İntifa hakkı ve irtifak hakkı: kurulması, sona ermesi ve mahkeme kararıyla kaldırılması

İrtifak hakları, başkasına ait bir eşya üzerinde hak sahibine sınırlı kullanma ve yararlanma yetkisi veren ya da malikin bazı yetkilerini kullanmasını yasaklayan sınırlı ayni haklardır. (Yargıtay HGK, E. 2022/677)¹ Hukuk Genel Kurulu'na göre Türk Medeni Kanunu m. 779 ve devamı maddelerinde irtifak türleri taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; kanun, mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için genel hüküm koymamış, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağını m. 838'in son fıkrasında belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2017/2641)²

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, TMK m. 779/1'e göre bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yüktür; yüklü taşınmazın malikini mülkiyetin sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları irtifaka başlı başına konu olamaz, ancak yan edim olarak bağlanabilir (m. 779/2). Hukuk Genel Kurulu bu ayrımı hak sahibine göre yapar: intifa, sükna, kaynak ve üst hakkı gibi kişiye bağlı irtifaklarda hak doğrudan belirli bir gerçek veya tüzel kişiye ya da topluluğa tanınmışken, eşyaya bağlı irtifaklarda hak sahipliği bir şeyin maliki olma olgusuna bağlıdır ve mülkiyet el değiştirdikçe irtifak da el değiştirir.¹ Kurul başka bir kararında intifa ve sükna (oturma) hakkını kişiye bağlı düzenli, kaynak ve üst hakkını kişiye bağlı düzensiz irtifaklar olarak nitelendirmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2022/476)³

İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme yoksa sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar (TMK m. 794). Hukuk Genel Kurulu'na göre intifa hakkının kurulmasıyla çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisi kaldırılır; intifa hakkı üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar ve kuru mülkiyet hakkı sahibinin yalnız bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi kalır.² 7. Hukuk Dairesi de aynı tespitleri yapmıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/1629)⁴

Oturma hakkı bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; kanunda aksine hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır (TMK m. 823). Üst hakkı, taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifaktır (m. 826/1). Malik ayrıca herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet eden başka irtifaklar da kurabilir; bunlara taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler uygulanır (m. 838/1, m. 838/3).

Geçit, mecra ve su hakkı gibi komşuluk ilişkisinden doğan zorunlu haklar ayrı bir dava türüdür ve bu rehberde ele alınmamıştır. Sağ kalan eşin miras hukukundan doğan intifa seçimi miras davaları rehberinin, intifa hakkı bulunan paylı taşınmazın paylaşılması ortaklığın giderilmesi rehberinin konusudur.

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 780/1-2). İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (m. 781). İntifa hakkı taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kazanılmasında ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır (m. 795/1-2).

Yargıtay kararlarında taşınmaz üzerindeki intifa hakkının resmî senet düzenlenerek tapuya tescil ile kurulduğu belirtilmektedir. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/2232)⁵ (Yargıtay 7. HD, E. 2021/2711)⁶ Hukuk Genel Kurulu, ayni hakların kütüğe tescil ile doğduğunu, kurulması kanunen tescile tabi ayni hakların tescil edilmedikçe varlık kazanamayacağını hatırlatarak bir hakkın tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamayacağını vurgulamıştır.² Kanundan doğan intifa hakkı için ayrı bir kural vardır: taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı, tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülebilir (m. 795/3).

İntifa hakkı süreyle sınırlıdır. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer (TMK m. 797/1). Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (m. 797/2). Hukuk Genel Kurulu, intifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hükmün Medeni Kanun'un emredici hükümlerinden olduğunu belirtmiştir.²

Üst hakkında süre iki yönden önemlidir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir ve bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı, hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m. 826/3). Bağımsız bir hak olarak üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir (m. 836/1).

Kurulan hakkın kapsamı önce tescile bakılarak belirlenir: tescil irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde esas oluşturur; açık değilse kapsam, tescilin sınırları içinde irtifakın kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir (TMK m. 787). 7. Hukuk Dairesi, tapu kaydındaki sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması hâlinde irtifak sözleşmesine, tarafların sözleşmedeki amaçlarına ve çekişmesiz kullanıla gelen duruma bakılacağını; taşınmazı sonradan satın alan kişilerin de bu şekilde belirlenen irtifak kapsamıyla bağlı olduğunu belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2021/3150)⁷

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir ve bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK m. 803). 7. Hukuk Dairesi'ne göre hak sahibi tam yararlanma yetkisi kapsamında haksız elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir; bu istek hakkı üzerinde muaraza çıkaran kişiye yöneltilir, yani davadaki hasım, intifa hakkı sahibinin o eşyadan tam yararlanmasını engelleyen kişidir.⁴ Daire bu açıklamayı, intifa hakkı sahibinin taşınmazın maliki olan eski eşine karşı açtığı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında yapmış; hükmü vekâlet ücretinin ayrı ayrı hesaplanması ve infazda tereddüt yaratan hüküm fıkrası nedeniyle bozmuştur.⁴

Hak kişiye bağlıdır, ama kullanılması devredilebilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir; bu durumda malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m. 806). Hukuk Genel Kurulu'na göre intifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçmez, buna karşılık kullanılması başkasına devredilebilir; kira sözleşmesi de intifa hakkı sahibinin m. 806 çerçevesinde yaptığı, kullanmanın devrine ilişkin hukuki işlemlerden biridir.²

Aynı kararda Kurul, intifa hakkının sona ermesinin kira sözleşmesini sona erdirmeyeceğini; bu durumda malikin kira sözleşmesiyle bağlı olacağını ve sözleşmenin tarafı hâline geleceğini kabul etmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiş ve kira sözleşmelerinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 254 kıyasen uygulanmıştır; Kurul, benzer hükmün bugün TBK m. 310'da “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlendiğini de belirtmiştir.² Kurul'a göre malik, kira konusunu devralan yeni malik gibi mülga BK m. 254/2'deki konumdadır; bu hükme göre yeni malik, sözleşme daha önce feshe elverişli değilse kanunen fesih bildirimi yapılabilecek tarihe kadar kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür.²

Giderler ve bakım bakımından kanun ayrıntılıdır. İntifa hakkı sahibi malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür; daha önemli işler gerekiyorsa durumu malike bildirir ve bunların yapılmasına izin verir, malik kaçınırsa bu işleri onun hesabına kendisi yapabilir (TMK m. 812). Malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir; vergi ve resimleri malik ödemişse intifa hakkı sahibi bunları malike tazmin eder; diğer bütün yükümlülükler malike aittir (m. 813/1-3). Ancak intifa hakkı sahibi bu yükümlülükler için gereken parayı malikin istemi üzerine karşılıksız sağlamazsa malik, malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir (m. 813/3).

Malikin korunması için de özel bir yol vardır: intifa hakkı sahibi kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya malı malikin itirazına rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse, sulh hâkimi yeni bir karara kadar hak sahibinin zilyetliğini kaldırarak malı atayacağı bir kayyıma tevdi eder (TMK m. 810). Hak sona erince hak sahibi malı malike geri verir; geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (m. 802).

İntifa hakkı konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile, yasal intifa hakkı ise sebebinin ortadan kalkmasıyla sona erer (TMK m. 796/1). Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (m. 796/2). 7. Hukuk Dairesi'ne göre intifa hakkı, hak sahibi vefat ettiğinde başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer ve niteliği gereği şahsa sıkı sıkıya bağlı olduğundan mirasçılara intikal edemez; Daire, muvazaa iddiasıyla açılan terkin davası sürerken intifa hakkı sahibi öldüğü için davanın konusuz kaldığını kabul etmiştir.⁶

Kanunun intifa bölümünde, taşınmaz lehine irtifaktaki gibi malikin mahkeme kararıyla terkin isteyebileceği bir hüküm yoktur. 7. Hukuk Dairesi kararlarında, intifa hakkının devamı malike yüklediği külfete göre çok az yarar sağlar hâle gelmişse malikin bozulan yararlar dengesini ileri sürerek hâkimden sözleşmeye müdahale edilmesini isteyebileceği ve bu durumda TMK m. 785'in intifa hakkına kıyasen uygulanması gerektiği belirtilmiştir.⁵⁴ Bu açıklamalar iki kararda da genel açıklama niteliğindedir; iki davanın sonucu da bu kıyasla terkine karar verilmesi değildir.

7. Hukuk Dairesi 2024/3311 sayılı kararında ayrıca, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) kuralı uyarınca intifa süresi taraflarca başlangıçta özgür iradeleriyle kararlaştırıldığından, taşınmaz malikinin m. 796'da sayılan terkin nedenleri ortaya çıkmadan intifa süresinden önce terkin isteyemeyeceğini belirtmiştir.⁵ Bu kararda 49 yıllık intifa hakkının davalı tarafından tek taraflı fesihle tapudan terkin ettirildiği bir olayda Daire, fesih işleminin m. 796'daki nedenlerle ilgili olup olmadığının ve geçerli olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini, tek taraflı fesih işleminin ivazlı sözleşmelerde geçerli olmayacağının dikkate alınması gerektiğini ve geçerliliği belirlenmemiş terkin tarihinden itibaren zamanaşımı başlatılmasının doğru olmadığını belirterek ret kararını bozmuştur. Karar, mülga 1086 sayılı HUMK'un geçici olarak uygulanan temyiz hükümlerine göre verilmiştir; uygulanan maddi hukuk TMK'dır.⁵

İntifa sözleşmesinin irade bozukluğuyla yapıldığı da ileri sürülebilir. TBK m. 36/1'e göre taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir; aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39/1). 7. Hukuk Dairesi, hilenin her türlü delille ispat edilebileceğini, iptal hakkının şekle bağlı olmadığını ve hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde irade açıklaması, def'i veya dava yoluyla kullanılabileceğini belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/922)⁸

İntifa hakkının terkini davasında harç ve vekâlet ücretinin hangi değer üzerinden hesaplanacağı da Yargıtay'ın önüne gelmiştir. 7. Hukuk Dairesi, intifa hakkının terkini isteminde dava değerini bu hakkın değerinin belirlediğini ve harç ile vekâlet ücretinin resmî senette yazılı intifa bedeli nazara alınarak belirlenmesi gerektiğini belirtmiş; bu yanlışlığı yeniden yargılama gerektirmediği için düzelterek onamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/4214)⁹

İrtifak hakkı tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m. 783). Hak sahibi terkine yanaşmazsa yüklü taşınmazın maliki m. 785'e dayanabilir: lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa terkini isteyebilir (m. 785/1); yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifakın ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (m. 785/2).

Hukuk Genel Kurulu iki fıkrayı ayrı şartlara bağlar. Birinci fıkra yararın tamamen ortadan kalkmasını öngörür; terkin için irtifakın diğer taşınmaz için hiçbir yarar sağlamaz hâle gelmiş olması gerekir. İkinci fıkra bakımından yararın kısmen ortadan kalkması yeterli değildir; irtifakın sağladığı yarar ile yüklü taşınmaz malikine yüklediği külfet arasında aşırı bir orantısızlık da doğmuş olmalıdır. Hak sahibinin yararı aynı kaldığı hâlde fiili durumun değişmesiyle külfetin artması ve bu yüzden bir oransızlık doğması ise hakkın ortadan kalkması için sebep değildir.¹ Kurul aynı ölçütleri sonraki kararlarında da tekrarlamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2023/1066)¹⁰ (Yargıtay HGK, E. 2024/215)¹¹

Yarar, irtifakın kuruluş amacına göre ölçülür. Hukuk Genel Kurulu'na göre yararın ortadan kalkıp kalkmadığı yahut azalıp azalmadığı irtifakın kurulmasıyla sağlanmak istenen amaca göre değerlendirilir; tapu kütüğünde kuruluştaki çıkarı belirten aydınlatıcı bir kayıt yoksa irtifakın şimdiye kadar nasıl kullanıldığına bakılır.¹ Kurul, 1951'de bir apartmanın manzarasının kapanmaması için kurulan “hiçbir surette inşaat yapmamak” irtifakında yapılaşma arttıkça faydanın azalmak bir yana daha da belirginleştiğini; taşınmazı irtifakı bilerek satın alan ve basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altındaki davacının yakındığı külfetin irtifakın tabii bir neticesi olduğunu belirterek terkin kararında direnen ilk derece kararını oy birliğiyle bozmuştur.¹

7. Hukuk Dairesi de irtifakın, zamanın akışı içinde hak sahibi için kesin ve sürekli biçimde faydasını yitirmesi ve kuruluş amacının ortadan kalkması hâlinde terkin edilebileceğini, yararın kısmen ortadan kalkmasının yeterli olmadığını belirtmiştir. Daire, 1969'da belediye lehine “spor tesislerinden başka bir inşaat yapılmamak üzere” kurulan irtifakta, taşınmazın imar planında açık spor alanında kaldığını ve kamunun spor alanı ihtiyacının devam ettiğini gözeterek yararın sürdüğünü kabul etmiş ve bedelsiz terkin kararını bozmuştur.⁷

Kişiye bağlı “diğer irtifaklar” için de aynı hükümler kıyasen uygulanır. Hukuk Genel Kurulu, m. 838/3 nedeniyle özel düzenleme bulunmayan hâllerde eşyaya bağlı irtifak hükümlerinin kıyasen uygulanacağını; m. 786 uyarınca hak sahibinin irtifakın sağladığı yararlanma yetkisini aşmaması gerektiğini, aşma hâlinin mülkiyete tecavüz ve hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirtmiştir. Hazine taşınmazında bir vakıf lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak üzere kurulan irtifakta, sahil kenarına lokanta olarak kullanılan yapılar yapılması ve sözleşmede amaç dışı kullanımda irtifakın iptal edileceğinin kararlaştırılmış olması karşısında terkin isteminin kabulü gerektiğine oy çokluğuyla karar vermiştir.³

Kamulaştırmayla kurulan irtifaklarda farklı bir çizgi vardır. Hukuk Genel Kurulu, enerji nakil hattı için kamulaştırma yoluyla kurulan ve hat yer altına alındıktan sonra terkini istenen irtifaklarda, davanın 11.09.2014 tarihinden sonra açıldığını, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıllık sürenin geçtiğini ve tarafların anlaşamadığını gözeterek m. 785'in uygulanma yerinin bulunmadığını ve davanın reddi gerektiğini kabul etmiştir; iki karar da oy çokluğuyla verilmiş, Özel Daire her ikisinde 5. Hukuk Dairesi'dir.¹¹¹⁰ Kurul bu sonuca, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 22'ye 6552 sayılı Kanunla eklenen “Bu madde hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz.” hükmüne dayanarak varmış; Anayasa Mahkemesinin iptal kararı nedeniyle bu değişikliğin yalnız 11.09.2014'ten sonra açılan davalara uygulanacağını belirtmiştir.¹¹ 2025/513 sayılı kararda ayrıca, terkin karşılığında idarenin belirlediği bedelin taşınmaz malikince ödendiğine dair belge bulunmadığından TBK anlamında icap ve kabulden de söz edilemeyeceği belirtilmiştir.¹⁰ Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma ayrı bir rehberde anlatılır.

Üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK m. 826/2). Bağımsız ve sürekli nitelikteyse, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (m. 826/3). En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir (m. 826/3). Kapatılan 14. Hukuk Dairesi, üst hakkının bağımsız sayılabilmesi için başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2017/58)¹²

Kuruluş resmî şekil ve tescil ister. Kapatılan 14. Hukuk Dairesi'ne göre üst hakkı tesisi, tarafların anlaşması, tapu sicilinde resmî senet düzenlemeye yetkili memur huzurunda üst hakkı kuruluş senedi yapılması ve sonra hakkın taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilinin istenmesiyle olur; taraflar arasında üst hakkı kurmayı amaçlayan irade birliği yoksa ve bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan yapı yapmışsa bu haksız inşaattır ve kayıt maliki elatmanın önlenmesini dava edebilir. Daire, kamunun yararlanmasına terk edilen yol üzerinde tescil hükmü kurulamayacağını ve üst hakkı irtifakı tesis edilemeyeceğini belirterek üst hakkı kurulmasına ilişkin kabul kararını bozmuştur (karar HUMK döneminde verilmiştir).¹² 7. Hukuk Dairesi de üst hakkı tesisinin önce resmî şekle tabi bir üst hakkı sözleşmesi, sonra bu sözleşmeye dayanan kurucu nitelikteki tescil ile gerçekleştiğini belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/3489)¹³

Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir; süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir ve bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836). Üst hakkı sona erdiğinde taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemez (m. 829/1). Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa istenebilecek ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (m. 829/3).

Malik, üst hakkını süresinden önce ancak m. 831'deki şartlarla geri alabilir: üst hakkı sahibi haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Malik bu devri, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir ve devir bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmasına bağlıdır (m. 832).

7. Hukuk Dairesi'ne göre eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkında da söz konusudur; m. 831 emredici niteliktedir ve borca aykırılık ile haklı nedenle fesih kurumlarına göre özel hükümdür. Üst hakkı sahibi yetkilerini veya borcunu o derece ihlal etmelidir ki yüklü taşınmaz maliki bakımından üst hakkı ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hâle gelsin; bu değerlendirmeyi hâkim TMK m. 4 çerçevesinde yapar.¹³ Daire, 30 yıllık üst hakkının kira bedeli ödenmediği için terkin edildiği bir olayda değerlendirmede tarafların adi yazılı kira sözleşmesinin değil üst hakkına dayanak resmî senedin içeriğinin esas alınması gerektiğini belirterek terkin kararını bozmuştur.¹³

HMK m. 190/1'e göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Terkini isteyen malik, dayandığı sona erme sebebinin veya m. 785 ya da m. 831'deki şartların gerçekleştiğini ispatlar. 7. Hukuk Dairesi, üst hakkının terkini istenen davada resmî senedin içeriği ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacının terkin koşullarının oluştuğunu ispatlayamadığını belirtmiştir.¹³

7. Hukuk Dairesi, hilenin her türlü delille ispat edilebileceğini kabul etmekle birlikte, tapu siciline güven ilkesinin gayrimenkul hukukunun temel taşlarından biri olduğunu belirttikten sonra, davacının okur-yazar olduğunun kendi beyanlarından, vekâletnameleri bizzat imzalamasından ve eğitim durumuna ilişkin yazı cevabından anlaşıldığı bir olayda, resmî şekle uyularak yapılan bir işlemin intifa hakkı tesisi değil de kira sözleşmesi yapıldığı inancıyla yapıldığının kabulünü hayatın olağan akışına aykırı bulmuş ve hile nedeniyle terkin kararını bozmuştur. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.⁸

Hakkın kapsamı ve amacı belgeden okunur. Hukuk Genel Kurulu, sözleşmeyle kurulan bir irtifakta hakkın kapsamının ve buna aykırı bir kullanım olup olmadığının irtifak hakkı sözleşmesinin hükümleri esas alınarak belirlenmesi gerektiğini belirtmiş; denetim raporu, tutanak ve bilirkişi raporlarındaki tespitleri birlikte değerlendirmiştir.³ Manzara irtifakı davasında ise Kurul, irtifakın 1951'de tapu memurluğu önünde yapılan ifraz ve satış işlemiyle birlikte kurulduğunu ve önceki maliklerin açtığı terkin davalarının reddedilip kesinleştiğini birlikte değerlendirmiştir.¹ 7. Hukuk Dairesi de spor sahası irtifakında imar planını ve fen bilirkişisi raporunu esas almıştır.⁷

Terkinin nasıl gerçekleştiği de ispat konusudur. İntifa hakkının tek taraflı işlemle tapudan terkin edildiği olayda 7. Hukuk Dairesi, terkin işleminin m. 796'daki nedenlerle ilgili olup olmadığının ve geçerli bir fesih bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerektiğini, davacının terkin işleminden haberdar edildiğine ilişkin dosyada bir belge bulunmadığını vurgulamıştır.⁵