Tapu iptal davası: yolsuz tescil, iyi niyetli üçüncü kişi ve tapu iptal ve tescil davasının usulü

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığını ileri süren kişinin o kaydın iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini istediği davadır. Kanundaki adı sicilin düzeltilmesi davasıdır: TMK m. 1025/1'e göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Tescilin önemi TMK m. 1022/1'den gelir: aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Hangi tescilin yolsuz olduğunu m. 1024/2 söyler: bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (m. 1024/3).

Hukuk Genel Kurulu'na göre tapulu bir taşınmazın mülkiyeti sebebe bağlı bir işlemle kazanılır; muvazaa nedeniyle geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan temlik yolsuz tescil hükmündedir ve tapu kaydının TMK m. 1025'e göre iptali gerekir. Kurul'a göre bu kuralın istisnalarından biri, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek aynî hak kazanan kişinin kazanımının korunmasıdır. (Yargıtay HGK, E. 2023/388)¹ 1. Hukuk Dairesi de bir kararının ilgili hukuk bölümünde bu hükümlerden tapunun illilik ilkesini çıkarmıştır: aynî haklar tapu siciline tescil ile doğar, tescilin hukuki sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur ve oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi yoksa tescil yolsuz tescil niteliği taşır ve sicilin iptali gerekir. (Yargıtay 1. HD, E. 2022/3012)²

Bu rehber tapu iptalinin ortak çerçevesini anlatır: yolsuz tescil, iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ve usul. Tapu iptaline götüren şu dört konu ayrı davalardır ve burada yalnız adıyla anılır: 1) mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı devirler (muris muvazaası), 2) canlılar arasındaki danışıklı işlemler (muvazaa), 3) taşınmaz satış vaadine dayanan tescil istemi, 4) tapusuz bir yerin zilyetlikle tescili. Alacaklının borçlunun yaptığı devri iptal ettirmesi (tasarrufun iptali) ve sahteciliğin ceza hukuku yönü de bu rehberin konusu değildir.

Tapu iptali davası tek bir sebebe bağlı değildir; hangi sebebe dayanıldığını davacının dava dilekçesinde anlattığı olaylar belirler. Hukuk Genel Kurulu'na göre davanın dayandığı maddi vakıaları bildirmek ve açıklamak davacıya, hukuki nitelendirmeyi yapmak hâkime aittir; davacının dava dilekçesinde bildirdiği vakıalar davanın temelidir ve davanın hukuki niteliği bu vakıalara göre belirlenir. (Yargıtay HGK, E. 2022/859)³ Aynı kararda Kurul, dilekçede yalnız ehliyetsizliğe dayanan davacının muvazaa ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin iddialarını ilk kez istinaf ve temyiz aşamasında ileri sürmesini iddianın genişletilmesi yasağı nedeniyle dinlenemez saymıştır.³ Karar oy çokluğuyla verilmiş ve davanın açıldığı ve ön incelemenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan HMK m. 141 metni uygulanmıştır; bu metin, ön inceleme aşamasında karşı tarafın açık muvafakatiyle iddianın genişletilmesine izin veriyordu.³ Bugünkü HMK m. 141/1'e göre (7251 sayılı Kanunla değişik) taraflar iddialarını cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleriyle serbestçe genişletebilir; dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddia genişletilemez yahut değiştirilemez. Islah ve karşı tarafın açık muvafakati hükümleri ise saklıdır (m. 141/2).

Birden fazla sebebe birlikte dayanmak mümkündür. 1. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir davada uyuşmazlık ehliyetsizlik, sahtecilik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması sebeplerinin birlikte ileri sürüldüğü tapu iptali ve tescil istemi olarak nitelendirilmiştir.² Vekâletnamenin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı birlikte ileri sürülen ve ön inceleme duruşmasında vekâletin kötüye kullanılıp kullanılmadığının tartışılacağı tespit edilen bir davada ise Daire, tahkikatın vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedeni üzerinde durularak yürütülmesi gerektiğini belirtmiş ve davayı yalnız hile davası sayıp bir yıllık süre geçtiği gerekçesiyle reddeden ilk derece kararını bozmuştur. (Yargıtay 1. HD, E. 2023/3676)⁴

Ehliyetsizlik: TMK m. 15'e göre kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz. 1. Hukuk Dairesi, esasa girdiği bir bozma kararında ehliyetsiz mirasbırakandan ilk ele yapılan temlikin ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğunda kuşku bulunmadığını belirtmiştir. (Yargıtay 1. HD, E. 2016/13869)⁵ Daire bir onama kararının ilgili hukuk bölümünde de ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin yaptığı işlemlerde karşı tarafın iyiniyetli olmasının o işlemi geçerli kılmadığını ve bu ilkenin 11.06.1941 tarihli, 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsendiğini, ayırt etme gücü nispi bir kavram olduğundan bu konuda en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 1. HD, E. 2022/777)⁶ Bu onama kararında Daire, somut olay yönünden bölge adliye mahkemesinin gerekçesini yerinde bulmakla yetinmiştir. Rapor zorunluluğu Daire'nin bozma kararlarında da vardır: Daire, ehliyetsizlik iddiasının esasına girilmeden verilen bir usulden ret kararını, mirasbırakanın temlik tarihinde hukuki işlem ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusunda Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. (Yargıtay 1. HD, E. 2023/5536)⁷

Sahte vekâletname veya sahte belge: 1. Hukuk Dairesi, sahte vekâletname ile taşınmazı edinen ilk el konumundaki davalının iyiniyet savunmasında bulunamayacağını belirtmiştir. (Yargıtay 1. HD, E. 2023/971)⁸ Sonraki malikin durumu ise tapu siciline güven kuralına göre ayrıca değerlendirilir (aşağıdaki iyi niyet bölümü).

Hata, hile ve korkutma: Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşme ile bağlı olmaz (TBK m. 30). Taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36/1); diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu sözleşme yapan taraf da sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 37/1). Bu sebeplerde süre kısadır: TBK m. 39/1'e göre taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması tazminat hakkını ortadan kaldırmaz (m. 39/2).

Vekâletin kötüye kullanılması ayrı şartlara bağlıdır ve bir sonraki bölümde anlatılır.

TBK m. 506/2'ye göre vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. 1. Hukuk Dairesi kararlarında bu hükümden şu sonuç çıkarılır: vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır ve sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa bile bu yükümlülük daima mevcuttur. (Yargıtay 1. HD, E. 2025/3724)⁹⁴

Geniş yetki vekili korumaz. Daire'ye göre malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı ederek makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.⁹⁴²

Kötüye kullanmanın tek başına yetmediği yer, vekille sözleşme yapan üçüncü kişidir. Daire'ye göre bu kişi TMK m. 3 anlamında iyi niyetliyse, yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekille yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar; kötüye kullanma bu durumda vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır.⁹⁴ Buna karşılık üçüncü kişi vekille çıkar ve işbirliği içindeyse ya da vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil edenin sözleşmeyle bağlı sayılmaması TMK m. 2'deki dürüstlük kuralının doğal sonucudur ve bu hüküm hâkim tarafından kendiliğinden göz önünde tutulur.⁹⁴

Bu çerçevede 1. Hukuk Dairesi vekâlet görevinin kötüye kullanılması davalarında iki soruyu ayrı ayrı sorar: 1) vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmiş mi, 2) vekille işlem yapan üçüncü kişi vekille çıkar ve işbirliği içinde mi, vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor mu.⁹

Bu iki sorunun birlikte cevaplandığı 2025 tarihli bir bozma kararında vekil, taşınmazı kardeşine 160.000 TL bedelle devretmişti; keşifte belirlenen temlik tarihindeki değer 320.000 TL idi. Bölge adliye mahkemesi tapu iptali istemini reddedip yalnız bedele hükmetmişti. Daire, davalıların kardeş olduklarını, el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıklarını ve bedeller arasında fahiş fark bulunduğunu gözeterek tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiş ve kararı bozmuştur.⁹

Vekâletin geçerliliği ayrı bir sorudur. 1. Hukuk Dairesi, 07.12.1940 tarihli, 20/87 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak taraflarca kararlaştırılmışsa temsil yetkisinin vekil edenin ölümünden sonra da devam edeceğini belirtmiş; vekâletnamede ölüm hâlinde de geçerli olacağı yazılı olan bir olayda bu vekâletnameyle yapılan devrin geçerli olduğunu ve yolsuz tescil oluşturmayacağını kabul ederek, davayı kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur. (Yargıtay 1. HD, E. 2024/1339)¹⁰ Bu dosyada vekâletname 1962'de verilmiş, devir 1994'te yapılmıştır; olay mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ve 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemindedir, Daire bugünkü TBK m. 504-506'yı andı.¹⁰

Mirasbırakanın işlemine dayanan davalarda mirasçıların birlikte hareketi önemlidir. TMK m. 640/2'ye göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler; mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir (m. 640/3) ve mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir (m. 640/4). Yargıtay'ın incelediği bu tür dosyalarda terekeye temsilci atandığı görülmektedir.¹⁰⁶ Ehliyetsizlik iddiası yönünden 1. Hukuk Dairesi'ne göre mirasbırakanın ehliyetsizliği iddiasıyla üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davasını terekeyi temsil eden tüm mirasçılar birlikte açmalıdır; mirasçılardan biri terekeye iade şeklinde dava açarsa tüm mirasçıların muvafakati sağlanmalı, aksi hâlde tereke atanacak temsilci aracılığıyla temsil edilmelidir. Bir mirasçının mirasçı olmayan kişiye karşı miras payı oranında açtığı dava dinlenmez; mirasçıların birbirine karşı açtığı davalarda bu kural uygulanmaz. (Yargıtay 1. HD, E. 2019/322)¹¹

Kanunun temel kuralı TMK m. 1023'tedir: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Kural iki yönden sınırlıdır: yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (m. 1024/1), sicilin düzeltilmesi davasında da iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (m. 1025/2).

Hukuk Genel Kurulu'na göre tapu siciline güven ilkesi, tapuda yer alan bir kayda iyiniyetle güvenerek aynî hak kazanan kişilerin, bu kayıt gerçek hak durumuna uygun olmasa bile kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. (Yargıtay HGK, E. 2024/1)¹² Yükleniciden harici satışla bağımsız bölüm alan kişinin tescil talebine ilişkin aynı davada Kurul, dava açılmadan ya da tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyeti üçüncü bir kişiye devredilmişse, iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanmışsa bu kazanımın TMK m. 1023'e göre korunacağını ve tescil talebinin dayanaksız kalacağını belirtmiş; tapu siciline şerh verilmediği için hukuken güçlendirilmeyen şahsi hakkın kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülemeyeceğini de eklemiş; satış işlemi muvazaalıysa ya da şahsi hak sahibinin zararına bilerek yapılmışsa bu hakkın ayni hak sahibine karşı da ileri sürülebileceğini belirtmiştir.¹²

Kötü niyetin ölçütünü Hukuk Genel Kurulu şöyle koyar: davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığı genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır.¹ Kurul'a göre makul bir insanın göstereceği özenle herkes tarafından bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyiniyetli sayılamaz; son alıcının durumu hayatın olağan akışı gereği bilmesini gerektiriyorsa onun iyiniyetli sayılması mümkün değildir ve iyiniyet muteber bir hukuki sebebin yerini alamaz.¹ TMK m. 3/2'ye göre de durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz; 2025 tarihli bir başka Kurul kararı, TMK m. 1023'teki iyi niyetin bu hükümdeki sübjektif iyi niyet olduğunu belirtmiştir.¹² Her iki karar da oy çokluğuyla verilmiştir.

İyi niyet korumasının kapsamadığı kişiler de vardır. Sahte vekâletname ile taşınmazı edinen ilk el iyiniyet savunmasında bulunamaz.⁸ Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin yaptığı işlemde karşı tarafın iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz.⁶ Bu kural ehliyetsizle işlem yapan ilk el içindir; 1. Hukuk Dairesi'ne göre taşınmazı ondan iyi niyetle edinen sonraki malikin kazanımı korunur.⁵ Vekille çıkar ve işbirliği içinde olan üçüncü kişi de vekâletin kötüye kullanılmasına karşı korunmaz.⁹

Kötü niyet mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. 1. Hukuk Dairesi bir onama kararının ilgili hukuk bölümünde, kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden nazara alınacağı ilkelerinin 08.11.1991 tarihli bir İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edildiğini belirtmektedir.⁶

İyi niyet koruması sonraki malik için gerçek bir korumadır. 1. Hukuk Dairesi, sahte vekâletnameyle yapılan satıştan yaklaşık altı ay sonra taşınmazı satın alan ikinci el malik yönünden, taşınmazı ediniminde kötüniyetli olduğuna dair bir delilin dosyaya sunulamadığını, tanık beyanlarından taşınmazın bedeli karşılığında alındığının ve edinimden sonra taşınmaza çeşitli tadilatlar yaptırıldığının anlaşıldığını belirterek bu malikin ve mirasçılarının TMK m. 1023'ün koruyuculuğundan yararlanması gerektiğini kabul etmiş ve ikinci el yönünden tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.⁸

HMK m. 190/1'e göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 1. Hukuk Dairesi, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı davanın niteliği gereği ispat külfetinin davacıda bulunduğunu belirtmiş; davacıların iddialarını HMK m. 190 ve TMK m. 6 uyarınca kanıtlayamadığı, temlikin vekil edenin iradesine uygun olduğu bir olayda davanın reddi gerektiği gerekçesiyle kabul kararını bozmuştur.¹⁰

İyi niyet karinedir. TMK m. 3/1'e göre kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Hukuk Genel Kurulu buna dayanarak, iyiniyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan davalarda davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerektiğini belirtmiştir.¹²

Kötü niyetin ispatı çoğu zaman olgulardan çıkarılır. Hukuk Genel Kurulu'na göre davacı, hayatın olağan akışına göre normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf ederek yapacağı küçük bir araştırmayla üçüncü kişinin taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, taşınmazı devreden kişi ile aynî hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını ya da taşınmazın kısa sürelerle veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.¹² Aynı kararda Kurul, bir konut satın alınırken bağımsız bölümün fiilen görülmeyerek yalnız tapuda işlem yapılarak alınmasını hayatın olağan akışına aykırı bulmuştur.¹² Hukuk Genel Kurulu 2020 tarihli bir kararında da, uygulamada bazı durumlarda kötü niyetin kendiliğinden sabit sayıldığını ve TMK m. 1023'e dayanmak isteyenin iyi niyetli olduğunu ispat etmesi gerektiğinin kabul edildiğini aktarmıştır: taşınmazın süratle ve düşük bedelle bir üçüncü kişiye satıldığı ya da alıcı ile satıcı arasında akrabalık, iş arkadaşlığı veya komşuluk gibi bir ilişki bulunduğu hâller. (Yargıtay HGK, E. 2020/136)¹³ Bu olgular her dosyada aynı sonucu doğurmamıştır; aşağıda anılan 1. Hukuk Dairesi kararında kısa süre ve değer farkı ikinci eli korumadan çıkarmaya yetmemiştir.⁸

2024 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında son malikin iyiniyetli olmadığı şu olgulardan çıkarılmıştır: 1) tapudaki satış bedelinin (29.000 TL) ödendiği ispatlanamamış, bilirkişi raporunda bağımsız bölümün değeri 106.000 TL olarak belirlenmişti, 2) yeni malik devirden kısa süre sonra (devir 28.05.2010, vekâletname 11.06.2010) eski malike taşınmazı dilediği kişiye dilediği bedel ve koşullarda satma yetkisi veren vekâletname vermişti, 3) satıştan sonraki emlak vergisi ödemelerine ve kayıt malikinin mükellefiyet adresine ilişkin belgeler de Kurul'un değerlendirdiği olgular arasındaydı, 4) davacı taşınmazda hâlen oturuyordu.¹ Kurul ayrıca diğer davalıların devrin muvazaalı olduğunu kabul eden beyanlarının kayıt maliki bakımından sonuç doğurmadığını, kayıt malikinin kötü niyetinin diğer delillerle ispatlandığını belirtmiştir.¹

Daire düzeyinde de aynı olgular belirleyici olmuştur: 1. Hukuk Dairesi vekâletin kötüye kullanılmasına ilişkin bir davada davalıların kardeş olmasını, el ve işbirliği içinde hareket etmelerini ve bedeller arasındaki fahiş farkı birlikte değerlendirerek tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerektiğini belirtmiştir.⁹ Buna karşılık kötü niyete dair somut delil sunulamayan ve taşınmazı bedel ödeyerek alıp üzerinde tadilat yaptıran ikinci el malik korunmuştur.⁸ Bu dosyada bölge adliye mahkemesi, iki satış arasındaki kısa süreyi ve değerler arasındaki farkı ikinci elin kötü niyetinin göstergesi saymıştı; Daire ise kötü niyete dair delil sunulamadığını belirterek ikinci eli TMK m. 1023 ile korumuştur.⁸

Ehliyetsizlik iddiasında ispatın ağırlık merkezi tıbbi rapordur. 1. Hukuk Dairesi bir onama kararının ilgili hukuk bölümünde, ehliyetsizliğin tespiti için tanıklardan açıklayıcı ve somut bilgiler alınmasını, varsa doktor raporları, hasta gözlem kâğıtları ve film grafilerinin eksiksiz getirtilmesini zorunlu saymış; ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması nedeniyle Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınmasını gerekli görmüştür.⁶ Daire, bu rapor alınmadan verilen bir kararı da bozmuştur.⁷

Sicilin düzeltilmesi davasını düzenleyen TMK m. 1025/1 bir süre öngörmez. Süre sorunu dayanılan sebebe göre ortaya çıkar. Hata, aldatma ve korkutmada TBK m. 39/1'deki bir yıllık süre uygulanır; süre yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlar.

Vekâletin kötüye kullanılmasında ise süre aranmaz. 1. Hukuk Dairesi, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı olarak açılan davanın herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığını belirtmiştir.⁴ Hukuk Genel Kurulu da kadastroya ilişkin bir kararında muris muvazaası, sahtecilik ve vekâletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabileceğini tartışmasız olarak anmış, uyuşmazlığı ise kadastro öncesi sebepler yönünden çözmüştür. (Yargıtay HGK, E. 2011/295)¹⁴

Kadastro bu kuralın istisnasıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3'e göre kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Hukuk Genel Kurulu, süresiz sayılan sebepler kadastro tespitinden önce ise ve on yıllık hak düşürücü süre geçmişse bunlara ilişkin itiraz ve davaların da dinlenemeyeceğini belirtmiştir.¹⁴ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir; kararda anılan ve 2009'da maddeye eklenen cümle, madde metnindeki nota göre Anayasa Mahkemesi'nin 12/5/2011 tarihli, E. 2009/31, K. 2011/77 sayılı kararıyla iptal edilmiştir, üçüncü fıkranın on yıllık süreye ilişkin ilk cümlesi yürürlüktedir.

Sebeplerin nitelendirilmesi süreyi doğrudan etkiler. Vekâletnamenin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı ileri sürülen ve ön inceleme duruşmasında vekâletin kötüye kullanılıp kullanılmadığının tartışılacağı tespit edilen bir davada ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi davayı hile davası sayıp bir yıllık süre geçtiği gerekçesiyle reddetmişti; 1. Hukuk Dairesi, davanın vekâletin kötüye kullanılması hukuki nedeniyle incelenmesi ve bu davanın süreye bağlı olmadığının gözetilmesi gerektiğini belirterek her iki kararı ortadan kaldırmıştır.⁴

Ehliyetsizlikte de süre aranmaz: 1. Hukuk Dairesi, esasa girdiği bir bozma kararında ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarının zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi olmadığını belirtmiş ve davayı on yıllık hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle reddeden kararı bozmuştur.⁵ Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğuna ilişkin tazminat davasındaki süre ise ayrı bir konudur ve son bölümde anlatılır.

Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir: HMK m. 2/1'e göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlık tüketici işleminden doğuyorsa 6502 sayılı Kanun m. 73/1'e göre tüketici mahkemesi görevlidir; bu rehberde anılan iki Hukuk Genel Kurulu kararında dava, yükleniciden konut satın alan kişinin açtığı tapu iptali ve tescil davası olarak asliye hukuk mahkemesinde tüketici mahkemesi sıfatıyla görülmüştür.¹¹²

Yetki kesindir: HMK m. 12/1'e göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m. 12/3).

Davanın tarafları ve birlikte istenecek talepler de önemlidir. 1. Hukuk Dairesi'nin incelediği sahte vekâletname davasında dava ilk ele ve son kayıt maliklerine birlikte açılmış, Daire iki el yönünden ayrı sonuca varmıştır.⁸ Hukuk Genel Kurulu, diğer davalıların devrin muvazaalı olduğunu kabul eden beyanlarının kayıt maliki bakımından sonuç doğurmadığını belirtmiştir.¹ 1. Hukuk Dairesi, tapu iptali ve tescil talebi ile bedel ve tazminat talepleri arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğundan bu davaların birlikte görülmesinin zorunlu olduğunu ve ayrılmasının isabetli olmadığını belirtmiştir.⁸ Tapu iptali mümkün olmazsa bedel veya tazminat istenmesi terditli (kademeli) bir istemdir; bu rehberde anılan dosyalardan ikisinde dava bu biçimde açılmıştır.⁹¹²

Harç nispidir. Harçlar Kanunu m. 16/1'e göre müdahalenin men'i, tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda gayrimenkulün değeri esas alınır; ecrimisil ve tazminat da istenirse harç, gayrimenkulün değeri ile istenen tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden alınır (m. 16/2). Değer tayini mümkün olan hâllerde dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur; gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir, tespitten kaçınılırsa dilekçe işleme konmaz (m. 16/3). Yargılama sırasında belirlenen değer dilekçede bildirilenden fazla çıkarsa m. 30'a göre yalnız o celse için yargılamaya devam olunur ve noksan değer üzerinden harç tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz.

Dava sürerken taşınmazın el değiştirmesi davayı güçleştirebilir; bunun için iki araç vardır. HMK m. 389/1'e göre mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâllerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. TMK m. 1010'a göre çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararlarına dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Kanun yolu genel kurallara bağlıdır: nihai karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 341/1-a); m. 341/2'deki parasal sınırı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz, m. 362/1-a'daki sınır ve 31/7/2026'dan beri m. 362/3'teki kural çerçevesinde açıktır.

Kanunda tapu iptal davasının ne kadar süreceğine ilişkin bir süre yoktur ve bu rehberde incelenen Yargıtay kararları da bir ortalama vermez. Kararlardan çıkan şey, yargılamayı uzatan zorunlu adımlardır: 1) ehliyetsizlik iddiasında 1. Hukuk Dairesi'nin gerekli gördüğü Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulu raporu,⁶⁷ 2) taşınmazın değerinin belirlenmesi ve bu değer dilekçedekinden fazla çıkarsa Harçlar Kanunu m. 30 uyarınca noksan harcın tamamlanması, 3) yargılama sırasında ölen tarafın mirasçılarının belirlenmesi: 1. Hukuk Dairesi, veraset ilamları arasında çelişki bulunan bir dosyada davacı tarafa hasımlı veraset ilamı alınması için süre verilmeden hüküm kurulmasını bozma sebebi yapmıştır,² 4) birbirine bağlı tapu iptali ve bedel taleplerinin birlikte görülmesi zorunluluğu,⁸ 5) istinaf ve temyiz aşamaları.

Dosyalardaki tarihler bu adımların etkisini gösterir, ama tek bir dosyadan genel bir süre çıkarılamaz. 2024 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına konu davada ilk derece mahkemesinin birinci kararı 2013 yılında verilmiş, Yargıtay'ın üç bozma kararından ve mahkemenin direnme kararından sonra uyuşmazlık 2024'te Kurul tarafından karara bağlanmıştır.¹ 1. Hukuk Dairesi'nin 2023 tarihli kararına konu dosyada ise mahkemenin ilk kararı 1997 tarihlidir; dava iki bozmadan sonra 2023'te bir kez daha bozulmuştur.²

Süreyi etkileyen bir başka unsur hukuki nitelendirmedir. 1. Hukuk Dairesi, vekâletin kötüye kullanılması da ileri sürülmüş ve ön inceleme duruşmasında bu konunun tartışılacağı tespit edilmişken davayı yalnız hile davası sayıp süreden reddeden kararı hukuki nitelendirmede yanılgı gerekçesiyle bozmuş ve dosyayı yeniden inceleme için ilk derece mahkemesine göndermiştir.⁴

TMK m. 1007/1'e göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (m. 1007/2) ve Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m. 1007/3). Bu dava tapu iptali davasından ayrı bir tazminat davasıdır.

Hukuk Genel Kurulu'na göre bu madde ile kanun koyucu, bizzat Devlet eliyle tutulan tapu sicilindeki kayıtların doğruluğuna güvenen kişilerin bu güven yüzünden uğradığı zararlardan Devletin sorumlu olduğunu kabul etmiştir; bu sorumluluk kusursuz sorumluluk türünün özel görünümlerinden biridir ve tapu siciline bağlı çıkarların ve aynî hakların yanlış tescil sonucu değişmesi ya da yitirilmesi temeline dayanır. (Yargıtay HGK, E. 2024/270)¹⁵ 5. Hukuk Dairesi de bu sorumluluğun asıl ve nesnel bir sorumluluk olduğunu ve zarara uğrayanın zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebileceğini belirtmekte; Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 tarihli kararına atıfla zarar görenlerin Hazine aleyhine adli yargıda dava açabileceklerini hatırlatmaktadır. (Yargıtay 5. HD, E. 2023/11462)¹⁶ Sorumluluğun şartları da vardır. Hukuk Genel Kurulu'na göre Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için tapu sicilinin tutulmasında sicil görevlisinin hukuka aykırı bir işlemi ile zararlı sonuç arasında nedensellik bağı bulunmalıdır; eylemin kusura dayanıp dayanmaması önem taşımaz. (Yargıtay HGK, E. 2017/2384)¹⁷ Tazminat isteyen alıcının iyi niyeti de aranır. Hukuk Genel Kurulu'na göre yolsuz kayda dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişi tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır; Kurul, alıcı şirketin ortaklarından birinin aynı zamanda kayıt maliki mirasçılarının vekili olduğu bir dosyada yolsuz tescilin bilinmemesine olanak bulunmadığını ve iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirtmiş, TMK m. 1007'ye dayanan davanın reddini öngören Özel Daire bozmasını benimseyerek direnme kararını bozmuştur.¹³ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.

Tazmin edilecek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Hukuk Genel Kurulu, zararın hangi yönteme göre belirleneceğine ilişkin TMK m. 1007'de hüküm bulunmadığından değerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11'deki yönteme göre (arazide net gelir, arsada emsal karşılaştırması) tespit edileceğini ve değerlendirme tarihi olarak gerçek zararın oluştuğu tarih olan tapu iptali kararının kesinleşme tarihinin esas alınması gerektiğini belirtmiştir.¹⁵ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.

TBK m. 146'ya göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. 5. Hukuk Dairesi buna dayanarak, TMK m. 1007'den kaynaklanan tazminat davalarında mülkiyet kaybının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık genel zamanaşımı süresi içinde dava açılması gerektiğini belirtmiştir.¹⁶ Daire, Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 tarihli kararından önce zamanaşımı dolmuş olanlar için makul süre içinde dava açılması gerektiğini de belirtmiştir.¹⁶ Hukuk Genel Kurulu da TMK m. 1007'ye dayanılarak açılan davalar için ayrıca zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık genel zamanaşımının uygulanacağını belirtmiş, süreyi tapu kaydının iptaline ilişkin kararın kesinleştiği tarihten saymıştır. Aynı kararda Kurul çoğunluğu, 18.11.2009 tarihli karardan dava tarihine kadar geçen yaklaşık 2 yıl 3 aylık sürenin makul sayılması gerektiği görüşünü benimsememiştir.¹⁷ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir; olay mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemindedir ve Kurul o Kanunun 125. maddesini (bugünkü TBK m. 146) uygulamıştır.

Tapu iptal davasında iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda eski malikin elinde kalan yol çoğu zaman tazminattır: TMK m. 1025/2'ye göre iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. 1. Hukuk Dairesi, ikinci el malikin TMK m. 1023 ile korunduğu bir dosyada bedel ve tazminat taleplerine ilişkin davanın tapu iptali davasıyla yeniden birleştirilmesini ve bu talepler hakkında delillerin bir arada değerlendirilerek hüküm kurulmasını istemiştir.⁸