İhalenin feshi: şikâyet hakkı, süre, fesih sebepleri ve para cezası

İcra ve İflas Kanunu m. 134/1'e göre icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur; ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir. İhalenin feshi bu sonucu ortadan kaldırmaya yönelik yoldur. m. 134/2'ye göre ihalenin feshi, Türk Borçlar Kanunu m. 281'de yazılı sebepler de dâhil olmak üzere, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile istenir. Uygulamada “ihalenin feshi davası” denmesine karşın kanun bu talebi bir şikâyet olarak kurar; aşağıda “dava” kelimesi yalnız kararlardan aktarılan ifadelerde geçer.

Hukuk Genel Kurulu, ihalenin feshinin m. 134/2 uyarınca şikâyet yoluyla icra mahkemesinden istendiğini, şikâyet teknik anlamda bir dava olmadığı için uygulanacak usulün şikâyet usulü olduğunu belirtmiş ve ihalenin feshini şikâyetin özel bir hâli olarak nitelemiştir. (Yargıtay HGK, E. 2025/207)¹ Kurul bu nitelendirmeden, ihalenin feshi şikâyetinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilemeyeceği ve bu nedenle Harçlar Kanunu m. 30 ile HMK m. 150'nin uygulanamayacağı sonucunu çıkarmıştır.¹ Taşınmazın ihaleden önce kesinleşen bir tapu iptali ve tescil kararıyla başkasına geçtiği bir dosyada da Kurul, inceleme konusu işin şikâyet niteliğinde olduğunu ve bir dava olmadığını tekrarlamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2022/331)²

Türk Borçlar Kanunu m. 281/1'e göre hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilir. Aynı madde cebrî artırmalar hakkındaki özel hükümleri saklı tutar. İcra yoluyla yapılan satışlar için İİK m. 134/2, TBK m. 281'de yazılı sebepleri de kapsayacak biçimde ihalenin feshini kendi süresi ve usulüyle ayrıca düzenler.

Talep, ihale bedelinin ödenmesini durdurmaz. m. 134'ün sekizinci fıkrasına göre taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben katılmamışlarsa, ihalenin feshi istenmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya m. 130'a göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır; ödenen bedel şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır. İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez (m. 134/9). Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat da şikâyet süresinin geçmesinden ya da şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır (m. 134/12).

İİK m. 134/2 ihalenin feshini isteyebilecek kişileri tek tek sayar: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar. Bu kişilerin talebi, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla ve ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılır. 7571 sayılı Kanunla aynı fıkraya eklenen cümleye göre, belirtilen kişiler dışında kalanlar ihalenin feshini isterse mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder; İİK yürürlük tablosuna göre bu değişiklik 25/12/2025'te yürürlüğe girmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'na göre hükümdeki “yalnız” kelimesi, madde metninde sayılmayan kişilerin ihalenin feshi talebinde bulunamayacağını gösterir ve bu düzenlemenin sebebi kötüniyetle ihalenin feshinin istenmesini önlemektir.¹ (Yargıtay HGK, E. 2025/466)³ Kurul, 7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle “tapu sicilindeki ilgililer” ifadesinin “resmî sicillerdeki ilgililer” olarak genişletildiğini ve sınırlı ayni hak sahiplerinin de ihalenin feshini isteyebileceğinin düzenlendiğini belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2023/958)⁴ Kurul'un 2025 tarihli bir kararına göre kanun, her hukuki yararı olana değil, hukuki yararı olanlar içinde “ilgili” konumunda bulunan kişilere şikâyet yoluyla ihalenin feshini isteme hakkı tanımıştır. (Yargıtay HGK, E. 2024/524)⁵

Talepte bulunanın hangi grupta olduğu harç ve teminat yükünü de belirler. m. 134/3'e göre satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır. m. 134/4'e göre aynı kişiler, ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır; teminat veya harç yatırılmaz ya da eksik yatırılırsa mahkeme iki haftalık kesin süre içinde tamamlanmasını, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bir muhtırayla bildirir. Hukuk Genel Kurulu, talepte bulunanın m. 134/2'ye göre ilgili olup olmadığının ya da hangi kategoriye girdiğinin belirlenmesinin nispi harç ve teminat yatırmasının gerekip gerekmediğinin tespiti bakımından önemli olduğunu vurgulamıştır.³

7571 sayılı Kanundan önce yapılan bir ihaleye ilişkin 2026 tarihli kararında Hukuk Genel Kurulu, m. 134/3 uyarınca ödenecek nispi harcın Harçlar Kanunu anlamında olağan bir yargı harcı olmadığını, ihalenin feshi talebinin bir ön şartı olarak düzenlendiğini kabul etmiş; mahkemenin verdiği iki haftalık kesin süreye rağmen peşin nispi harç yatırılmadığından şikâyetin usulden reddini yerinde bulmuştur. Karar ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir.¹ Bugün eksik harç ve teminat için kesin süre verilmesi ve süresinde tamamlanmazsa talebin reddedilmesi doğrudan m. 134/4'ün 7571 sayılı Kanunla eklenen cümlelerinden okunur.

Hukuk Genel Kurulu'nun 2024 tarihli bir kararı ise bu değişiklikten önceki metne göre verilmiştir: Kurul, pey sürmek suretiyle ihaleye katılanların ve ihalenin feshini isteyebilecek kişiler arasında sayılmayan kişilerin ihalenin feshi talebinin ihale bedeli üzerinden nispi harca tabi olduğunu ve bu kişilerin teminat göstermesi gerektiğini, Kanun'un açık hükmü karşısında yorum yoluyla yeni kural konulamayacağını belirtmiş; sayılmayan üçüncü kişinin talebinde de harç ve teminat şartının usulünce yerine getirilerek değerlendirme yapılması gerektiğini oy çokluğuyla kabul etmiştir.⁴ Bugünkü m. 134/2'ye göre sayılanlar dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedildiğinden, bu kararın sayılmayan kişilere ilişkin kısmı değişiklikten önceki dönemi yansıtır.

“Borçlu” kavramı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte ipotek veren üçüncü kişiyi de kapsar. Hukuk Genel Kurulu'na göre ipotek veren üçüncü kişi takibin borçlu tarafında yer alır ve kredi borçlusuyla zorunlu takip arkadaşı konumundadır; bu nedenle takibe konu bütün ipotekli taşınmazlar hakkında, taşınmaz kendi mülkiyetinde olsun veya olmasın, ihalenin feshini isteyebilir ve m. 134/3-4 uyarınca nispi harç yatırması ve teminat göstermesi gerekmez.³ Bu 2026 tarihli karar oy çokluğuyla verilmiş; Kurul direnme kararını yerinde bulmuş, işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyayı 12. Hukuk Dairesine göndermiştir.³ Hukuk Genel Kurulu'na göre malı satın alan ihale alıcısı da malın önemli niteliklerinde hataya düşürüldüğü iddiasıyla ihalenin feshini isteyebilir.²

İİK m. 134'ün on birinci fıkrasına göre ihalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, gerçekleşen yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin bozulduğunu ispata mecburdur. Hukuk Genel Kurulu bu hükümden, ihalenin feshini isteyebilecek kişilerin somut bir olayda bunu isteyebilmesi için ihalenin feshedilmesinde hukuki yararlarının bulunmasının şart olduğu (dava şartı), ihalenin feshini isteyenin somut bir fesih sebebine dayanması ve bu yolsuzluk nedeniyle menfaatinin ihlal edilmiş olması gerektiği sonucunu çıkarır. (Yargıtay HGK, E. 2021/345)⁶³

Satılan malın muhammen bedelin altında bir bedelle satılmış olması tek başına ihalenin feshi sebebi değildir.⁶ Hukuk Genel Kurulu'nun 2022 tarihli kararında, malın muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olması hâlinde ihalenin feshini istemekte kural olarak hukuki yarar bulunmadığı, ancak yapılan usulsüzlük malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemişse bundan zarar gören ilgilinin (örneğin borçlunun) hukuki yararının bulunduğu kabul edilmiş;⁶ kıymet takdirine süresinde şikâyet yoluyla itiraz eden ilgilinin de kıymet takdirinin usulsüzlüğüne dayanarak ihalenin feshini isteyebileceği ve bu durumda ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde olsa bile zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.⁶ Bu kararın hukuki yarar yönünden verilen kısmı oy çokluğuyla, satış ilanının tebliğine ilişkin kısmı oy birliğiyle kurulmuştur ve karar 7343 sayılı Kanundan önce yapılan bir ihaleye ilişkindir.⁶

Hukuk Genel Kurulu 2023 tarihli bir kararında, taşınmazlar muhammen bedelin üzerinde satılmış olsa da satış ilanı kendisine tebliğ edilmeyen ipotek alacaklısının ihaleye katılıp pey sürme ve talebi artırıcı yönde çalışma imkânı engellendiği için hukuki yararının bulunduğunu kabul etmiş ve ihalenin feshine ilişkin direnme kararını oy çokluğuyla onamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2023/253)⁷ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09.11.2023 tarihli bozma kararında, muhammen bedelin üstündeki satışta hukuki yararı yalnız kıymete yönelik itiraz, fesat iddiası ya da kamu düzeni gibi istisnai hâllerde kabul eden görüşünü değiştirmiş; usulsüzlüğün malın daha yüksek bedelle satılmasını önlediği durumda bundan zarar gören ilgilinin hukuki yararını kabul etmiştir. Hukuk Genel Kurulu 2025 tarihli kararında bu bozmayı benimsemiştir.⁵ Kurul bu kararında ihale bedelinin malın tahmin edilen değerinden yüksek olduğu her ihalenin feshi isteminin bu gerekçeyle reddedilmesinin doğru olmadığını, asıl olanın malın gerçek değerinden ihale edilmesi olduğunu ve muhammen değerin üzerinde satışın her zaman zarar unsurunun oluşmadığı ve malın gerçek değerini bulduğu anlamına gelmediğini belirtmiş; şikâyetçi borçlunun hukuki yararı bulunduğundan dilekçede ileri sürülen fesih iddialarının incelenmesi gerektiğine oy çokluğuyla karar vermiştir.⁵ 2026 tarihli bir Hukuk Genel Kurulu kararı da bu 2025 kararını anarak, ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olduğu durumda her zaman zarar unsurunun oluşmadığı sonucuna varılamayacağını tekrarlamıştır.³

Kıymet takdiri raporu kendisine usulüne uygun tebliğ edilmeyen borçlu bakımından da Hukuk Genel Kurulu, ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde olsa bile satışa esas muhammen bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı inceleneceği için bu aşamada zarar unsurunun gerçekleşmediğinin ve borçlunun hukuki yararının bulunmadığının söylenemeyeceğini oy birliğiyle kabul etmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2023/681)⁸ Bu nedenle bugünkü içtihatta “muhammen bedelin üstünde satıldı” tespiti tek başına talebi sonuçlandırmaz; ileri sürülen yolsuzluğun satış bedelini etkileyip etkilemediği incelenir.⁵

İİK m. 134 fesih sebeplerini tek tek saymaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi iki ayrı kararında, maddede yalnız TBK m. 281'de (2024/8231 sayılı kararda mülga BK m. 226) yazılı sebeplere, satış ilanının tebliğ edilmemesine, satılan malın esaslı niteliklerindeki hataya ve ihaledeki fesada değinildiğini belirtmiş; ihalenin bozulma nedenlerini doktrin ve Yargıtay uygulamasındaki sırasıyla 1) ihaleye fesat karıştırılması, 2) artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, 3) ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler, 4) alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmesi olarak dört grupta toplamıştır. (Yargıtay 12. HD, E. 2024/4755)⁹ (Yargıtay 12. HD, E. 2024/5808)¹⁰ Hukuk Genel Kurulu'na göre kamu düzeni söz konusu olduğunda, fesih sebepleri arasında gösterilmese de icra mahkemesi kendiliğinden ihalenin feshine karar verebilir.⁵

Satış ilanının tebliği m. 127'de düzenlenir: ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililerine tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslere tebliğ edilir; adres tapuda kayıtlı değilse varsa adres kayıt sistemindeki adresler tebligat adresi sayılır; bunların dışında ayrıca adres araştırması yapılmaz ve gazetede veya elektronik satış portalında yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer. Hukuk Genel Kurulu'na göre borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi kural olarak başlı başına ihalenin feshi sebebidir.⁶⁸⁷ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026 tarihli bir kararında aynı ilkeyi ortaklığın giderilmesi için yapılan satışta paydaş bakımından, süreklilik arz eden içtihadı olarak tekrarlamıştır. (Yargıtay 12. HD, E. 2026/2863)¹¹ Ancak taşınmaz muhammen bedelin üstünde satılmışsa Kurul sonucu m. 134'teki menfaat ihlali şartına bağlamıştır: 2022 tarihli kararda satış ilanı usulsüz tebliğ edildiği hâlde muhammen bedelin üstünde satılan taşınmaz yönünden borçlunun hukuki yararını ispatlayamadığı kabul edilmiş,⁶ 2024 tarihli kararda satış ilanı ve kıymet takdiri raporu usulsüz tebliğ edilmiş olsa da doğrudan fesih yerine değerin keşifle belirlenmesi istenmiş,⁸ 2025 tarihli kararda satış ilanı örneği gönderilmeyen borçlunun satıştan haberi olsaydı satışı önleme fırsatı bulacağını ispat etmesi hâlinde yararının bulunduğu belirtilmiştir.⁵

Tebliğ gereken ilgililer yalnız borçlu ve alacaklı değildir. Hukuk Genel Kurulu, doktrine dayanarak ipotek alacaklılarına, ipotekli borç senedi ve irat senedi alacaklılarına, irtifak ve intifa hakkı sahiplerine, taşınmazın diğer paydaşlarına ve hacizli taşınmazı satın alan alacaklıya da satış ilanının birer örneğinin tebliğ edilmesi gerektiğini belirtmiştir.⁷ Aynı kararda Kurul, doktrine dayanarak satış ilanının bir ilgiliye tebliğ edilmemiş olmasının kural olarak yalnız başına fesih sebebi olduğunu, ancak ilanın tebliğ edilmediği ilgili ihaleye katılıp pey sürecek ve talebi artıracak durumda değilse ya da bu çabasıyla sonucu değiştiremeyecek idiyse tebliğ eksikliğinin tek başına fesih sebebi sayılmaması gerektiğini aynı paragrafta açıklamış;⁷ somut olayda ipotek alacaklısının şikâyet dilekçesinde taşınmazları satın alma niyetinde olduğunu belirtmesini de içeren olay özelliklerini gözeterek hukuki yararını kabul etmiştir.⁷ Kurul'a göre satış ilanının borçluya tebliğ edilmesindeki amaç, borçlunun satışa hazırlanabilmesi ve katılımı artırarak daha rekabetçi bir ortam yaratılmasına, dolayısıyla ihalenin daha yüksek bedelle yapılmasına fırsat oluşturulmasıdır.⁵ Tebliğin usulüne uygunluğu da denetlenir: muhatabın tebliğ sırasında adresinde bulunmadığı tespit edilip tutanağa yazılmadan birlikte oturan kişiye yapılan tebliğ usulsüzdür.⁶

İhaleye fesat bakımından Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, ihalenin amacına ulaşmasını, malın gerçek değerine satılmasını ve ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici, dürüstlük kuralıyla bağdaşmayan davranışları ve ihaleye katılıma engel olunmasını ihaleye fesat karıştırma saymıştır.⁹ 2024 tarihli bu kararda Daire, iddianamedeki tespitleri, kamera kayıtları üzerine alınan bilirkişi raporunu ve taşınmazın muhammen bedelinden oldukça düşük bir bedelle ihale edilmesini birlikte değerlendirerek ihalenin olağan koşullarda yapılmadığı, açık rekabetin engellendiği ve ihaleye fesat karıştırıldığı sonucuna varmış, talebin reddine ilişkin kararı bozmuştur.⁹ Aynı eylemin ceza yargılaması ayrı bir yoldur ve bu rehberin konusu değildir.

Esaslı nitelikte hata, alıcının ihaleye konu malın önemli nitelikleri hakkında yanıltılmasıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin bir aracın satışına ilişkin kararına göre alıcının hataya düşmesi, artırma şartnamesi veya ilanının kanuna uygun yapılmaması ya da artırmayı yapan memurun bir yolsuzluk yapması hâllerinde ortaya çıkar; satış ilanı ve şartnamede gösterilen kilometre ile aracın gerçek kilometresi arasında fark varsa, artırmaya hazırlık aşamasındaki yanlış işlemler nedeniyle satılan malın esaslı niteliklerinde hata söz konusu olur ve bu durum ihalenin feshine sebep olur.¹⁰

Satışa hazırlık aşamasında icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir; kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir (İİK m. 128/2). m. 128/a'ya göre kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; yatırılmazsa şikâyet başka bir işleme gerek olmaksızın kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler yaratan benzer hâller bunun istisnasıdır. Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.

Bu ön aşama, ihalenin feshi talebini doğrudan etkiler. Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre kanunun tanıdığı bu imkânı kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemez. (Yargıtay 12. HD, E. 2026/1548)¹² (Yargıtay 12. HD, E. 2025/7465)¹³ Hukuk Genel Kurulu da kıymet takdirine karşı süresinde (yedi gün içinde) icra mahkemesine şikâyette bulunmayan ilgilinin, kıymet takdirinin usulsüzlüğüne dayanarak ihalenin feshini isteyemeyeceğini belirtmiştir.⁸ 2025 tarihli bir kararda Daire, kıymet takdirine süresinde itiraz eden tek borçlu şirket olduğu için, itiraz etmeyen diğer iki borçlu yönünden de ihalenin feshine karar verilmesini hatalı bulmuş ve kararı bu borçlular yönünden bozmuştur.¹³

Yargıtay kararlarına göre kıymet takdirine itiraz üzerine verilen kararlar kesin olsa da, süresinde şikâyet edilmişse icra mahkemesinin bu kararı ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenebilir.¹²⁸ Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre bu durumda mahkemenin yapacağı iş, kıymet takdirine ilişkin itirazları uzman bilirkişi eşliğinde keşif yaparak incelemek, değerin belirlendiği tarihi esas almak ve bilirkişinin bulduğu değer ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerindeyse ihalenin feshine, altındaysa talebin reddine karar vermektir (Daire bu ölçütü Hukuk Genel Kurulunun bir kararına dayandırmıştır; Kurul aynı ölçütü 2024 tarihli kararında da tekrarlamıştır).¹²⁸ 2026 tarihli bu kararda kıymet takdirinde 675.000 TL olarak belirlenen ve muhammen bedel olarak gösterilen değer, keşifte aynı tarih itibarıyla 675.500 TL bulunmuş; Daire, son değerin muhammen bedelin üzerinde olmasını içtihatları gereği başlı başına ihalenin feshi sebebi saymıştır.¹²

Kıymet takdiri raporu kendisine hiç ya da usulüne uygun tebliğ edilmeyen ilgili bakımından Hukuk Genel Kurulu, bu ilgilinin kıymet takdirine itiraz imkânını satış ilanının tebliği üzerine kullanabileceğini belirtmiştir.⁸ Kurul, raporun ve satış ilanının takibin diğer borçlusuna bırakılarak yapılan usulsüz tebligatla bildirildiği bir dosyada, borçlunun kıymet takdirine itiraz hakkını kullanamadığı için kıymet takdirinin usulsüzlüğüne dayanarak ihalenin feshini isteyebileceğini kabul etmiş; ancak sonucun kendiliğinden fesih olmadığını, taşınmazın değerinin tespit edilerek muhammen bedelin üzerinde çıkarsa ihalenin feshine, altında çıkarsa zarar unsuru oluşmadığından talebin reddine karar verilmesi gerektiğini oy birliğiyle belirtmiştir.⁸

İİK m. 134/2'ye göre ihalenin feshi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir ve ilgililerin ihalenin yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir. m. 134'ün onuncu fıkrasına göre satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ya da ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar; ancak bu süre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Bir yıllık sürenin başlangıcı 7343 sayılı Kanunla “ihaleden” ibaresi değiştirilerek bu şekle getirilmiştir. İİK geçici m. 18'e göre 7343 sayılı Kanunla m. 134'ün dokuz ve onuncu fıkralarında yapılan değişiklikler, Adalet Bakanlığınca belirlenen il veya ilçelerde m. 111/b'nin uygulanmasına ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren uygulanmaya başlanır ve en geç bir yılın sonunda ülke genelinde uygulanır; geçiş tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda değişikliklerden önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Hukuk Genel Kurulu'na göre yedi günlük ihalenin feshi süresi hak düşürücü niteliktedir ve icra mahkemesince kendiliğinden gözetilir; süre kural olarak ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar.² Satılan malın esaslı niteliklerindeki hata sonradan öğrenilmişse yedi günlük süre hatanın öğrenildiği tarihten itibaren işler.² Satış ilanı ilgiliye tebliğ edilmemişse yedi günlük süre ihaleden gerçekten bilgi sahibi olunduğu tarihten itibaren başlar.⁷ Bu iki Hukuk Genel Kurulu kararı 7343 sayılı Kanundan önce yapılan ihalelere ilişkindir ve bir yıllık üst sınırın başlangıcını o dönemin metnine göre ihale tarihi olarak anar; bugünkü başlangıç yukarıda aktarılan m. 134'ün onuncu fıkrasından okunur.² 2024 tarihli kararda ihale alıcısı, hatayı en geç icra müdürlüğüne verdiği dilekçeyle öğrendiği hâlde ihalenin feshini aylar sonra istediği için Kurul talebin süreden reddedilmesi gerektiğine oy çokluğuyla karar vermiştir.²

Satış ilanı usulüne uygun tebliğ edilmişse öğrenme tarihi o tebliğ tarihidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026 tarihli bir kararında, satış ilanı borçlu vekiline ihaleden aylar önce tebliğ edildiği için borçlunun ihale tarihinden o tarihte haberdar olduğunu, ihaleden yaklaşık dört ay sonra yapılan şikâyetin esasa girilmeden süreden reddedilmesi gerektiğini belirtmiş; borçlunun deprem nedeniyle sürelerin durduğuna ilişkin iddiası bu sonucu değiştirmemiştir. (Yargıtay 12. HD, E. 2026/436)¹⁴ Aynı Daireye göre alıcı hataya düşürüldüğünü ihale gününden sonra öğrenirse ihalenin feshini isteme süresi hataya düşürüldüğünü öğrendiği günden itibaren yedi gündür.¹⁰ Bu iki Daire kararı maddenin 7343 sayılı Kanundan önceki lafzını aktarır ve bir yıllık üst sınırı o lafızdaki yedinci fıkraya göre ihaleden itibaren sayar;¹⁰¹⁴ bugün bu üst sınır m. 134'ün onuncu fıkrasına göre ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren işler.

İspat yükü talep edendedir: m. 134'ün on birinci fıkrasına göre ihalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, gerçekleşen yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin bozulduğunu ispat etmek zorundadır. İcra mahkemesine getirilen işler ivedi işlerdendir ve bu işlerde basit yargılama usulü uygulanır (İİK m. 18/1). m. 134/5'e göre icra mahkemesi ihalenin feshi talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile gereken kararı verir; talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

Hukuk Genel Kurulu'na göre satış ilanı örneği gönderilmeyen borçlu, satıştan haberi olsaydı satışı önleme fırsatı bulacağını ispat ederse ihalenin feshinde hukuki yararının bulunduğu kabul edilmelidir.⁵ Değer iddialarında ispat aracı keşif ve bilirkişidir: Kurul'a göre kıymet takdirinin usulsüzlüğüne dayanılabilen hâllerde, ihalenin feshini inceleyen mahkeme itirazları uzman bilirkişiyle keşif yaparak inceler ve taşınmazın değerinin muhammen bedelin üzerinde olup olmadığını belirler.⁸ Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de kıymet takdirine yönelik fesih iddialarının uzman bilirkişi eşliğinde keşifle incelenmesini ve değerin belirlendiği tarihin esas alınmasını aramaktadır.¹²

Fesat iddiasında Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kamera kayıtları üzerine alınan bilirkişi raporunu, iddianamedeki tespitleri ve ihale bedelinin muhammen bedelden oldukça düşük olmasını birlikte değerlendirmiştir.⁹ Esaslı nitelikte hata iddiasında ise Daire, ilanda gösterilen kilometreyle çelişen eski tarihli muayene raporu karşısında aracın uzman bilirkişi eşliğinde keşfedilerek gerçek kilometresinin tespit edilmesi gerektiğini, bu yapılmadan talebin reddedilmesini eksik inceleme saymıştır.¹⁰

Taraf teşkili de mahkemece kendiliğinden incelenir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemede ve temyiz hâlinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir; ortaklığın giderilmesi kararına dayalı satışlarda ihalenin feshi talebinde alıcı ile birlikte paydaşların tamamı karşı taraf olarak gösterilmelidir. (Yargıtay 12. HD, E. 2025/6140)¹⁵

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 322/2'ye göre paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde hâkim satış için bir memur görevlendirir ve taşınır ile taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. 16/7/2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla İİK m. 114/2'ye eklenen ve İİK yürürlük tablosuna göre 31/7/2026'da yürürlüğe giren cümlelere göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır; m. 126/1 m. 114 hükmünü taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirlerine de uygular. Ortaklığın giderilmesi kararının şartları ve satış kararına kadar olan aşama ortaklığın giderilmesi davasının konusudur; bu bölüm yalnız satış memurluğunca yapılan ihaleden sonraki aşamayı ele alır.

Hukuk Genel Kurulu iki kararında, satış memurunun ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin işlemlerine karşı yöneltilecek şikâyetlerin ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesince inceleneceğini ve bu nedenle bu satışlarda ihalenin feshi şikâyeti için ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirtmiştir.¹⁴ Şikâyet görevsiz bir mahkemeye yapılmışsa m. 134/7 uyarınca o mahkeme en geç on gün içinde görevsizlik kararı verip dosyayı resen görevli mahkemeye gönderir.

Bu satışlarda da satış ilanının paydaşlara tebliği zorunludur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre m. 127 gereğince taşınmaz satışlarında satış ilanının bir örneği paydaşa (varsa vekiline) tebliğ edilmelidir; tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi Dairenin süreklilik arz eden içtihadına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir.¹¹ 2026 tarihli bu kararda bölge adliye mahkemesinin kararından sonra satış memurluğunun tebligat mazbatalarını gönderdiği anlaşıldığından Daire, tebligatın usulüne uygun olup olmadığının incelenmesi için kararı bozmuştur; kararda ihalenin feshedildiği sonucuna varılmamıştır.¹¹

Taraf teşkili bakımından Daire, ortaklığın giderilmesi kararına dayalı satışlara ilişkin ihalenin feshi taleplerinde alıcı ile birlikte bütün paydaşların karşı taraf olarak gösterilmesi gerektiğini belirtmiş; ortaklığın giderilmesi davasında taraf olan bir paydaşın ihalenin feshi yargılamasında yer almadığı bir dosyada kararı bozmuştur.¹⁵ Aynı kararda Daire, yeniden verilecek hükümde para cezasına ilişkin m. 134/5'in “yüzde onuna kadar” düzenlemesinin gözetilmesini istemiştir.¹⁵

İİK m. 134/5'e göre icra mahkemesi talebi 1) satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürenler dışında kalan kişilerce yapılması nedeniyle, 2) satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle veya 3) işin esasına girerek reddederse, talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır (m. 134/6). Teminat gösterilen hâllerde talebin reddine ilişkin karar kesinleştikten sonra bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezası 6183 sayılı Kanuna göre tahsil için tahsil dairesine bildirilir (m. 134/4). “Yüzde onuna kadar” düzenlemesi 7343 sayılı Kanunla getirilmiştir; İİK geçici m. 18'e göre bu Kanunla m. 134'te yapılan değişiklikler görülmekte olan ihalenin feshi taleplerine uygulanmaz, ancak para cezasına ilişkin hüküm onlara da uygulanır ve Yargıtay değişikliği uygulayarak hükmü düzeltebilir.

Oranın nasıl belirleneceğini Yargıtay 12. Hukuk Dairesi açıklamıştır: düzenlemenin gerekçesi, ihalenin feshi talebi reddedilenin ihale sürecini uzatma amacıyla hareket edip etmediğine ve fesih iddiasının ağırlığına göre para cezasının takdir edilebilmesini sağlamaktır; mahkeme oranı bu ölçütlere göre ölçülü biçimde belirlemeli ve oran istinaf ile temyiz aşamasında kendiliğinden değerlendirilir. (Yargıtay 12. HD, E. 2022/8577)¹⁶ (Yargıtay 12. HD, E. 2025/6594)¹⁷ Daire 2022 tarihli kararında davanın ihale sürecini uzatmaya yönelik olmadığını gözeterek yüzde onluk cezayı yüzde beşe indirmiş, 2025 tarihli kararında ise fesih iddialarının ağırlığını ve fesih isteyenin sıfatını gözeterek yüzde birlik cezayı yüzde beşe yükseltmiş; her iki kararda da hükmü düzelterek onamıştır.¹⁶¹⁷ Bu kararlar sabit bir oran koymaz; oran her dosyada bu ölçütlerle belirlenir.

Esasa girilmeden verilen retlerde para cezası verilmez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, şikâyetçi aleyhine para cezasına hükmedilebilmesi için şikâyetin esasa ilişkin nedenlerle reddedilmesi gerektiğini, istem esasa girilmeksizin süreden reddedildiğinde para cezasına hükmolunamayacağını belirtmiştir; Daire bu sonuca maddenin 7343 sayılı Kanundan önceki lafzını aktararak varmıştır.¹⁴ Hukuk Genel Kurulu da 7343 sayılı Kanundan önceki metne göre, hukuki yarar yokluğu nedeniyle işin esasına girilmeden verilen retlerde para cezasına hükmolunamayacağını kabul etmiştir.⁶ Bugünkü metinde m. 134/5'teki ilk iki bent, kanunda sayılmayan kişilerin talebinde ve bazı kişiler bakımından feragatte esasa girilmeden verilen ret için de para cezasını öngörür.

Kanun yolu İİK'nın kendi hükümlerine tabidir. İcra mahkemesinin kararına karşı, ait olduğu alacak, hak veya malın değeri m. 363/1'deki parasal sınırı geçiyorsa istinaf yoluna başvurulabilir; süre kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. m. 363/1'e göre kıymet takdirine ilişkin şikâyet, satışın durdurulması ve satış ilanının iptali gibi konularda verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulamaz. Bölge adliye mahkemesinin nihai kararlarına karşı, değer m. 364/1'deki sınırı geçiyorsa tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir; başvuru ve inceleme Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ek m. 1'e göre bu parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve şikâyet başvurusunun yapıldığı tarihteki miktar esas alınır. Görevsizlik ve yetkisizlik kararları (m. 134/7), kıymet takdirine ilişkin şikâyet üzerine verilen kararlar (m. 128/a) ve kanunda sayılmayan kişilerin talebinin reddi (m. 134/2) kesindir.