Muğla Gayrimenkul Avukatı

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Bu nedenle taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme, ne kadar ayrıntılı olursa olsun mülkiyeti geçirmez ve tapuda devre zorlamak için dayanak oluşturmaz. Böyle bir belge yalnızca ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenmesinde kullanılabilir. Devir taahhüdünün bağlayıcı olması isteniyorsa, noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi ve bunun tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Satış vaadi, tarafların ileride tapuda devir yapma borcunu üstlendikleri bir ön sözleşmedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tapu kütüğüne şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye devredilse dahi vaat alacaklısı hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir. Şerh verilmemişse hak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir; bu da taşınmazın satılması hâlinde çoğu zaman sonuç alınamaması demektir. Bu nedenle sözleşmenin düzenlenmesi kadar şerhin verilip verilmediği de önemlidir.

Tapudaki kaydın hukuka aykırı bir işleme dayandığı iddiasıyla açılır. Uygulamada en sık görülen sebepler; mirastan mal kaçırma amaçlı muvazaalı devirler, işlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunmaması, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, hile ve zorlama ile imar veya kadastro işlemlerinden kaynaklanan hatalardır. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. İspat yükü kural olarak iddia edende olduğu için, dava açılmadan önce hangi delillerin toplanabileceğinin belirlenmesi gerekir.

Belirli koşullarda mümkündür. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi ise tescil davası açabilir. Bu ikinci davada dava, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da tapu malikinin mirasçılarına karşı açılır ve mahkemece ilan yapılır.

Kanun, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devleti sorumlu tutar. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere sonradan rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu sorumluluk kusura bağlı değildir; sicilin hatalı tutulmuş olması ve buna güvenen kişinin zarara uğraması yeterlidir. Bu nedenle tapu kaydına güvenerek işlem yapan iyiniyetli kişiler bakımından önemli bir güvence oluşturur.

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Satış icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma ile yapılır ve uygulamada rayiç değerin altında sonuçlanabildiği için, dava açılmadan önce paydaşlar arasında anlaşma imkânının değerlendirilmesi yerinde olur. Bu davada arabuluculuk dava şartıdır.

Sınırlandırılabilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Paydaşlar arasında böyle bir anlaşma varsa, süresi dolmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası reddedilir.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar aynı koşullarla o payı satın alma hakkına sahiptir. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenmiştir; daha önceki iki yıllık süre yerini bir yıla bırakmıştır.

Hayır. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca önalım hakkından resmî şekilde feragat edilip tapu kütüğüne şerh verilmişse hak ortadan kalkar; belirli bir satış bakımından hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Payın satış dışında bir işlemle, örneğin bağışla el değiştirmesi hâlinde de önalım hakkı doğmaz.

Ödenmeyen ortak gider ve avans alacağı için icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir; gecikme tazminatı da istenebilir. Bunun ötesinde kanun, kat malikinin diğer maliklerin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesi hâlinde bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini talep etme imkânı tanır. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki bakımından çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır.

Devir davasının açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Mahkeme hüküm vermeden önce devir bedelinin bankaya yatırılması için davacılara süre verir; bedel yatırıldığında ve dava kabul edildiğinde mülkiyet, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.

Kat malikleri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; dış cephede renk değişikliği de bu kapsamdadır. Bu orana uyulmadan yapılan değişikliğin eski hâle getirilmesi talep edilebilir. Ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu işler için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar bakımından ise gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde; kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Bu süre içinde iptal davası açıldığının belgelendirilmemesi hâlinde kamulaştırma işlemi kesinleşir ve taşınmaz, mahkemece tespit edilen bedel üzerinden idare adına tescil edilir. Paylı veya elbirliği mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır.

İdare, satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini ister. Mahkeme önce tarafları bedelde anlaşmaya davet eder; anlaşma olmazsa bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılır ve rapor alınır. Tescil hükmü kesindir; ancak tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Bu nedenle tescil kararı verilmiş olması, bedelin artırılması talebinden vazgeçildiği anlamına gelmez.

İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen el koyması ya da imar planıyla taşınmazı kamu hizmetine ayırıp uzun süre kamulaştırmaması hâlinde söz konusu olur. Birinci durumda taşınmaz malikinin bedel talebi, ikinci durumda ise hukuki el atma nedeniyle tazminat talebi gündeme gelir. İki hâl farklı yargı kollarında ve farklı hukuki temellerde ileri sürüldüğü için, talebin baştan doğru nitelendirilmesi belirleyicidir.

Ecrimisil, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Paydaşlar arasında da söz konusu olabilir; ancak paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak önceden intifadan men edildiğini, yani taşınmazı kullanmaması yönünde uyarıldığını ispat etmesi gerekir. Bu kuralın istisnaları bulunduğundan, talep hazırlanmadan önce taşınmazın niteliği ve kullanım biçimi ayrıca değerlendirilir.

Talep, satıcının kim olduğuna göre değişir. Yapı müteahhidinden veya yapı sahibinden alınan yeni yapılarda eser sözleşmesi ve ayıba karşı tekeffül hükümleri devreye girer; ikinci el alımlarda ise satış sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. Ayıbın teslim sırasında açıkça belli olup olmadığı ve gözden geçirme ile bildirim yükümlülüğünün süresinde yerine getirilip getirilmediği belirleyicidir. Ağır kusur veya ayıbın kasten gizlenmiş olması hâlinde daha uzun süreler uygulanır.

Sözleşme resmî şekilde düzenlenmelidir. Metinde; paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak ceza koşulu, iskân alınması yükümlülüğü, arsa sahibinin tapu devrini hangi inşaat aşamasında yapacağı ve müteahhidin devir yasağı açıkça düzenlenmelidir. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük kısmı, tapu devrinin inşaat ilerlemesine bağlanmaması ve gecikme yaptırımının belirlenmemesinden kaynaklanır.

Tapu kaydının tamamı; mülkiyet durumu, paylı mülkiyet varsa paydaşlar, ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi ve beyanlar hanesindeki kayıtlar incelenmelidir. Bunun yanında belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, kat mülkiyetine geçilip geçilmediği ve varsa yönetim planı kontrol edilmelidir. Yabancı alıcılar bakımından taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgesi kapsamında olup olmadığı ayrıca araştırılır.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki olan eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça taşınmazı devredemez veya üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Rıza alınmadan yapılan işlem geçersizdir. Şerh, bu korumanın tapu kaydından görülebilmesini sağlar; şerh bulunmasa bile korumanın kendisi kanundan doğar. Bu nedenle konut niteliğindeki taşınmaz alımlarında satıcının medeni hâli ve taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Açılabilir. Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını görünüşte satış gösterip gerçekte bağışlaması hâlinde muvazaa söz konusu olur ve mirasçılar tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. İspatta; devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, devir tarihindeki rayiç değer ile gösterilen bedel arasındaki fark, miras bırakanın devirden sonraki kullanımı ve mirasçılar arasındaki ilişkiler birlikte değerlendirilir. Tanık dâhil her türlü delille ispat mümkündür.

Edilebilir. Kadastro tutanaklarına karşı, askı ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Askı süresi geçtikten sonra tutanaklar kesinleşir ve bu aşamadan sonra genel mahkemelerde tapu iptali ve tescil davası yoluna gidilmesi gerekir. Kadastro işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda, taşınmazın öncesinin ne olduğu ve zilyetliğin kim tarafından ne kadar süredir sürdürüldüğü belirleyici olduğu için, eski kayıtların ve tanıkların erken tespit edilmesi önemlidir.

Alınabilir; ancak ipotek taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder ve borç ödenmezse alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir. Bu nedenle uygulamada satış bedelinin bir kısmının doğrudan ipotek alacaklısına ödenerek terkin sağlanması ya da devrin ipoteğin kaldırılmasıyla eş zamanlı yapılması tercih edilir. Sözleşmede bu mekanizmanın yazılı olarak düzenlenmemesi, alıcının devirden sonra borçla karşı karşıya kalmasına yol açar.

Vardır. Uyuşmazlık çıktığında ödenen bedelin ispatı güçleşir; tapuda gösterilen bedel, aksi ispatlanmadıkça esas alınır. Örneğin satışın iptali hâlinde iade edilecek tutar veya önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedel bakımından bu fark doğrudan sonuç doğurur. Ayrıca gerçeğe aykırı beyanın kendi hukuki ve mali sonuçları bulunur. Ödemenin banka aracılığıyla ve açıklamalı olarak yapılması, bu riski önemli ölçüde azaltır.

Taşınmaz satışı için genel vekâletname yeterli değildir; özel yetki içeren bir vekâletname gerekir. Vekilin yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı düşük bedelle ya da yakınına devretmesi hâlinde, tapu iptali ve tescil davası açılabilir; bu davada üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı belirleyicidir. Vekâletnamenin kapsamının dar tutulması, azil hâlinde durumun tapu müdürlüğüne ve ilgili notere bildirilmesi bu riski azaltır.

Hukuken devir mümkündür; ancak haciz taşınmaz üzerinde kalır ve alacaklı satış isteyebilir. Alıcı bakımından bu, ödediği bedeli kaybetme riski anlamına gelir. Bu nedenle devirden önce haczin kaldırılması, kaldırılamıyorsa bedelin bir kısmının haciz alacaklısına ödenmesi ya da devrin tamamen ertelenmesi değerlendirilir. Tapu kaydındaki haciz ve şerhlerin devir gününde yeniden kontrol edilmesi, aradaki sürede yeni bir kayıt düşülmüş olabileceği için önemlidir.

İmar planı değişiklikleri idari işlemdir ve idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Askı ilan süresi içinde plana itiraz edilmesi ve itirazın reddi üzerine dava açılması izlenen yoldur; sürelerin kaçırılması dava hakkını ortadan kaldırır. Taşınmazın plan ile kamu hizmetine ayrılmasına rağmen uzun süre kamulaştırılmaması hâlinde ise ayrıca hukuki el atma nedeniyle tazminat talebi gündeme gelebilir.

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler taşınmaz edinebilir. Edinilen taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Askeri yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin sınırlamalar ayrıca uygulanır. Yapısız taşınmaz satın alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Bu alandaki davalar keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden diğer hukuk davalarına göre daha uzundur. Ortaklığın giderilmesi gibi görece basit dosyalar bir yılın altında sonuçlanabilirken, tapu iptali ve tescil ya da kamulaştırma bedeline itiraz dosyaları birkaç yıla yayılabilir. Süreyi belirleyen başlıca etkenler; taraf sayısı, tapu ve kadastro kayıtlarının kapsamı, keşif takvimi ve bilirkişi raporuna yapılan itirazlardır.

Taşınmaz davalarında harç, kural olarak taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır; bu da dava açılırken yatırılacak tutarı taşınmazın değerine bağlı olarak yükseltir. Buna keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri eklenir. Bu nedenle dava açılmadan önce beklenen kazanç ile öngörülen masrafın karşılaştırılması gerekir. Ön görüşmede avukatlık ücreti ile dosya masrafları ayrı ayrı özetlenir.

Evet. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu kural, Bodrum ve Marmaris gibi ilçelerde yaygın olan yazlık sitelerde en sık tartışılan konudur: konutun yılın büyük bölümünde kapalı olması, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ödenmeyen paylar için diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu iki ayrı ölçüt kullanır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri **eşit olarak** katılır. Buna karşılık anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri **arsa payı oranında** paylaştırılır. Taraflar aralarında başka türlü anlaşabilir; ancak böyle bir anlaşma yoksa bu dağıtım uygulanır. Havuz ve benzeri ortak tesislerin işletme gideri ikinci gruba girer.

Kanun, ödenmeyen gider ve avans payı için iki yaptırım öngörür: dava veya icra takibi yoluyla tahsil ve ödemede geciktirilen günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı. Ortak yer ve tesislerden yararlandırmama şeklinde bir yaptırım düzenlenmemiştir. Bu nedenle yönetimin kendiliğinden uyguladığı kısıtlamalar tartışmalıdır; yönetim planında böyle bir hüküm bulunması hâlinde dahi hükmün geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada bu tür kısıtlamalar, borcun varlığından bağımsız olarak ayrı bir uyuşmazlık doğurur.

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin **beşte dördünün** oyu şarttır. Kat maliklerinin hâkimin müdahalesini isteme hakkı saklıdır. Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Yönetim planı yalnızca mevcut malikleri değil, onların külli ve cüzi haleflerini de bağladığından, taşınmaz alınmadan önce yönetim planının incelenmesi önem taşır.

Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun **oybirliğiyle** vereceği kararla açılabilir. Ayrıca mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı kurulamaz; bunlara aykırı sözleşmeler hükümsüzdür. Bu nitelikte olmayan muayenehaneler hükmün dışındadır.

Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır; özel mülkiyete konu olmaz. Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur. Sahil şeridinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla elli metre yaklaşabilir; yaklaşma mesafesi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar yalnızca yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreatif amaçla düzenlenebilir. Bodrum, Marmaris ve Datça kıyılarında satın alma öncesinde kıyı kenar çizgisinin tespit edilip edilmediğinin araştırılması bu nedenle gereklidir.

Bu kontrol tapu kaydından görülemez; tapu müdürlüğü, işlem sırasında Millî Savunma Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığınca gönderilen harita ve koordinat değerlerine göre sorgulama yapar. Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkin sınırlamalar yabancı alıcılar bakımından ayrıca uygulanır. Sorgulama tamamlanmadan kapora veya bedel ödenmesi risk taşır: taşınmaz kısıtlı çıkarsa devir gerçekleşmez ve ödenen bedelin geri alınması ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür.