Tarım arazisi ifraz yasağı, hisseli satış ve miras: 5403 sayılı Kanun m. 8

5403 sayılı Kanun m. 8, tarım arazilerini mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve marjinal tarım arazisi olarak sınıflandırır; hangi arazinin hangi sınıfa girdiğini Bakanlık belirler. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü de bölge ve yörenin özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir ve bu büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır (m. 8/2).

Kanun asgari büyüklüğün kendisini değil, altına inilemeyecek tabanı yazar: asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez; Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir (m. 8/3). Bir parselin bölünüp bölünemeyeceği bu nedenle yalnız kanundaki rakama bakılarak değil, Bakanlığın o yer için belirlediği büyüklüğe ve arazinin sınıfına göre anlaşılır.

Yasağın içeriği üç parçalıdır: tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında 1) ifraz edilemez, 2) hisselendirilemez, 3) Hazine taşınmazlarının satışı dışında pay ve paydaş adedi artırılamaz (m. 8/3). Kanun iki istisna tanır: tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda ya da çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir; yatırım programındaki kamu yatırımı projeleri kapsamındaki zorunlu ifrazlarda Bakanlık onayı aranmaz.

Asgari büyüklüğün yanında ikinci bir ölçü vardır: yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü. İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir ve tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez; bu nitelik tapuya şerh konulmak üzere Bakanlıkça bildirilir (m. 8/A). Liste ilçe ilçe farklıdır; örneğin Hukuk Genel Kurulunun incelediği bir dosyada bilirkişi raporuna göre İpsala ilçesi için yeter gelirli büyüklük 50 dekar olarak belirlenmişti. (Yargıtay HGK, E. 2025/56)¹

Hukuk Genel Kurulu, asgari büyüklüğe erişmiş tarım arazilerinin bölünemeyeceğine, hisselendirilemeyeceğine ve pay ve paydaş adedinin artırılamayacağına dair hükmün kamu düzenine ilişkin olduğunu ve mahkemelerce resen dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2023/273)² Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de vasiyetnamenin tenfizi davasında verilen bir hükme karşı aynı ölçütü uygulamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/3589)³

Kanuna 11/6/2026 tarihli 7584 sayılı Kanunla eklenen son fıkraya göre 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa tabi kooperatifler, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve 5403 sayılı Kanuna tabi alanlardaki taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez; tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin edinimi Bakanlığın iznine bağlıdır (m. 8/5).

Bugünkü kuralın anlaşılması için 2014 öncesine bakmak gerekir. 5578 sayılı Kanunla değişik eski m. 8, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde birlikte mülkiyet varsa payların üçüncü kişilere satılamayacağını, devredilemeyeceğini ve rehnedilemeyeceğini öngörüyordu; Hukuk Genel Kurulu bu dönemde paydaşların tamamının birlikte katılımıyla üçüncü kişiye satışın ve paydaşların kendi aralarındaki devrin mümkün olduğunu kabul etmişti. (Yargıtay HGK, E. 2012/1471)⁴ Bu yasak bugün yürürlükte değildir.

30/4/2014 tarihli 6537 sayılı Kanunla m. 8'in yeniden düzenlenmesinden sonra Yargıtay, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü kişilere satışının ve devrinin mümkün hâle geldiğini, bu durumun kanun değişikliğinden kaynaklandığı için usuli kazanılmış hak da oluşturmadığını belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2022/6745)⁵ Hukuk Genel Kurulu ve 7. Hukuk Dairesi kararlarında, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin üzerindeki tarım arazilerinin bu miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabileceği tekrarlanmıştır.² (Yargıtay 7. HD, E. 2024/4704)⁶

Mevcut bir payın el değiştirmesi ile yeni pay yaratılması ayrı şeylerdir. Kanunun yasakladığı, tarım arazisinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında hisselendirilmesi ve pay ve paydaş adedinin artırılmasıdır (m. 8/3). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bölünemez büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinde tam pay malik olunsa dahi paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek satmasının mümkün olmadığını belirtmiş; tarla vasıflı bir taşınmazın belli bir metrekaresinin satışının vaat edildiği davada, İlçe Tarım Müdürlüğünün ifrazın mümkün olmadığını bildirmesi üzerine davanın reddini onamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2021/2430)⁷

2020'de bir izin rejimi eklenmiştir. 28/10/2020 tarihli 7255 sayılı Kanunla m. 8/B'ye eklenen fıkraya göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır (m. 8/B/3). Bu nedenle pay satışı kanunen yasak olmasa da tapuda Bakanlığın iznine bağlı bir işlemdir. 4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanunun 5403 sayılı Kanuna eklediği hüküm ise geçici m. 6'dır; bu madde imar planları ve yerleşik alanlarla ilgilidir.

Aynı değişiklik paydaşlar arasındaki devri de kolaylaştırmıştır: tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devri hâlinde paydaşlar bu devirle ilgili harçlardan, damga vergisinden ve tapu döner sermaye ücretlerinden muaftır (m. 8/I/4). Mirasçılar tarımsal arazinin devri konusunda mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde anlaşırsa devir işlemlerindeki harç ve damga vergisi muafiyeti de aynı maddededir (m. 8/I/3).

Bölünemeyen bir tarım arazisinin bir kısmının satışını vaat eden sözleşme, tapu iptali ve tescil davasıyla ifa ettirilemez. Yargıtay'a göre satış vaadinden kaynaklanan davaların kabulü için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır ve 5403 sayılı Kanun m. 8'e aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi hâlinde ifa olanağından söz edilemez.⁷ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2013'te, eski m. 8 döneminde, resmî şekle uygun satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu ama yasa hükmü nedeniyle ifa olanağı bulunmadığını belirterek davanın reddini gerekçesini değiştirerek onamıştır. (Yargıtay 14. HD, E. 2013/10360)⁸ Sözleşmenin geçersizliği ile ifasının imkânsızlığı bu kararda birbirinden ayrılmıştır.

Bir taşınmazın 4.034 metrekaresinin harici satışa dayanarak tescili istenen ve davalının “davayı kabul ettiğini beyan” ettiği davada⁶ İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün bir yazısında ifrazın mümkün olduğu, diğerinde mümkün olmadığı bildirilmişti. 7. Hukuk Dairesi aynı kuruma ait iki yazı cevabında çelişki oluştuğunu tespit etmiş, vasıf değişikliği yapılmasının mümkün olup olmadığı da araştırılarak çelişki giderildikten sonra hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeyle karar verilmesini bozma sebebi yapmıştır.⁶ Kararda, harici satışın tescile dayanak olup olamayacağı konusuna değinilmemiştir.

Tapu müdürlüğü yasağa aykırı tescil isteğini reddeder. Hukuk Genel Kurulu, eski m. 8 döneminde cebri ihaleyle satılan bir payın tapuda tescilinin bu gerekçeyle reddedildiği olayda, m. 8'in emredici olduğunu ve cebri satışları da kapsadığını, ihaleden önce taşınmazın tarımsal niteliğinin İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulması gerektiğini, tescili mümkün olmayan payı satın alan kişinin taşınmazın esaslı niteliğinde hata nedeniyle ihalenin feshini isteyebileceğini kabul etmiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir.⁴

Bölünmezlik kuralı, tarafların anlaşarak açtığı davalarla da aşılamaz. Hukuk Genel Kurulu, altmış üç kişinin inanç sözleşmesine dayanarak tarla vasıflı bir taşınmazın 1/63'er payla adlarına tescilini istediği, davalının davayı üç gün sonra kabul ettiği ve hükmün temyizden feragatle kesinleştiği olayda, tarafların kanuna karşı hile yaparak tarım arazisinin bölünmesine sebebiyet verdiğini ve bu danışıklı durumu yasanın korumayacağını belirtmiş; idarenin kamu yararı adına yargılamanın yenilenmesini isteme hakkı bulunduğunu oy çokluğuyla kabul etmiştir.² 7. Hukuk Dairesi aynı ölçütü, zeytinli bağ vasıflı bir taşınmazın 2.000 metrekaresinin vasiyetnameyle bırakıldığı ve mirasçıların davayı kabul ettiği bir tenfiz davası için uygulamıştır.³

Ortaklığın giderilmesinin genel usulü (arabuluculuk, aynen taksim, satış, muhdesat) ortaklığın giderilmesi davası rehberinde anlatılmıştır. Tarım arazisine özgü olan, TMK m. 699'daki aynen bölme seçeneğinin 5403 sayılı Kanun m. 8 ile sınırlanmasıdır: bölme sonucunda Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün altında parsel oluşacaksa ya da yeni pay yaratılacaksa aynen taksim yapılamaz. Bölme, ilçenin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında parsel de doğuramaz (m. 8/A); 2020'den beri taksim işlemi Bakanlığın iznine bağlıdır (m. 8/B/3).

Yargıtay'a göre malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ve imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalı; onay makamından olumsuz cevap gelirse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmelidir. (Yargıtay 14. HD, E. 2015/15692)⁹

Araştırmanın sırası da kararlarla belirlenmiştir. 14. Hukuk Dairesi, 81.546 metrekarelik tarla vasıflı bir taşınmazda önce aynen taksimin 5403 sayılı Kanun hükümlerine göre mümkün olup olmadığının ilgili Müdürlükten sorulmasını, mümkün olduğu bildirilirse ifraz krokisinin hazırlatılıp belediye encümenine de sorulmasını, encümen de ifrazı mümkün görüp krokileri onaylarsa davanın kabulüne, aksi hâlde reddine karar verilmesini istemiş; bu araştırma yapılmadan verilen aynen taksim kararını bozmuştur. (Yargıtay 14. HD, E. 2015/5238)¹⁰ O dosyada davacı ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesini istemişti; kararda “reddine” sözünün yalnız aynen taksim istemini mi kapsadığı açıklanmamıştır. Aynı Daire 2017'de onay makamından olumsuz cevap gelmesi hâlinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.⁹

5403 sayılı Kanun ortaklığın giderilmesi davasının kendisine engel değildir. Yargıtay, elbirliği hâlindeki on sekiz taşınmazda açılan davanın, payın doğrudan devredilebileceği gerekçesiyle reddedilmesini bozmuş; bu kanundaki sınırlamaların aynen taksim talebi değerlendirilirken esas alınacak hükümler olduğunu, taksim mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2018/4591)¹¹

Paydaşın alacaklısı açısından sonuç farklıdır. Alacaklının İİK m. 121 uyarınca aldığı yetkiyle açtığı ortaklığın giderilmesi davasında Yargıtay, 2014 değişikliğinden sonra borçlunun paylı mülkiyetteki payının doğrudan icra yoluyla satılabileceğini, bu nedenle alacaklının ortaklığın giderilmesini istemekte hukuki yararı kalmadığını kabul etmiştir.⁵

Miras kalan tarımsal arazilerde kanunun ilkesi, arazinin mirasçılar arasında bölünmesi değil, mülkiyetin devridir (m. 8/B/1). Mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (m. 8/B/2). Mirasçılar terekedeki tarımsal arazinin 1) bir mirasçıya ya da yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya, 2) kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, 3) tamamının miras payı oranında ortak olduğu bir limited şirkete ya da 4) üçüncü kişilere devrini kararlaştırabilir (m. 8/C/1). Mirasın genel paylaşım kuralları miras davaları rehberinde anlatılmıştır.

Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (m. 8/C/2). Hâkim araziyi kişisel yetenek ve durumlarına göre belirlenen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder; birden çok ehil mirasçı varsa öncelik asgari geçimini bu arazilerden sağlayana, o da yoksa en yüksek bedeli teklif edene verilir; ehil mirasçı yoksa devir en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya yapılır. Devrini isteyen mirasçı bulunmazsa hâkim satışa karar verir ve satış geliri mirasçılara payları oranında paylaştırılır.

Devir kararından sonra bedel ödenmelidir. Sulh hukuk hâkimi devri uygun bulduğu mirasçıya diğer mirasçıların payının bedelini depo etmesi için altı aya kadar süre verir; mirasçı isterse altı ay ek süre verilebilir; bedel yatırılmaz ve istekli başka mirasçı da yoksa arazinin açık artırmayla satılmasına karar verilir (m. 8/D). Arazi devirden itibaren yirmi yıl içinde tarım dışı kullanım nedeniyle değer kazanırsa, aradaki farkı devralan mirasçı diğer mirasçılara payları oranında öder (m. 8/C).

Bir yıl içinde devir yapılmaz ve dava da açılmazsa m. 8/Ç devreye girer: durumu öğrenen kamu kurumları Bakanlığa bildirir, Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir ve süre sonunda devir olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kendisi dava açabilir. Mirasçıların veya Bakanlığın bu kapsamda açtığı davalar her türlü resim ve harçtan muaftır.

Bu hükümler her mirasa uygulanmaz. 6537 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 5'e göre maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri önceki hükümlere göre tamamlanır. Yargıtay bu nedenle murisi 02.05.2014'te, yani m. 8/C 15.05.2014'te yürürlüğe girmeden önce ölmüş mirasçıların ehil mirasçıya devir davasının reddi gerektiğini belirterek kabul kararını bozmuştur. (Yargıtay 14. HD, E. 2017/1289)¹² 7. Hukuk Dairesi de murisi Kanunun uygulama tarihinden önce ölen davalının ehil mirasçı sıfatını kazanamayacağını belirterek ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin kararı onamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/5639)¹³

6537 sayılı Kanunla eklenen m. 8/İ'nin ikinci fıkrası, tarımsal arazinin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı tanıyordu. Hukuk Genel Kurulunun belirttiği gibi bu fıkra 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmış ve değişiklik 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.¹

Kaldırılmadan önce açılmış bir davada Hukuk Genel Kurulu, mülkiyet hakkını kısıtlayan hükümlerin mülkiyet hakkının özüne zarar vermeden yorumlanması gerektiğini, satılan arazinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün ve hatta yeter gelirli büyüklüğün çok üzerinde olduğu durumda önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığını oy çokluğuyla kabul etmiştir.¹ Kararın ölçütü, önalım hakkının amacının küçük parsellerin komşu parsellerle birleştirilmesi olduğudur.

7255 sayılı Kanunla kaldırılan, m. 8/İ'nin ikinci fıkrasıdır; maddenin aile malları ortaklığında bir ortağın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer ortaklara önalım hakkı tanıyan birinci fıkrası yürürlüktedir (m. 8/İ). Hukuk Genel Kurulu sınırdaş önalım hakkını paydaşların yasal önalım hakkından ayırmıştır: TMK'daki yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisine, 5403 sayılı Kanundaki hak ise sınırdaşlık ilişkisine dayanır.¹

Bir taşınmazın belediye sınırı içinde bulunması tek başına tarım arazisi niteliğini ortadan kaldırmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin aynı dosyada verdiği önceki bozma kararında bu ilke açıkça yazılmış; aynı dosya yeniden geldiğinde 14. Hukuk Dairesi, İlçe Müdürlüğünün taşınmazları tarım arazisi saydığı yazısıyla bilirkişi raporları çelişince Müdürlükten taşınmazın Kanun kapsamında tarım arazisi olup olmadığının ve çelişkinin nedeninin sorulmasını istemiştir. Önceki bozma kararı 2013 tarihli olan bu dosyada Daire, 5578 sayılı Kanunla değişik (eski) m. 8'i uygulamış ve taşınmazların tarım arazisi niteliğinde olduğu anlaşılırsa bu madde çerçevesinde aynen taksim mümkün bulunmadığından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini istemiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2016/16411)¹⁴ Geçici m. 5'e göre 2014 değişikliğinden önce tarımsal arazilerin paylaşımına ilişkin olarak açılmış ve devam eden davalarda önceki kanun hükümleri uygulanır. Güncel m. 8/3'te ise sınır, arazinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilmemesi ve hisselendirilmemesidir; tarım arazisi olmak aynen taksimi tek başına engellemez.

İmar planı bilgisi de araştırmanın parçasıdır. Belediye sınırları içinde ve yerleşim alanında kalan taşınmazlarda bilirkişi kurulu, plansız alan kurallarına göre aynen taksimin mümkün olmadığını, planlı alan kurallarına göre ise mümkün olduğunu bildirmişti; Yargıtay, taşınmazların imar planı içinde olup olmadığının belediyeden sorulmamasını bozma sebebi yapmıştır.⁹

Kanun bazı yerleşim alanlarını ayrıca düzenler: 7181 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 6'ya göre 19/7/2005 tarihinden önce onaylanmış 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planları veya arsa vasfı kazanmış parseller ile maddenin yürürlüğünden önce belirlenen onaylı köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik alanlar izinli kabul edilir. Öte yandan m. 8/3'e göre tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde Bakanlığın uygun görüşüyle asgari büyüklükten küçük parseller oluşturulabilir. Geçici m. 6'nın izinli kabul ettiği alanların bu istisnaya girip girmediğini ve m. 8'deki bölünme yasağını kaldırıp kaldırmadığını kanun açıkça söylemez; somut taşınmazın durumu bu nedenle Bakanlığın il veya ilçe müdürlüğünden sorulur.

Bu davalarda belirleyici delil, Tarım ve Orman Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünün taşınmazın niteliğine ve bölünüp bölünemeyeceğine ilişkin yazısıdır. Yargıtay kararlarında aynen taksim ve harici satış davalarında bu yazı alınmadan ya da çelişkili yazılar giderilmeden hüküm kurulması eksik inceleme sayılmış ve bozma sebebi yapılmıştır.¹⁰¹⁴⁶ Hukuk Genel Kurulu da cebri satıştan önce taşınmazın tarımsal niteliğinin İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alınması gerektiğini belirtmiştir.⁴

Taşınmazın fiilî durumu keşif ve bilirkişi raporuyla da tespit edilir. Hukuk Genel Kurulunun incelediği bir dosyada keşifte taşınmaz üzerinde briketten yapılmış evler ve konteyner bulunduğu, arazinin genel anlamda kuru tarım arazisi olduğu ve toplulaştırma ile imar uygulamasına tabi tutulmadığı belirlenmiş; Kurul bu dosyada bölünmezlik kuralının kamu düzenine ilişkin olduğunu esas almıştır.² Satış vaadine dayanan davada 7. Hukuk Dairesi, İlçe Tarım Müdürlüğünün ifrazın mümkün olmadığını bildiren cevabını ret kararının dayanağı olarak kabul etmiştir.⁷

Mirasa ilişkin devir davasında hâkimin karar ölçütleri kanunda sayılıdır: devri isteyen mirasçının kişisel yeteneği ve durumu, birden çok ehil mirasçı varsa hangisinin asgari geçimini bu arazilerden sağladığı, o da yoksa teklif edilen bedel (m. 8/C/2-a). Ehil mirasçıya ait nitelikler Bakanlığın çıkaracağı yönetmelikle belirlenir. Murisin ölüm tarihi de ayrıca ispat konusudur; ölüm 15.05.2014'ten önceyse m. 8/C'ye dayanılamaz.¹²¹³