaması hâlinde elli bin lira idari para cezası uygulanır. Aynı şekilde Bakanlıkça istenen bilgi ve belgelerin otuz gün içinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi veya yanıltıcı belge verilmesi de aynı yaptırıma tabidir.

Konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin olarak yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya veya web sayfası gibi araçlarla kullanıcıya yanıltıcı tanıtım yapılması, taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya konutun sözleşmede belirtilenden kısa süreyle tahsis edilmesi hâllerinde izin belgesi sahibine yüz bin lira idari para cezası uygulanır. Konutun sözleşmeye uygun teslim edilmemesi ayrıca yaptırıma bağlanmıştır; verilen on beş gün içinde ödeme iade edilmezse ceza iki yüz bin liraya çıkar.

İki yol birlikte değerlendirilir. Birincisi idari yoldur: izin belgesi zaten binanın tüm kat maliklerinin oy birliğine bağlı olduğundan, rızanız alınmadan yürütülen faaliyet izinsiz kiralama olarak ihbara konu edilebilir. İkincisi kat mülkiyeti hukukundan doğan taleplerdir; rahatsızlığın niteliğine göre aykırılığın giderilmesi istenebilir, ihlalin diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle getirmesi durumunda ise kanunda öngörülen devir talebi gündeme gelebilir.