Geçit hakkı: zorunlu geçit, mecra ve zorunlu su hakkı davası

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir (TMK m. 747/1). Bu hak Türk Medeni Kanunu'nda “Komşu hakkı” başlığı altında, “Geçit hakları” alt başlığıyla düzenlenmiştir; komşu arazisinden boru, kablo ve hat geçirilmesini düzenleyen “Mecra geçirilmesi” hükümleri (m. 744-746) de aynı başlığın altındadır.

Hukuk Genel Kurulu zorunlu geçit hakkını, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan ve komşular yararına irtifak hakkı kurma yükümlülüğü getiren kısıtlamalarından biri olarak tanımlar. (Yargıtay HGK, E. 2023/272)¹ Kurul başka bir kararında geçit hakkının yenilik doğuran bir hak olduğunu ve geçit ihtiyacı bulunan taşınmazın mülkiyetine bağlı bulunduğunu; hak sahibinin irtifak kurulmasını istemesiyle yükümlü taşınmaz malikinin irtifak hakkı kurma borcu altına girdiğini ve bu borç yerine getirilince geçit irtifakının ortaya çıktığını belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2017/1826)²

Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır; uygulamada ilk hâle “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denir. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/4698)³² 7. Hukuk Dairesi'ne göre geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan alır; bu yüzden geçit yeri belirlenirken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilir. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/3056)⁴

Zorunlu geçit dışındaki geçitler için m. 748 ayrı bir kural koyar. Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve benzeri geçitler özel kanun hükümlerine, özel kanun hükmü yoksa yerel âdete tabidir (m. 748/1-2). Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar; bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir (m. 748/3).

Bu rehber kanundan doğan zorunlu geçit, mecra ve su haklarını anlatır. Malikin sözleşmeyle veya resmî senetle kurduğu geçit irtifakı intifa ve irtifak hakkı rehberinin, geçit olarak kullanılan bir yere el atılmasının kullanım karşılığı ise ecrimisil davası rehberinin konusudur.

Hukuk Genel Kurulu zorunlu geçit hakkının şartlarını genel ve özel koşullar olarak ayırır. Genel koşullar kanun maddesinden hareketle şunlardır: 1) hakkın üzerinde kurulacağı taşınmazın özel mülkiyet konusu ve tapuya kayıtlı olması, 2) geçit gereksiniminin zorunlu olması, 3) tam bedelin ödenmesi. Özel koşullar ise 1) taşınmazların önceki durumlarına ve mevcut yollara değer verilmesi, 2) geçidin en az zarar verecek biçimde kurulması ve 3) taraf çıkarlarının dengelenmesidir.¹

Geçit hakkı kurulabilmesi için geçit ihtiyacı duyulan taşınmazın genel yola hiç veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekir; ilk hâlde mutlak, ikinci hâlde nispi geçit ihtiyacı vardır. (Yargıtay HGK, E. 2017/2006)⁵ Hukuk Genel Kurulu'na göre mutlak geçit ihtiyacında geçit hakkının kurulması zorunludur; nispi geçit ihtiyacında ise geçit kurulup kurulmayacağı somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak hukuka ve hakkaniyete uygun biçimde değerlendirilir. Mevcut bir yolun objektif ölçülere göre taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarına cevap vermemesi veya taşınmazın yararlanma biçiminin zaman içinde değişmesi hâlinde nispi geçit ihtiyacından söz edilebilir.²⁵ Geçit ihtiyacı baştan itibaren var olabileceği gibi sonradan yapılan kadastro, imar uygulamaları veya kamulaştırma sonucu da doğabilir.²

İhtiyaç, davacının isteğine göre değil objektif ölçüye göre belirlenir. Hukuk Genel Kurulu, uygulama imar planına göre genel yol niteliğinde, 15 metre genişliğinde ve kamyon, tır, itfaiye aracı gibi geniş araçların geçişine uygun imar yoluna cephesi bulunan bir fabrika parselinde, yola bakan tarafta kazan dairesi, su arıtma ve elektrik tesisatı bulunmasının yaratabileceği risklere karşı tedbir alınabileceğini ve davacının masraflı olsa dahi bu yükümlülüğe katlanması gerektiğini belirtmiştir. Kurul, açılmış ve fiilen kullanılan imar yoluna cephesi bulunan taşınmazın geçit ihtiyacı içinde olduğunun kabul edilemeyeceğine ve davacının sübjektif arzusuna göre geçit güzergâhı saptanamayacağına oy birliğiyle karar vermiştir.²

Lehine önceden kurulmuş dar bir geçit bulunan taşınmazda da ihtiyaç önce mevcut geçitle karşılanmaya çalışılır. Hukuk Genel Kurulu, bir taşınmaz lehine iki komşu parselin ortak sınırında toplam 2 metre genişliğinde akdi geçit irtifakı bulunan olayda davacının nispi geçit ihtiyacı içinde olduğunu, bu durumda öncelikle mevcut akdi geçidin 2,5-3 metreyi aşmamak şartıyla genişletilmesinin mümkün olup olmadığının belirlenmesi ve sonuca göre karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.⁵

TMK m. 747/1, geçit ihtiyacının malikin kendi davranışıyla doğmamış olmasını ayrı bir şart olarak saymaz. Kanun ise geçit isteğinin ilk önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya yöneltileceğini söyler (m. 747/2). Bu rehber için incelenen Yargıtay kararlarında, yolun malikin kusuruyla kaybedilmesinin geçit istemine etkisine ilişkin bir ölçüte rastlanmamıştır.

Kanun güzergâh için bir sıra koyar: geçit hakkı ilk önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı, daha sonra geçitten en az zarar görecek olana karşı kullanılır (TMK m. 747/2). Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (m. 747/3).

7. Hukuk Dairesi kararlarında, geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ve bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağının davacının sübjektif arzularına göre değil objektif esaslara uygun olarak belirlenmesi ve taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılmasında genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibinin dikkatten kaçırılmaması gerektiği tekrarlanmaktadır.⁴ (Yargıtay 7. HD, E. 2023/1728)⁶ (Yargıtay 7. HD, E. 2024/2267)⁷

Hukuk Genel Kurulu'na göre fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği, alternatif güzergâhlar içinde lehine geçit kurulacak taşınmaz maliki için en kısa ve en az giderli olan değil, aleyhine geçit kurulabilecek taşınmaz malikleri için objektif olarak en az külfet yüklenecek ve en az zarar görecek olan tercih edilir.²¹ Davacının ihtiyacını karşılayacak seçenekler belirlenirken taşınmazların fiili durumunun yanı sıra ileride kullanımlarında meydana gelecek değişiklikler de gözetilir.¹

Zeminde kullanılan bir yolun varlığı önemlidir ama tek başına belirleyici değildir. Hukuk Genel Kurulu 2018 tarihli kararında, geçit kurulurken taşınmazın önceki durumuna ve zeminde fiilen kullanılan mevcut yola öncelik tanınması, bu uygulanamıyorsa geçidin en az zarar verecek şekilde kurulması gerektiğini belirtmiştir.⁵ Kurul 2024 tarihli kararında ise Hazine taşınmazında zeminde kullanılan bir yolun bulunmasının ve bölünen kısmın düz olmasının tek başına o yolun tercih edilmesine yeterli olmadığını kabul etmiştir: o olayda fiili yol ve ekim kullanımı üçüncü kişilerin fuzuli işgalinden doğuyordu ve yüklü taşınmazı parçalara ayıran bir güzergâh, en az zarar ve fedakârlığın denkleştirilmesi değerlendirmesinde irtifakın yüklü taşınmaz üzerinde yarattığı ağırlığın göz ardı edilmesi anlamına gelecekti. Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.¹

7. Hukuk Dairesi'ne göre geçit kurulurken ihtiyaç içindeki taşınmaz genel yola kesintisiz olarak bağlanmalıdır; buna uygulamada “kesintisizlik ilkesi” denir. Uygun güzergâh saptanırken aleyhine geçit kurulan taşınmazın bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmaması da gerekir; başka türlü geçit kurulamıyorsa bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilir.⁶⁷ Hukuk Genel Kurulu, Hazine taşınmazını parçalara ayıran güzergâhta direnen ilk derece kararını, bu ilkeleri içeren 7. Hukuk Dairesi bozmasını benimseyerek bozmuştur.¹

Geçidin genişliği de ölçüye bağlıdır. Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı gözetilerek, özellikle tarım alanlarında bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m) geçit kurulur; bu genişliği aşan bir yol verilmesi zorunluysa gerekçesi dayanaklarıyla birlikte kararda gösterilir.⁶⁷

7. Hukuk Dairesi, bilirkişinin uygun bulduğu bir seçenek varken yüklü taşınmazdaki yapıyı etkileyen güzergâhın seçilmesini bozma sebebi saymıştır. Daire, bilirkişi raporunda uygun güzergâh olduğu belirtilen ikinci alternatif dururken üzerinde ev ve çeşme bulunan birinci alternatiften mülkiyet hakkını kısıtlayacak şekilde geçit kurulmasını doğru bulmamış ve hükmü bozmuştur.⁴

Kanun geçit hakkını “tam bir bedel” karşılığına bağlar (TMK m. 747/1). 7. Hukuk Dairesi'ne göre yükümlü taşınmaz malikine ödenecek bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığıyla objektif kıstaslar esas alınarak belirlenir ve hükümden önce depo ettirilir. Bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar uzunca bir süre geçmiş veya yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler olmuşsa, mülkiyeti kısıtlanan malikin mağduriyetini önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılır.⁶

Uzun süren davalarda bu kural bozma sebebi olmaktadır. 7. Hukuk Dairesi 2014 ve 2015 yıllarında açılmış iki davada, geçit bedelinin dava tarihi itibarıyla belirlendiğini, temyiz incelemesine kadar geçen sürede enflasyonda meydana gelen artış nedeniyle karar tarihine yakın güncel bedelin bilirkişiden ek rapor alınarak, mümkün değilse yeniden keşifle belirlenmesi ve depo edilen miktar mahsup edilerek kalanın depo ettirilmesi gerektiğini belirterek hükümleri bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/701)⁸⁷

Bedel, yalnız yolun geçtiği şeridin değerinden ibaret değildir. 7. Hukuk Dairesi, geçit nedeniyle yüklü taşınmazdaki bir duvarın yıkılması gereken olayda, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği geçide konu taşınmazda oluşan tüm zararların lehine geçit kurulan tarafça karşılanması gerektiğini, duvar bedeli ile geçit bedelinin hüküm tarihine yakın bir tarih itibarıyla belirlenip toplamının depo ettirilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2021/2843)⁹

Aleyhine geçit kurulan taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş bir akdi geçit irtifakı bulunması, bedelin paylaştırılmasını gerektirmez. Daire, başka parsel lehine kurulan geçitle taşınmaz malikinin yükü artacağından fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği geçit bedelinin tamamının aleyhine geçit kurulan taşınmaz malikine verilmesi gerektiğini; bedelin yarısının önceki akdi geçit sahibine ödenmesine karar verilmesinin doğru olmadığını belirtmiştir.⁶

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır.⁶⁸ 7. Hukuk Dairesi, üzerinden geçit kurulan taşınmazların malikleri aleyhine açılan dava kabul edildiği hâlde davalılar lehine ayrıca vekâlet ücreti takdir edilmesini HMK m. 326'ya aykırı bulmuştur.⁸

Harç, değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m. 15). Kapatılan 14. Hukuk Dairesi 2013 tarihli bir kararında, belirlenen geçit bedeli üzerinden hesaplanan harçtan peşin alınan harcın mahsubuyla kalan harcın “davanın niteliği gereği” davacıdan tahsiline hükmedilmesi gerektiğini belirterek hükmü düzelterek onamıştır. (Yargıtay 14. HD, E. 2013/10432)¹⁰ Aynı Daire 2008 tarihli ve mülga HUMK döneminde verilmiş bir kararında, davanın niteliği gereği dava değerinin bilirkişi raporuyla saptanan geçit bedeli olduğunu ve reddedilen davada davalı yararına vekâlet ücretinin bu değer üzerinden nispi olarak belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2008/2366)¹¹ 7. Hukuk Dairesi istinaf döneminde, istinaf kesinlik sınırının hesabında dava değeri olarak alternatif güzergâhlardan en yüksek geçit bedeline sahip olanın esas alınması gerektiğini belirterek istinaf dilekçesini miktar yönünden reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/5352)¹²

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK m. 6). Yargıtay, zorunlu su ve mecra davalarında ihtiyacın mahallinde uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak araştırılmasını istemiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2015/5022)¹³ (Yargıtay 7. HD, E. 2021/8359)¹⁴ 7. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir geçit dosyasında da keşif sonucu alınan raporda dört farklı alternatif gösterilmişti.⁴ Yargıtay kararlarında ihtiyacın ve güzergâhın tarafların sübjektif arzularına göre değil, fedakârlığın denkleştirilmesi başta olmak üzere temel ilkeler ve objektif kıstaslarla belirlenmesi istenmektedir.⁷² Hukuk Genel Kurulu, bozmaya uyulduktan sonra bilirkişi eliyle belirlenen ve direnme kararına esas alınan güzergâhın da Hazine taşınmazını parçalara ayırdığını tespit etmiş ve bu güzergâhta direnen kararı bozmuştur.¹

Geçit hakkı taşınmaz leh ve aleyhine kurulduğundan, leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur.²⁷ Yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konuysa dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.⁷ Taşınmaz satış nedeniyle başkası adına kayıtlıysa, taşınmazda payı bulunmayan kişiye husumet yöneltilemez; Hukuk Genel Kurulu bu kişi hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini belirtmiştir.²

Başlangıçta davacı tarafından öngörülemediği için dilekçede gösterilen yer dışındaki bir güzergâhtan geçit kurulması gerekebilir. 7. Hukuk Dairesi'ne göre bu güzergâhtaki taşınmazların maliklerine dava dilekçesiyle husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından, HMK m. 124 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilir ve davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkân verilir.⁷ Daire aynı kuralı mecra davaları için de açıklamıştır.¹⁴

Hüküm infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta olmalıdır. 7. Hukuk Dairesi, irtifakın tesciline esas alınan bilirkişi krokisinin hükümde belirtilmemesini infazda tereddüt oluşturacak bir eksiklik saymış; yeniden yargılama gerekmediği için bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış, ilk derece kararının hüküm fıkrasından “tapunun şerhler hanesine işlenmesine” ibaresini çıkarmış ve yerine hangi krokinin esas alındığını ve geçit irtifakının kütük sayfasında ayrılan özel sütuna tescilini yazarak kararı düzelterek onamıştır.³

7. Hukuk Dairesi'ne göre kurulan geçit hakkının tapu kütüğünde irtifak hakları için ayrılan özel sütuna tesciline karar verilmelidir.⁶ Hukuk Genel Kurulu'nun benimsediği 7. Hukuk Dairesi bozmasında da aynı ifade yer alır.¹ Tapu Sicili Tüzüğü m. 30/1'e göre de “İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.” Mecra hakkı için kanun ayrıca, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edileceğini düzenler (TMK m. 744/3).

İrtifak hakkı tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m. 783). Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir (m. 785/1); yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (m. 785/2).

Kapatılan 14. Hukuk Dairesi'ne göre genel yola bağlantısı olmayan taşınmaz için kurulan geçit hakkı, bu ihtiyacın sona ermesiyle ya da yüküne oranla çok az yarar sağladığı kanıtlandığında hukuksal temelini kaybeder; bu durumda yükümlü taşınmazın maliki bedel karşılığında geçidin kaldırılmasını isteyebilir. Geçit hakkının kaldırılması davalarında geçit ihtiyacının sona erdiğini veya kaldırılması istenen geçidin davalının taşınmazına yüküne oranla çok az yarar sağladığını davacı kanıtlamalıdır. (Yargıtay 14. HD, E. 2018/473)¹⁵ (Yargıtay 14. HD, E. 2016/18044)¹⁶ 7. Hukuk Dairesi 2024 tarihli bir kararında aynı ispat kuralını ve sona erme sebeplerini gerekçesinde sayarak, ihtiyacın sürdüğü gerekçesiyle davayı reddeden ilk derece kararına karşı istinaf başvurusunu esastan reddeden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/892)¹⁷

Daire, mahkeme kararıyla kurulup kesinleşmiş bir geçidin, lehine geçit kurulan taşınmazın alternatif güzergâhları bulunduğu gerekçesiyle kaldırılmasını doğru bulmamış; davalının geçit ihtiyacının sürdüğünü ve davacının ihtiyacın sona erdiğini ya da geçidin çok az yarar sağladığını kanıtlayamadığını belirterek davanın reddi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.¹⁵

Aynı Daire, sona erme sebeplerini şöyle sıralar: 1) tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması (TMK m. 783), 2) yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kişinin malik olması hâlinde bu kişinin irtifakı terkin ettirmesi (m. 784), 3) yararlanan taşınmaz malikinin zorunlu geçit hakkından vazgeçmesi, 4) taşınmazlardan birinin veya ikisinin kamulaştırılması, 5) m. 785'teki hâller. Daire'ye göre geçit irtifakı taşınmazın mülkiyet hakkına bağlı olduğundan eşyaya bağlı bir haktır; lehine geçit kurulan taşınmazın malikinin yola cepheli bitişik taşınmaza da malik olması kaldırma sebebi değildir ve iki taşınmaz tevhit edilmedikçe, sayılan sona erme sebepleri de gerçekleşmedikçe geçit irtifakı mahkeme kararıyla kaldırılamaz.¹⁶ Aynı Daire 2018 tarihli ve oy çokluğuyla verdiği bir kararında ise sözleşmeyle kurulmuş bir geçitte, lehine geçit kurulan taşınmazın malikinin yola cepheli bitişik parsele de malik olmasıyla irtifaktan beklenen amacın sona erdiğini kabul ederek davanın reddine ilişkin hükmü bozmuştu. (Yargıtay 14. HD, E. 2015/13475)¹⁸

Kanun zorunlu su irtifakında durum değişirse kurulmuş irtifakın değiştirilmesinin veya kaldırılmasının istenebileceğini (TMK m. 761/3), mecrada ise durum değişirse yükümlü malikin mecranın kendi yararına başka bir yere nakledilmesini isteyebileceğini (m. 746/1) açıkça düzenler; yer değiştirme giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir (m. 746/2). Zorunlu geçidin yerinin değiştirilmesine ilişkin özel bir hüküm m. 747'de yer almaz; irtifakın yerinin değiştirilmesi genel olarak m. 791'de düzenlenmiştir. Kapatılan 14. Hukuk Dairesi, mahkeme kararıyla kurulmuş geçidin yüklü taşınmazın tevhidiyle kullanım bütünlüğünü bozduğu olayda yer değiştirme isteminin m. 791'e göre incelenmesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur. (Yargıtay 14. HD, E. 2007/6715)¹⁹ Sözleşmeyle kurulmuş bir geçit irtifakının kaldırılması intifa ve irtifak hakkı rehberinde anlatılır.

Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla; su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflıysa kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (TMK m. 744/1). Mecra geçirilmesi kamulaştırma kurallarına bağlıysa Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz (m. 744/2).

Yükümlü malik kendi menfaatinin hakkaniyete uygun biçimde gözetilmesini isteyebilir; arazisinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa, mecraların geçeceği arazi parçasının uygun bir kısmının zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir (TMK m. 745).

7. Hukuk Dairesi'ne göre başkasının taşınmazından mecra geçirmek isteyen kişi bu isteğini iki yoldan sağlayabilir: 1) TMK m. 727'den yararlanarak taşınmaz maliki ile anlaşıp “rızai mecra irtifakı” kurmak, 2) anlaşma sağlanamazsa m. 744'te düzenlenen “zorunlu mecra irtifakı” için dava açmak. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/114)²⁰¹⁴

7. Hukuk Dairesi zorunlu mecra isteminde şu noktaların araştırılmasını ister: 1) davacının zorunlu mecra hakkına ihtiyacı olup olmadığı, 2) taşınmazının bu ihtiyacı karşılama olanağı bulunup bulunmadığı, 3) ihtiyacı varsa bunu aşırı zahmet ve gidere katlanarak başka yoldan sağlayıp sağlayamayacağı, 4) irtifak kurulacak taşınmaz sahibinin menfaatinin gözetilip gözetilmediği.²⁰¹⁴ Daire, bir tatil sitesinin su ihtiyacı için istenen mecrada bu ihtiyacın başka yollardan karşılanma olanağı bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturulmamasını bozma sebebi saymıştır.¹⁴ Güzergâhtaki bütün taşınmaz malikleri davada taraf olmalı, çünkü bu irtifak da kesintisizlik ilkesine göre kurulur; mecranın niteliği ve nasıl, hangi araçlarla geçirileceği kararda gösterilmeli; bedel uzman bilirkişilerce objektif kıstaslarla belirlenip hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilmelidir.²⁰¹⁴

Hukuki nitelendirme hâkime aittir. Davacı, sulama amaçlı kuyusuna elektrik bağlamak için en yakın direğin bulunduğu komşu parselden “geçit irtifakı” istemişti; ilk derece mahkemesi genel yola çıkış iddiası bulunmadığı için davayı hukuki yarar yokluğundan reddetmişti. 7. Hukuk Dairesi, istemin elektrik hattından elektrik almak için komşu taşınmaz üzerinde mecra irtifakı kurulmasına ilişkin olduğunu, HMK m. 33 uyarınca hukuki nitelendirmenin hâkime ait olduğunu belirterek bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece kararını bozmuştur.²⁰

Mecra davaları da özünü komşuluk hukuku ilkelerinden alır. 7. Hukuk Dairesi'ne göre önce davacının mecra ihtiyacı saptanır; ihtiyaç varsa çevre taşınmazların elverişliliği incelenir ve fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi uyarınca en az masrafı gerektiren ve en az zarar görecek kişinin taşınmazı üzerinden, mecranın bağlanacağı yol veya kaynak ile yararlanan taşınmaz arasında kesintisiz bağlantı sağlayacak şekilde irtifak kurulur.¹⁴ Aynı kararda Daire, uygulanması için belediye kararı alınmamış bir imar planının bulunduğu yerde güzergâhın her zaman değiştirilebilecek imar planındaki duruma göre değil taşınmazların fiili durumuna göre belirlenmesi gerektiğini, hükme esas krokinin ölçekli ve infaza elverişli olması gerektiğini ve mecra irtifakının davacı kişi lehine değil onun taşınmazı lehine kurulması gerektiğini belirtmiştir.¹⁴

Mecra sözleşmesi ispatlanamamış ve yasal yoldan kurulmuş bir irtifak da yoksa, taşınmazı üzerinden izinsiz elektrik teli geçirilen ve direk dikilen malik TMK m. 683'e dayanarak el atmanın önlenmesini ve bunların kaldırılmasını isteyebilir; 7. Hukuk Dairesi bu istemin kabulünde isabetsizlik görmemiştir.¹⁴

Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir (TMK m. 761/1). Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir (m. 761/2); durum değişirse kurulmuş irtifakın değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir (m. 761/3).

Kapatılan 14. Hukuk Dairesi'ne göre zorunlu su irtifakı isteminde 1) davacının zorunlu su hakkına ihtiyacı olup olmadığı, 2) taşınmazının bu ihtiyacı karşılama olanağı bulunup bulunmadığı, 3) su ihtiyacını aşırı zahmet ve gidere katlanarak başka yoldan sağlayıp sağlayamayacağı ve 4) kaynak sahibinin menfaatinin gözetilip gözetilmediği araştırılır; bu davalarda güzergâhtaki bütün taşınmaz malikleri ile kaynak sahibi davada taraf olarak yer almalıdır.¹³

Daire, mahallinde yerel ve uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak öncelikle davacının taşınmazlarının su ihtiyacının varlığının ve bu ihtiyacın kendi imkânlarıyla başka yoldan, örneğin kendi taşınmazında sondaj kuyusu vurularak karşılanıp karşılanamayacağının açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirterek eksik incelemeyle verilen kabul kararını bozmuştur. Aynı kararda, kurulacak irtifakın hangi parsel aleyhine, ne genişlikte ve uzunlukta olacağının hükümde gösterilmemesini HMK m. 297/2'ye aykırı bulmuştur.¹³ 7. Hukuk Dairesi de 2022 tarihli bir kararında, suya elatmanın önlenmesi ve mecra irtifakı istemine ilişkin bir davada, bu ölçütlerin uygulanmasını isteyen bozma kararına uyulduğu hâlde gereklerinin yerine getirilmediğini ve su rejimi kurulmadığını belirterek hükmü bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2021/5835)²¹

Kaynaklar arazinin bütünleyici parçasıdır ve mülkiyetleri ancak kaynadıkları arazinin mülkiyetiyle birlikte kazanılabilir; başkasının arazisindeki kaynak üzerindeki hak, tapu kütüğüne tescille kurulan bir irtifak hakkıdır (TMK m. 756/1-2). Yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır ve arza malik olmak altındaki yeraltı sularına malik olmak sonucunu doğurmaz (m. 756/3). Önemli ölçüde yararlanılan kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetlerle keserek ya da kirleterek zarar veren kimse bu zararı gidermekle yükümlüdür (m. 757/1); oturma, işletme veya içme ya da kullanma suyu için gerekli kaynaklar kesilir ve kirletilirse kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir (m. 758/1). Özel mülkiyetteki arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların su içme, su alma veya hayvan sulama gibi yararlanmaları özel kanun hükümlerine, özel kanun hükmü yoksa yerel âdete tabidir (m. 760).

Kaynaklara zarar verilmesine ilişkin m. 757-758 uyuşmazlıklarında bu rehber için incelenen Yargıtay kararlarında bir ölçüte rastlanmamıştır; bu kısım yalnız madde metnine dayanır. Zorunlu su hakkı Kanunda “Komşu hakkı” başlığı altında değil “Kaynak ve yeraltı suları” başlığı altında düzenlenmiştir; zorunlu su davasının 6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-ç kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığı konusunda bir Yargıtay kararına ulaşılamamıştır.

Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2/1). Geçit, mecra ve zorunlu su davaları HMK m. 4/1'de sulh hukuk mahkemesine verilen davalar arasında sayılmaz. İrtifak haklarına ilişkin davalar üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (m. 12/2); dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m. 12/3).

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-ç). Bu madde 7445 sayılı Kanun m. 37 ile eklenmiş ve 7445 sayılı Kanun m. 43/1-a uyarınca 1/9/2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir; 18/B'nin dava şartına ilişkin hükümleri bu tarihte ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay'da görülmekte olan davalara uygulanmaz (6325 sayılı Kanun geçici m. 3/1). Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (m. 18/A/2). 7. Hukuk Dairesi, geçit hakkı kurulması davalarında arabuluculuk şartının 6325 sayılı Kanun m. 18/B/1-ç'den kaynaklandığını ve dava açıldıktan sonra tamamlanabilecek bir usul işlemi olmadığını belirterek, arabulucuya başvurulmadan açılan davada ve arabulucuya dava açıldıktan sonra başvurulan davada verilen usulden ret kararlarını onamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/2955)²² (Yargıtay 7. HD, E. 2025/1845)²³

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B/3). Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerh verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeksizin tescil talebini yerine getirir (m. 18/B/5).

Geçit ve mecra davaları yazılı yargılama usulüyle görülür; basit yargılama usulüne tabi dava ve işleri sayan HMK m. 316/1'de yer almazlar. Dava sırasında istenen ihtiyati tedbir ve delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri ise basit yargılama usulüne tabidir (m. 316/1-c).