Muğla Borçlar Hukuku Avukatı

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırın üzerinde kararlaştırılan artış, aşan kısım bakımından geçersizdir. Taraflar arasında anlaşma bulunmaması hâlinde kira bedeli, aynı sınır içinde kalmak üzere hâkim tarafından belirlenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılmaması hâlinde sözleşme bir yıl daha uzar.

Kural olarak evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bunun istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir; bu yolda arabuluculuk zorunluluğu bulunmaz.

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak tazminat, ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu daha uzun zamanaşımı süresi uygulanır.

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Bununla birlikte kira bedelleri, faiz ve periyodik nitelikteki bazı edimler ile belirli meslek gruplarının alacakları için beş yıllık zamanaşımı öngörülmüştür. Hangi sürenin uygulanacağı alacağın kaynağına göre değiştiğinden, her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Her uyuşmazlıkta zorunlu değildir; ancak birçok hâlde borçlunun temerrüde düşürülmesi için gereklidir. Temerrüdün gerçekleşmesi faizin başlangıç tarihini ve bazı taleplerin ileri sürülebilirliğini etkiler. Kira ilişkisinde ise ihtar, tahliye sebeplerinin bir kısmı bakımından kanunen aranan bir koşuldur. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir; ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı bakımından en güvenli yöntem budur. İadeli taahhütlü posta ve kayıtlı elektronik posta da kullanılabilir. Gönderinin muhatabın güncel adresine yapılması, adres değişikliği hâlinde tebligatın geçerliliği tartışmasını önlemek bakımından önem taşır.

İlamsız icra takibinde ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edilebilir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur; bu durumda alacaklının itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yoluna başvurması gerekir. Sürenin kaçırılması hâlinde takip kesinleşeceğinden, tebliğ tarihinin tespiti öncelikli işlemdir.

Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Ayrıca kefilin; sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması hâlinde bu sıfatla yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Bu şekil şartlarına uyulmaması geçersizlik sonucu doğurur.

Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve edimin ifasının borçludan beklenemez hâle gelmesi durumunda, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme imkânı tanımaktadır. Uyarlama talebi, koşulların gerçekleştiğinin somut olarak ortaya konulmasını gerektirir; genel ekonomik gerekçeler tek başına yeterli görülmemektedir.

Dönme, sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır; taraflar birbirlerine verdiklerini iade eder. Fesih ise sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdirir; o ana kadar doğmuş borçlar ayakta kalır. Hangi hakkın kullanılacağı sözleşmenin türüne ve aykırılığın niteliğine göre belirlenir; yanlış hakkın kullanılması talebin reddine yol açabilir.

Kişilik hakkının hukuka aykırı biçimde zedelenmesi hâlinde manevi tazminat istenebilir. Bedensel bütünlüğün ihlâlinde zarar görene, ölüm hâlinde ise ölenin yakınlarına manevi tazminat ödenmesine karar verilebilir. Takdir edilecek miktar; olayın ağırlığı, tarafların ekonomik durumu ve kusur oranı gibi ölçütler dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.

Talep; kusurlu sürücüye, aracın işletenine ve zorunlu mali sorumluluk sigortası bakımından ilgili sigorta şirketine yöneltilebilir. Sigorta şirketine karşı ileri sürülecek taleplerde, dava açılmadan önce sigortacıya başvuru yapılması gerekmektedir. Bedensel zarara ilişkin taleplerde ise kalıcı sakatlık oranının tespiti sürecin belirleyici aşamasıdır.

Geçerlidir; ancak katı koşullara bağlıdır. Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Taahhüdün kiralananın tesliminden önce alınmış olması hâlinde geçerlilik tartışması doğar. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık süre kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı o kira yılı bakımından ortadan kalkar.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların ayrı ayrı ve haklı olması, yani gerçekten muaccel bir kira borcuna dayanması aranır.

Kiralananı sonradan edinen kişi; onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır; ancak yeni malik, gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Sürenin eksik verilmesi bildirimi geçersiz kılar. Bu yolun yanında, kira alacağının icra takibine konu edilmesi ve tahliye talepli takip yürütülmesi de mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Genel kural, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmesidir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestlik yoktur: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Alt kiracının kiralananı farklı biçimde kullanması hâlinde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder.

Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bu süreler, sözleşmeden doğan alacaklara ilişkin genel on yıllık süreden farklıdır. Yanlışlıkla yapılan ödemelerin geri istenmesi gibi hâllerde iki yıllık sürenin ne zaman işlemeye başladığının tespiti, talebin kaderini belirler.

Ceza koşulu kural olarak geçerlidir ve alacaklı, zarara uğradığını ispat etmek zorunda kalmaksızın kararlaştırılan cezayı isteyebilir. Ancak hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirmekle yükümlüdür. İndirim değerlendirmesinde borçlunun ekonomik durumu, borcun ifa edilen kısmı ve tarafların menfaat dengesi gözetilir. Ayrıca ceza koşulunun asıl borca bağlı olduğu unutulmamalıdır: asıl borç geçersizse ceza koşulu da istenemez.

İbra, borcun sona erme sebeplerinden biridir; ancak geçerliliği koşullara bağlıdır. Özellikle iş ilişkisi ve benzeri korunan ilişkilerde kanun, ibranın yazılı olmasını, ibra tarihi itibarıyla borcun muaccel olmasını ve ödemenin banka aracılığıyla yapılmasını arar. Miktar içermeyen, matbu ve genel ifadelerle düzenlenmiş ibra belgeleri uygulamada çoğu zaman geçersiz sayılmakta ya da yalnızca makbuz hükmünde kabul edilmektedir. Bu nedenle imzalanan belgenin bir örneğinin saklanması önem taşır.

Ayıplı ifa hâlinde alıcı; sözleşmeden dönme, satış bedelinin indirilmesi, ayıpsız benzeriyle değiştirme veya onarım isteme haklarından birini seçebilir. Hangi hakkın kullanılacağı, ayıbın niteliğine ve kullanılan hakkın sonuçlarına göre belirlenir. Tüketici işlemleri ile tacirler arası satışlar farklı ihbar sürelerine tabidir; tacirler arası ilişkide süreler çok daha kısadır. Her hâlde ayıbın tespit edildiği anda belgelenmesi ve satıcıya ispat edilebilir bir yöntemle bildirilmesi gerekir.

Müteselsil borçlulukta alacaklı, borcun tamamını borçlulardan herhangi birinden isteyebilir; borçlular arasında bir sıra gözetmek zorunda değildir. Tamamını ödeyen borçlu, diğer borçlulara kendi paylarına düşen kısım için rücu edebilir. Bu nedenle kefil olurken veya birlikte borç altına girerken, iç ilişkideki pay dağılımının yazılı olarak belirlenmesi, sonradan açılacak rücu davasında ispat kolaylığı sağlar.

Alamazsınız. Zamanaşımı borcu sona erdirmez; yalnızca borçluya ödemeden kaçınma imkânı verir. Bu nedenle zamanaşımı def’i ileri sürülmeden yapılan ödeme geçerli bir ifa sayılır ve geri istenemez. Ayrıca zamanaşımı def’inin süresinde ileri sürülmesi gerekir; davada zamanaşımı savunması yapılmazsa mahkeme bunu kendiliğinden dikkate almaz. Bu nedenle dava dilekçesi tebliğ edildiğinde cevap süresinin kaçırılmaması önemlidir.

Öncelikle karşı tarafın kimliği ve temsil yetkisi doğrulanmalıdır; şirket adına imza atan kişinin yetkisi imza sirküleri veya sicil kaydıyla teyit edilmelidir. Ardından edimin kapsamı, ifa yeri ve zamanı, ödeme koşulları, temerrüdün sonuçları, fesih hâlleri ve uyuşmazlık çözümüne ilişkin hükümler tek tek değerlendirilmelidir. Matbu sözleşmelerde karşı tarafça tek yanlı hazırlanan genel işlem koşulları bulunabileceğinden, bunların ayrıca incelenmesi gerekir. Son olarak, sözleşmenin imzalı bir nüshasının ve eklerinin saklanması ispat bakımından zorunludur.

Vekâletnamede verilen yetkinin kapsamı içinde kalan işlemler, doğrudan vekâlet vereni bağlar. Bu nedenle vekâletnamenin kapsamı, düzenlenirken sınırlandırılabilir. Taşınmaz satışı, bağışlama, kefil olma ve dava açma gibi bazı işlemler için ise özel yetki aranır; genel vekâletname bu işlemler bakımından yeterli olmaz. Vekâletnamenin azli her zaman mümkündür; ancak azil, karşı tarafa ve ilgili kurumlara bildirilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından sonuç doğurmayabilir.

Eser sözleşmesinde yüklenici, meydana getirdiği eserin ayıplı olmasından sorumludur. İş sahibi; eserin ücretsiz onarılmasını, ayıp oranında bedelden indirim yapılmasını ya da ayıp eserin kabulünü imkânsız kılacak veya hakkaniyete aykırı düşecek ölçüde ağırsa sözleşmeden dönmeyi isteyebilir. Bunun için eserin teslim alınmasından sonra gözden geçirilmesi ve ayıbın uygun süre içinde bildirilmesi gerekir. Yüklenicinin ağır kusuru bulunan hâllerde daha uzun süreler uygulanır; bu nedenle teslim ve bildirim tarihlerinin belgelenmesi önem taşır.

Taraflar faiz oranını sözleşmeyle belirleyebilir; ancak bu serbestlik sınırsız değildir. Kanun, sözleşmeyle kararlaştırılacak yıllık faiz oranına ve temerrüt faizine üst sınır getirmiştir; bu sınırı aşan kısım geçersizdir. Ticari işlerde ise farklı bir rejim uygulanır. Faiz kararlaştırılmamış olsa dahi, borçlunun temerrüde düşmesi hâlinde kanuni faiz talep edilebilir. Faiz başlangıç tarihi çoğu uyuşmazlıkta anapara kadar tartışma konusu olduğundan, temerrüdün ne zaman gerçekleştiği belgelenmelidir.

Kanun, bağışlamanın geri alınabileceği hâlleri sınırlı olarak sayar. Bağışlanan kişinin, bağışlayana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlemesi, bağışlayana veya ailesine karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması ya da yüklemeli bağışlamada yüklemeyi haklı sebep olmaksızın yerine getirmemesi bu hâller arasındadır. Geri alma hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde kullanılmalıdır. Taşınmaz bağışlarında ayrıca resmî şekil şartı aranır.

İspat yükü kural olarak ödeme yaptığını iddia eden taraftadır. En güvenli yöntem, ödemenin banka aracılığıyla ve açıklama kısmına hangi borca ilişkin olduğu yazılarak yapılmasıdır. Açıklamasız yapılan havaleler, taraflar arasında birden fazla ilişki bulunduğunda hangi borca mahsup edildiği tartışmasına yol açar. Elden yapılan ödemelerde ise tarih, tutar ve borcun konusu belirtilen imzalı bir makbuz alınması gerekir. Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde, kanunda öngörülen parasal sınırın üzerindeki ödemeler kural olarak tanıkla ispat edilemez; bu sınırın altında kalan ödemelerde dahi yazılı belge, uyuşmazlığın süresini belirgin biçimde kısaltır.

Değildir. Bir tarafça önceden tek başına hazırlanıp karşı tarafa sunulan genel işlem koşulları bakımından kanun özel bir denetim öngörür. Karşı tarafın menfaatine aykırı olan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde ağır sonuç doğuran koşullar yazılmamış sayılabilir. Ayrıca sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan koşullar da aynı sonuca tabidir. Sözleşmenin kurulması sırasında bu koşullara ilişkin bilgilendirme yapılmamış veya inceleme fırsatı tanınmamışsa, denetim daha katı uygulanır. Bu nedenle matbu sözleşmelerin imzalanmadan önce ilgili bölümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden hiçbir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez; bu yasağa rağmen alınan bedel derhâl iade edilir ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge geçersizdir. Cayma hakkının kullanılmasıyla, bu sözleşmeyle birlikte düzenlenmiş yeniden satım ve değişim sözleşmeleri de kendiliğinden sona erer. Bedel bağlı kredi ile karşılanıyorsa ve bildirim süresi içinde kredi verene de yöneltilirse, kredi sözleşmesi de tazminatsız sona erer.

Sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun verilmesi zorunludur. Mesafeli yöntemle kurulanlar hariç, satıcı tüketicinin sözleşme tarihini kendi el yazısıyla yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz; devre mülk hariç devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için yapılabilir. Ayrıca kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği yoluyla devre tatil hakkı tanınamaz ve devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar satış yapamaz.