Tapusuz arazi tescil davası: zilyetliğe dayalı tescilin şartları, süresi ve ispatı

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. TMK m. 713/1'e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Kadastro çalışmasında aynı ölçütün karşılığı Kadastro Kanunu m. 14/1'dir: tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Hukuk Genel Kurulu, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin temel koşulların bu iki maddede düzenlendiğini belirtmektedir. (Yargıtay HGK, E. 2023/1003)¹

Mülkiyet mahkeme kararıyla tapuya yazılır, ancak kanun kazanma anını ayrıca belirler. TMK m. 713/5'in son cümlesine göre mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. TMK m. 705/2 de mahkeme kararı hâlinde mülkiyetin tescilden önce kazanıldığını, ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesinin mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğunu söyler. Hukuk Genel Kurulu, TMK m. 713/5'in son cümlesini, imar-ihya yoluyla kazanmaya dayanan bir davada dikkat çekilmesi gereken bir düzenleme olarak anmıştır. (Yargıtay HGK, E. 2024/529)²

Bu rehberin konusu tapusu olmayan yerin tescilidir. Kadastroda bir kişi adına tespit edilip tapuya yazılmış taşınmazda kadastrodan önceki sebeplere dayanan istek, tapu iptali ve tescil davasıdır; Kadastro Kanunu m. 12/3'teki on yıllık süreye tabidir ve tapu iptali ve tescil rehberinde anlatılır. Tapulu bir taşınmazda olağanüstü zamanaşımına dayanan tescil davası TMK m. 713/2'deki hâllerde istenebilir; bu hâller aşağıda ayrı bir başlıkta ele alınmıştır. Kadastro sırasında kayıt malikinden tapu dışı bir yolla edinilen taşınmazın zilyet adına tespiti için ise Kadastro Kanunu m. 13/B ayrı kurallar koyar.

Hukuk Genel Kurulu, TMK m. 713/1 ve Kadastro Kanunu m. 14'teki koşulları taşınmaza ilişkin koşullar ve zilyetliğe ilişkin koşullar olarak ikiye ayırmaktadır. Kurula göre tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın zamanaşımıyla kazanılabilmesi için 1) taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması, 2) zamanaşımıyla kazanılmasını yasaklayan bir kanun hükmünün bulunmaması, 3) taşınmazın kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazlardan olmaması gerekir; taşınmaz üzerindeki zilyetliğin ise 4) malik sıfatıyla, 5) davasız ve aralıksız, 6) yirmi yıl süreyle sürdürülmüş olması gerekir.¹

Yüzölçümü sınırı Kadastro Kanunu m. 14'tedir. Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan bir veya birden fazla taşınmaz, toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) zilyedi adına tespit edilir (m. 14/1). Bu sınırın dışında kalan kısmın zilyet adına tespit edilebilmesi için zilyetliğin ayrıca m. 14'te (A)-(H) bentlerinde sayılan belgelerden birine dayandırılması gerekir; bentlerin ilki 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtlarıdır. Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır (m. 14/2).

Kadastro Kanunu m. 33/3'e göre bu Kanunun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında da m. 14, 15, 17, 18, 20 ve 21 uygulanır. Yargıtay kararlarında bu sınır dava yoluyla istenen tescilde de uygulanmaktadır. 7. Hukuk Dairesi, zilyetliğin Kanunda yazılı belgelerden birisi ile ispatı yoluna gidilemeyen hâllerde zilyedin aynı çalışma alanı içinde kazanabileceği miktarın sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü geçemeyeceğini belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/5143)³ 1. Hukuk Dairesi, davacı, mirasbırakanları ve mirasçıları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başka taşınmaz tespit ya da tescil edilip edilmediğinin tapu ve kadastro müdürlükleri ile mahkeme yazı işleri müdürlüğünden sorulmasını, sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenerek kanuni sınırlamanın aşılıp aşılmadığının saptanmasını istemiştir. (Yargıtay 1. HD, E. 2025/5675)⁴ 8. Hukuk Dairesi de 40 ve 100 dönüm norm kısıtının aşılıp aşılmadığının değerlendirilmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur. (Yargıtay 8. HD, E. 2024/9)⁵

Önceki zilyedin süresi eklenebilir. TMK m. 996'ya göre kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. 1. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin, taşınmazı 1998 yılında babasından devraldığını ileri süren davacı lehine dava tarihi olan 2011 yılına kadar yirmi yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle reddettiği bir davada, davacının babasından gelen eklemeli zilyetliğine neden değer verilmediğinin açıklanmadığını belirterek gerekçeyi düzeltmiş; babası adına daha önce hükmen tescil edilen 63.865,05 metrekarelik sulu tarım arazisi nedeniyle Kadastro Kanunu m. 14'teki norm sınırının aşıldığını ve davacının eklemeli zilyetliğe dayanamayacağını kabul etmiştir. Daire, sulu tarım arazisinin tanımını 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndan almıştır. (Yargıtay 1. HD, E. 2025/2)⁶

TMK m. 715/1'e göre sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz (m. 715/2). Kadastro Kanunu m. 18/2'ye göre orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazlar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez. Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi orta malı taşınmazlar sınırlandırılıp özel siciline yazılır ve özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmez; yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir (m. 16/B).

Hukuk Genel Kurulu'na göre kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin olağanüstü zamanaşımı veya başka bir yoldan kazanılması ve tapu siciline tescil edilmesi mümkün değildir; Kurul, bu yerlerin kazanılmasının TMK m. 715'in son fıkrası uyarınca özel kanun hükümlerine tabi olduğunu belirtmektedir. (Yargıtay HGK, E. 2024/137)⁷ 7. Hukuk Dairesi, aynı ilkenin bir sonucu olarak Kadastro Kanunu m. 16/A'daki hizmet mallarının, m. 16/B'deki orta mallarının, yolların, meydanların ve m. 16/C ile m. 16/D'de belirtilen taşınmazların imar ve ihya ile kazanılamayacağını belirtmiştir.³

Akarsu yataklarında ayrım yapılır. 7. Hukuk Dairesi'ne göre nehir ve çay gibi akarsuların eski (terk edilmiş, metruk) yatakları kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir, ancak koşulları oluştuğu takdirde imar ve ihya ile kazanılabilir; aktif nehir ve çay yataklarının etki alanında bulunan yerler ise imar ve ihya ile kazanılamaz.³

Orman sayılan yerde zilyetlik mülkiyet sağlamaz. Kadastro Kanunu m. 17/1 imar ve ihyayı yalnız orman sayılmayan arazi için düzenler; m. 18/2 ormanların kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemeyeceğini açıkça söyler. Hukuk Genel Kurulu, makilik ve fundalık yerlerin orman toprağı ise imar ve ihya ile kazanılamayacağını, kanun koyucunun Anayasa m. 169 ve 170'i gözeterek ormanların imar ve ihya ile kazanılmasını yasakladığını belirtmiştir.⁷ 8. Hukuk Dairesi, tapu ve zilyetlikle ormandan toprak kazanma olanağı sağlayan Kadastro Kanunu m. 45'in ilgili fıkralarının Anayasa Mahkemesince iptal edildiğini ve kalan fıkralarının 5304 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldığını, bu yollarla ormandan yer kazanılamayacağını ve öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yok edilmiş olsa dahi salt orman toprağının orman sayılan yer olduğunu belirtmiştir.⁵

Dava açıldıktan sonra yörede orman kadastrosu yapılırsa bunun etkisi de incelenir. Hukuk Genel Kurulu, 1973'te tapulama mahkemesince orman olarak tapulama harici bırakılan bir taşınmazda, dava tarihinden sonra 6831 sayılı Kanuna göre yapılıp ilan edilen orman kadastrosunun eldeki davaya etkisi değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiş ve direnme kararını değişik gerekçeyle bozmuştur. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.⁷ Kurul önündeki uyuşmazlık, tapulama mahkemesinin taşınmazı orman olarak tapulama harici bırakan kararının davacı hakkında kesin hüküm teşkil edip etmediğiydi; Kurul, tapulama mahkemesi kararının davacı yönünden kesin hüküm oluşturmadığı ve direnmenin yerinde olduğu, bu kararın kuvvetli delil niteliğinde olduğu ve taşınmazın hükmen orman olarak kesinleştiği yönünde ileri sürülen görüşlerin hiçbirini benimsememiş; bozmayı dava tarihinden sonra yapılan orman kadastrosunun etkisinin değerlendirilmesi gereğine dayandırmıştır.⁷

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için Kadastro Kanunu imar ve ihya yoluyla kazanma imkânı tanır; Hukuk Genel Kurulu da bu kurumun Kadastro Kanunu m. 17 ile getirildiğini belirtmektedir.⁷ Kadastro Kanunu m. 17/1'e göre orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, m. 14'teki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz (m. 17/2).

Hüküm kadastro dışında açılan tescil davalarında da uygulanır: Kadastro Kanunu m. 33/3'e göre bu Kanunun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında da m. 14, 15, 17, 18, 20 ve 21 uygulanır. Hukuk Genel Kurulu da m. 17'nin aynı Kanunun 33/3. maddesi gereğince genel hüküm niteliğinde olduğunu ve Kanunun uygulandığı yerler dışındaki taşınmazlar hakkında da uygulanacağını belirtmiştir.⁷ 7. Hukuk Dairesi de aynı ilkeyi tekrar etmiştir.³

Neyin imar-ihya sayıldığı konusunda Hukuk Genel Kurulu'na göre bir yerin imar ve ihya ile kazanılması için taşınmazın emek ve para sarfedilerek tarım arazisi hâline getirilmesi gerekir; ekime, dikime ve ürün yetiştirmeye müsait olmayan yerler ihya edilecek taşınmazlardır.² 7. Hukuk Dairesi, emek ve masraf gerektirmeyen, zilyetliğin sürdürülmesi seviyesindeki, taşınmazın daha verimli hâle getirilmesi gibi çalışmaların imar ve ihya sayılmadığını; imar-ihyaya gerek olmayan yerlerin TMK m. 713/1 ve Kadastro Kanunu m. 14 gereğince kazanılabileceğini belirtmiştir.³ Hukuk Genel Kurulu'na göre kamu hizmetine tahsis hukuken olabileceği gibi fiilen de olabilir; kamu hizmetine tahsis edilmeyen taşlık, orman sayılmayan çalılık, makilik ve fundalık gibi topraklar imar ve ihyaya müsait yerlerdir.⁷

Süre imar-ihyanın bitiminden başlar. Hukuk Genel Kurulu'na göre imar ve ihya tek başına taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için yeterli bir olgu değildir; m. 17'deki yollama uyarınca taşınmazın m. 14 gereğince en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetlik altında bulundurulması gerekir ve yirmi yıllık süre imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır.²³ 8. Hukuk Dairesi de imar-ihya işlemlerinin tamamlanarak taşınmazın tarıma elverişli hâle getirilmesinin ve bu işlemlerin tamamlanmasından sonra kazanmayı sağlayacak zilyetlik süresinin geçmesinin zorunlu olduğunu belirtmiştir.⁵

Kayıt ve imar planı da sonucu belirler. 7. Hukuk Dairesi'ne göre taşınmazın imar ve ihya ile edinilebilecek yerlerden olmasının yanında tapu sicilinde kayıtlı olmaması da gerekir; tapuda Hazine ya da gerçek ve tüzel kişiler adına kayıtlı taşınmazlar ile il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlar imar ve ihya ile kazanılamaz.³ Aynı Daire başka bir kararında, taşınmazın ne zaman imar planına alındığının açıklığa kavuşturulmasını istemiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/23)⁸ Koşulların Hazine adına tescilden önce tamamlandığı durum aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Kadastro Kanunu m. 12/3'e göre kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Maddenin sözü, hakkında tutanak düzenlenmiş taşınmazlara ilişkindir.

Yargıtay kararlarında, hakkında kadastro tutanağı düzenlenmeden tescil harici bırakılan yer için bu sürenin uygulanmayacağı kabul edilmektedir. Hukuk Genel Kurulu, tescil harici bırakmanın bir tespit işlemi olmadığını, bu nedenle m. 12/3'ün uygulama yerinin bulunmadığını belirtmiştir.¹ 16. Hukuk Dairesi, m. 12/3'te kadastro sırasında haklarında tutanak düzenlenen taşınmazlar yönünden dava açma hakkının 10 yılla sınırlandığını, tutanak düzenlenmeyen taşınmazlar yönünden ise kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak dava açma hakkını sınırlayan herhangi bir yasa hükmü bulunmadığını belirterek, 2-3 yıllık makul sürenin geçtiği ve tespit tarihinden dava tarihine kadar yirmi yıllık zilyetlik süresinin dolmadığı gerekçesiyle verilen ret kararını bozmuştur. (Yargıtay 16. HD, E. 2016/7197)⁹

Hukuk Genel Kurulu 2015 tarihli kararında, paftasında yol olarak gösterilip tespit dışı bırakılan bir yer için açılacak davalarda kanunda herhangi bir süre öngörülmediğini belirtmiş ve Özel Dairenin davanın makul sürede açılmadığına ilişkin belirlemesini isabetli bulmamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2013/2061)¹⁰ Kurul aynı kararda, tespit dışı bırakılan yer hakkında kadastro tutanağı düzenlenmeden pafta düzenlenmesi suretiyle işlem tamamlanmışsa paftanın düzenlendiği tarihin kazanma süresinin ve koşullarının hesaplanmasında esas alınacağını; paftasında yol olarak gösterilen bir yerin tesciline karar verilebilmesi için paftanın düzenlendiği ve terk edildiği tarihten itibaren 20 yıldan fazla süreyle tasarruf edilmiş olması gerektiğini belirtmiştir.¹⁰ Kurul direnmeyi makul süre yönünden uygun bulmuş; Özel Daire bozma nedenine göre işin esasına ilişkin diğer temyiz itirazları incelenmediğinden dosyayı Özel Daireye göndermiştir.¹⁰

Bu konuda farklı yönde bir karar da vardır. 7. Hukuk Dairesi 2021 tarihli bir kararında, kural olarak kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan bir yer için tespit öncesi zilyetliğe dayanılması hâlinde tespit dışı bırakılma tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar makul sürenin kaçırılmaması gerektiğini; tespit sonrası imar-ihya ve zilyetliğe dayanan isteklerde ise imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren yirmi yıllık sürenin dolması gerektiğini belirtmiştir. Daire, imar uygulamasıyla paftasına yol olarak işlenen bir yerde, kesinleşmiş imar uygulamasından sonra zilyetlik yoluyla kazanıma ilişkin dava makul sürede açılmadığından dinlenemeyeceğini kabul ederek kabul kararını bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2021/153)¹¹

16. Hukuk Dairesi'nin 2019 tarihli kararı ile 7. Hukuk Dairesi'nin 2021 tarihli kararı karar düzeltme yolu açık olarak, yani HMK geçici m. 3 uyarınca 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun temyiz düzeninde verilmiştir; 16. Hukuk Dairesi daha sonra kapatılmıştır. Dayandığı TMK m. 713 ve Kadastro Kanunu m. 12 bugün de yürürlüktedir ve tescil harici bırakmanın bir tespit işlemi olmadığı ilkesi 2025 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında tekrarlanmıştır.¹

Yargıtay kararlarındaki olaylarda tescil harici bırakılan yer, zilyet dava açmadan önce ihdasen Hazine adına tescil edilmiştir.²³ Hukuk Genel Kurulu, imar-ihya suretiyle kazanma koşullarının Hazine adına ihdasen tescil tarihinden önce oluştuğunun tartışmaya kapalı olduğu bir davada, taşınmaz Hazinece dava tarihinden önce devredilip imar uygulamasıyla dava dışı kişiler adına tescil edildiğinden tapu iptali ve tescil isteminin dinlenemeyeceğini belirtmiştir; Kurula göre tapu iptali ve tescil istemlerinin tapu kayıt maliklerine yöneltilmesi zorunludur. Bu durumda "çoğun içinde az da vardır" prensibi gereğince mülkiyetin tespitine karar verilmesi gerekli ve yeterlidir ve davacının elde ettiği mülkiyetin tespiti kararı Hazine'ye karşı açılabilecek bir tazminat davasının dayanağını oluşturur. Hazine vekilinin temyizinin reddi ve direnme kararının onanması oy çokluğuyla verilmiştir.²

Taşınmaz hâlâ Hazine adına kayıtlıysa tapu iptali ve tescil istemi kayıt maliki Hazineye yöneltilir; Hazine adına tescilden önce koşulların dolduğu ise delille ortaya konmalıdır. 7. Hukuk Dairesi, 1927 kadastrosunda dere yatağı olarak tapulama harici bırakıldığı ve 1995'te ham toprak vasfıyla Hazine adına tescil edildiği ileri sürülen bir yerde, imar-ihya olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği ve süresi hakkında birbiriyle uyumlu olmayan bilirkişi raporlarına dayanılarak verilen ret kararını eksik araştırma nedeniyle bozmuş, imar-ihyanın başlangıç ve tamamlanma tarihleri ile zilyetliğin yirmi yıla ulaşıp ulaşmadığı tespit edildikten sonra işin esası hakkında karar verilmesini istemiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir.³

Tapulu taşınmazda zilyetlikle kazanmanın yolu dardır. TMK m. 713/2'ye göre aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de tescil isteyebilir. Fıkrada yer alan "… ölmüş ya da…" ibaresi Anayasa Mahkemesinin 17/3/2011 tarihli, E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; TMK'nın yürürlük tablosuna göre iptal 23/7/2011'de yürürlüğe girmiştir. Bu iptalle ölmüş bir kişi adına kayıtlı olma hâli fıkranın metninden çıkmıştır.

7. Hukuk Dairesi'ne göre bu fıkraya dayanan bir davanın dinlenebilmesi için tapu kütüğünde malikin kim olduğunun anlaşılamaması gerekir; kadastro tutanakları da tapu kütüğü kapsamında tapunun eki belgelerindendir. Daire, bu hâli taşınmazın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak gerekli bilginin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması olarak tanımlamış; malik sütununun boş bırakılması, malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi, malik adının silinmiş ve yenisinin yazılmamış olması gibi hâlleri örnek göstermiştir. Kayıt malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılan bir olayda Daire, davanın kabulüne ilişkin kararı bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/2183)¹²

TMK m. 713/3'e göre tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Hukuk Genel Kurulu'na göre bu davalarda Hazine ve ilgili kamu tüzel kişiliği "kanuni hasım" sıfatını taşır.¹ Kurul, davanın yalnız bir komşu parselin maliklerine yöneltildiği bir olayda yasal hasımlara yöneltilmemesini "haklı bir yanılma" olarak kabul etmiş, davacıya davayı Hazine ile ilgili kamu tüzel kişiliğine yöneltmesi için süre ve imkân tanınması gerektiğini belirtmiştir; aynı kararda bir hakkı dava etme yetkisinin başka, iddianın ispat edilip edilememesinin başka bir husus olduğunu vurgulamıştır.¹

Yargılama giderlerinde de bu nitelik belirleyicidir. 1. Hukuk Dairesi, kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan taşınmazın tescili davalarında Hazine ve ilgisi bakımından diğer kamu tüzel kişilerinin yasal hasım durumunda bulunduklarından yargılama gideri, harç ve avukatlık ücretinden sorumlu tutulamayacaklarının Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarında benimsendiğini belirtmiş; davalı Hazine ve köy tüzel kişiliği aleyhine hükmedilen harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretini hükümden çıkararak kararı düzelterek onamıştır. (Yargıtay 1. HD, E. 2024/4576)¹³ Daire aynı gün verdiği başka bir kararda da, yol olarak tescil harici bırakılan yerin tescili davasında aynı yerleşmiş içtihadı aktarmış, davalı Hazinenin yasal hasım konumunda bulunduğundan vekâlet ücreti de dahil hiçbir yargılama giderinden sorumlu tutulamayacağını belirterek hükmü düzelterek onamıştır. (Yargıtay 1. HD, E. 2024/5035)¹⁴ Hazinenin kendi harcı bakımından ayrıca Harçlar Kanunu m. 13/j vardır: genel bütçeye dahil idarelerin Kanunun 1 ve 3 sayılı tarifelerine giren bütün işlemleri harçtan müstesnadır.

TMK m. 713/4'e göre davanın konusu mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Bu biçim 7418 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle getirilmiştir; önceki metinde "gazeteyle bir defa" ilan öngörülüyordu ve değişiklik TMK'nın yürürlük tablosuna göre 1/4/2023'te yürürlüğe girmiştir. Son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir (m. 713/5). Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler (m. 713/6). Kararda tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi karara eklenir (m. 713/7). 16. Hukuk Dairesi, süre gerekçesiyle verilen ret kararını bozarken hükmün TMK m. 713/4 ve 5 de göz önünde bulundurularak kurulmasını istemiştir.⁹

Kadastro Kanunu m. 14/1 zilyetliğin belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat edileceğini söyler. 7. Hukuk Dairesi, maddi bir olgu olan imar ve ihyanın her türlü delille kanıtlanabileceğini, her somut olayın özelliğine göre yerel bilirkişi, tanık beyanları ve teknik bilirkişi raporları gibi delillerin kullanılabileceğini belirtmiştir.³

Yargıtay'ın bozma kararlarında aradığı araştırma ayrıntılıdır. 7. Hukuk Dairesi bir kararında 1) taşınmaz hakkında kadastro tutanağı düzenlenip düzenlenmediğinin, düzenlenmemişse ilk defa ne zaman ve ne şekilde tapu kaydının oluştuğunun araştırılmasını, 2) kadastro tespitinde komşu taşınmazların tutanakları ile bunlara uygulanan tapu kayıtlarının getirtilmesini, 3) taşınmazın imar planı kapsamında kalıp kalmadığının ilgili belediyeden sorulmasını, 4) tapuya ilk tesis tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait, farklı dönemlerde çekilmiş en az üç stereoskopik hava fotoğrafının Harita Genel Müdürlüğünden getirtilmesini, 5) yerel bilirkişiler ve taraf tanıklarıyla birlikte bir jeodezi-fotogrametri mühendisi, üç ziraatçı bilirkişi ve bir fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmasını istemiş; yerel bilirkişi ve tanıkların sözlerinin komşu parsellere ait tutanak ve dayanaklarıyla denetlenmesi gerektiğini belirtmiştir.⁸

Aynı yöntem sonraki kararlarda da aranmaktadır. 7. Hukuk Dairesi, mahalli bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu, jeodezi ve fotogrametri uzmanı ve fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılarak dava tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ait en az 3 hava fotoğrafı ile ortofoto ve uydu fotoğraflarının incelenmesini, imar-ihyanın başlangıç ve tamamlanma tarihlerinin belirlenmesini istemiştir.³ 1. Hukuk Dairesi, yerel bilirkişilerin yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişiler arasından seçilmesini, keşfe 3 kişilik ziraat mühendisi ve 3 kişilik harita ve jeodezi mühendisi bilirkişi kurullarının katılmasını ve dava tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ait stereoskopik hava fotoğraflarının getirtilmesini aramıştır.⁴

Orman iddiası bulunan dosyalarda bilirkişi kurulu genişler. 8. Hukuk Dairesi, uyulan bozma kararında belirtildiği gibi, orman kadastrosunun seri bazda yapıldığı bu yörede taşınmazın orman niteliğinin eski tarihli hava fotoğrafları ile memleket haritaları ve amenajman planının yöntemine uygun şekilde uygulanmasıyla belirlenmesi gerektiğini tekrarlamış ve bu gereğin yerine getirilmemesini bozma nedeni saymış; incelemenin üç orman bilirkişisi, bir ziraat mühendisi bilirkişi, bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi ve bir harita mühendisinden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle yapılmasını istemiştir.⁵

Bu bölümde anılan 7. ve 8. Hukuk Dairesi kararları HMK geçici m. 3 yollamasıyla 1086 sayılı Kanunun 428. maddesine göre verilmiştir; 1. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararı ise karar düzeltme yolu açık olarak verilmiştir. Aranan deliller yürürlükteki TMK m. 713 ile Kadastro Kanunu m. 14 ve m. 17'ye dayanır.