Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: şekil, geç teslim, fesih ve müteahhitten daire alanın hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (kararlarda sık kullanılan adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında kurulur. TBK m. 470 eser sözleşmesini, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Hukuk Genel Kurulu'na göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça düzenlenmemiştir; tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşmedir. (Yargıtay HGK, E. 2024/92)¹

Kurul, bu sözleşmede yüklenicinin finansmanını sağlayarak bir bina meydana getirmeyi, arsa sahibinin de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlandığını; bedelin arsa sahibi tarafından ayın olarak ödendiğini belirtmektedir. (Yargıtay HGK, E. 2023/293)² 6. Hukuk Dairesi de arsa sahibinin sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmekle, yüklenici edimini yerine getirdiğinde ona bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlü olduğunu; yüklenicinin edim borcunun ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmek olduğunu açıklamaktadır. (Yargıtay 6. HD, E. 2023/4150)³

Yüklenicinin borcunun içeriği Hukuk Genel Kurulu kararlarında şöyle tarif edilir: yüklenici, özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. (Yargıtay HGK, E. 2025/28)⁴ Aynı cümle gecikme tazminatına ilişkin bir başka Hukuk Genel Kurulu kararında da yer alır. (Yargıtay HGK, E. 2024/170)⁵

Edimlerin sırası da önemlidir. Hukuk Genel Kurulu'na göre TBK m. 97 ve m. 479/1 hükümleri uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp arsa sahibine teslim etmesiyle muaccel hâle gelir.¹ TBK m. 97'ye göre karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını isteyen taraf, sözleşmenin koşullarına göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır. Uygulamada ise arsa sahibi çoğu zaman arsa veya kat irtifakı tapularını inşaat bitmeden yükleniciye devreder; 6. Hukuk Dairesi, yüklenicinin devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere sattığını, ardından edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshinin talep edilebildiğini tespit etmektedir. (Yargıtay 6. HD, E. 2023/2853)⁶

TMK m. 706/1'e göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. TBK m. 237/2 de taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını hükme bağlar. Hukuk Genel Kurulu bu hükümleri kat karşılığı sözleşmesine şöyle uygular: kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülük içerdiğinden, bu sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur ve resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.²

6. Hukuk Dairesi de taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılacağını, buradaki şekil şartının ispat değil geçerlilik şartı olduğunu ve resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmenin kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşacağını belirtmektedir. (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2699)⁷ Bu karar, dayandığı maddeleri mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 213 ile birlikte anar; bugünkü karşılığı TBK m. 237'dir.

Şekle aykırılığın iki istisnası Hukuk Genel Kurulu kararında açıkça sayılmıştır: 1) sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile yüklenici bina meydana getirme borcunu tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse arsa sahibi artık sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez, çünkü böyle bir davranış TMK m. 2'deki hakkın açıkça kötüye kullanılması yasağına aykırı düşer; 2) yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmaz tapuda yükleniciye devredilmişse başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hâle gelir, çünkü karma sözleşmenin inşaat kısmı zaten biçim koşuluna bağlı değildir.² Kurul'a göre şekle uyulmadan imzalanan sözleşmenin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir.² Aynı kararda, şekil bakımından geçersiz sözleşmeye göre yapılan karşılıklı ve kısmi ifada da tarafların sözleşmeyle bağlı oldukları kabul edilmiştir.² TMK m. 2/2 bu istisnanın kanuni dayanağıdır: bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Noterde düzenlenen sözleşme tapuya da yansıtılabilir. Tapu Kanunu m. 26'ya göre noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.

6. Hukuk Dairesi'ne göre inşaatın kararlaştırılan tarihte teslimi gerçekleştirilemezse yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK m. 125'teki seçimlik hakkı doğar. (Yargıtay 6. HD, E. 2022/4256)⁸ TBK m. 125/1-2'ye göre temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı 1) her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteyebilir; ya da ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek 2) borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya 3) sözleşmeden dönebilir. Uygun süre alacaklı tarafından verilebilir veya hâkimden istenebilir (m. 123); süre verilmesine gerek olmayan durumlar m. 124'te sayılmıştır. Dönmede taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir; borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (m. 125/3). Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne göre ise bu sözleşme tek taraflı bildirimle sona ermez; tarafların anlaşması yoksa, haklı sebep varsa mahkemenin vereceği fesih kararıyla sona erer. (Yargıtay 6. HD, E. 2024/1495)⁹

Arsa sahibi ifayı beklemeyi seçmişse sözleşmeyi feshetmeden gecikme tazminatını her ay sonu itibarıyla talep veya dava edebilir; Daire'ye göre bunun için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir ve Dairenin yerleşik uygulaması bu yöndedir.⁸ Hukuk Genel Kurulu, gecikme tazminatı istenebilmesi için 1) yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesini, 2) arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesini, 3) zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olmasını aramaktadır.⁵

Tazminatın miktarı da Hukuk Genel Kurulu kararında açıklanmıştır: tazminat, gecikme sebebiyle uğranılan tüm zararların karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilir; sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa bile arsa sahibi en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde tazminat isteyebilir, sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa bu şart geçerlidir.⁵

Sözleşmede ceza koşulu varsa türüne bakılır. 6. Hukuk Dairesi, sözleşmedeki cezanın seçimlik ceza olduğu bir olayda, bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklının ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebileceğini; dükkânın teslimini, olmazsa rayiç bedelini isteyen arsa sahibinin seçim hakkını borcun ifası yönünde kullandığını ve artık seçimlik cezayı isteyemeyeceğini kabul etmiştir.⁸ Karar, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 158/1'e dayanır; bugünkü karşılığı TBK m. 179/1'dir. Buna karşılık ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa arsa sahibi, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir (TBK m. 179/2).

Teslim günü gelmeden de dönme mümkündür: TBK m. 473/1'e göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa işsahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Teslim süresi dava tarihinde henüz dolmamışken açılan tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasında Hukuk Genel Kurulu, yüklenicinin mevcut koşullarda edimini ifa edip etmediğinin, inşaatın bitip bitmediğinin ve tamamlanma seviyesinin yeniden keşif yapılıp bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak araştırılmasını ve arsa sahibinin tapu iptali ve tescil ile terditli alacak talebinin şartlarının buna göre değerlendirilmesini istemiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2024/115)¹⁰

Gecikme tazminatının hangi tarihe kadar hesaplanacağı teslimin ne zaman gerçekleştiğine bağlıdır. Hukuk Genel Kurulu'na göre gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar, çekince konulması aranmaksızın istenebilir.⁵ Sözleşmeye göre teslim iskân ruhsatına bağlanmış ve daha önce fiilî teslim yoksa gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır.⁵

Teslimin yapı kullanma iznine bağlanması ispat bakımından sonuç doğurur. Hukuk Genel Kurulu, oy çokluğuyla verdiği bir kararda teslimin yapı kullanma (iskân) iznine bağlanmasının HMK m. 193 uyarınca yazılı delil sözleşmesi niteliğinde olduğunu, yüklenicinin başka türlü yapmak istediği teslimin sözleşmeye uygun sayılmayacağını ve sözleşmede arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edileceği hükmü bulunuyorsa yapı kullanma izni alınmaksızın teslimin gerçekleşmiş olmayacağını belirtmiştir.⁴ Aynı karara göre yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir; kararda kısmi yapı kullanma izni alındığı dikkate alınarak yüklenicinin bağımsız bölüm bedellerine hak kazanıp kazanmadığının ek raporla belirlenmesi istenmiştir.⁴

İskânın yokluğu tek başına belirleyici değildir. Hukuk Genel Kurulu'na göre kural olarak arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilir; ancak iskân ruhsatı alınmamış olsa bile arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü kişilere satıldığı ileri sürülüp ispatlanırsa gecikme tazminatı fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar hesaplanır.⁵ Kurul bu kararda aboneliklerin bir kısmının iskân ruhsatından önce yapıldığını dikkate alarak, yüklenicinin bağımsız bölümleri iskândan önce fiilen teslim ettiği savunması üzerinde durulup bütün delillerin toplanmasını istemiş; karar oy çokluğuyla verilmiştir.⁵

Teslimin kapsamı sözleşmeye göre değişir. Hukuk Genel Kurulu, incelediği sözleşmeye göre yüklenicinin edimini tam ve eksiksiz ifa ettiğinden söz edilebilmesi için arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurması, yapı kullanma izin belgelerini alması, bağımsız bölümleri fiilen teslim etmesi ve tapu kaydı üzerinden de devretmesi gerektiğini; mülkiyet hakkının tesisi için tapuya tescil şartı bulunduğundan yalnız fiilî teslimle zilyetlik kurularak edimin ifa edildiğinden söz edilemeyeceğini oy çokluğuyla kabul etmiştir.¹

6. Hukuk Dairesi'ne göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitler olup satış vaadini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; Dairenin kararlılık gösteren içtihatlarında bu sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesiyle ya da haklı sebeplerin bulunması hâlinde mahkemenin vereceği fesih kararıyla sona ereceği kabul edilmektedir.⁹

Kural geriye etkili fesihtir. Daire'ye göre eser sözleşmelerinde fesih kural olarak geriye etkili sonuç doğurur; geriye etkili fesihte sözleşmeden baştan itibaren dönüldüğü için taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerinden isteyebilir ve karşılıklı olarak üstlendikleri edimleri ifadan kurtulur.⁶ Daire kat karşılığı sözleşmesini ani edimli bir sözleşme olarak nitelendirir ve ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshinin ve tasfiyesinin mümkün olduğunu belirtir.³ Bu sonuç TBK m. 125/3 ile örtüşür: dönmede taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir.

İleriye etkili fesihte ise yüklenici yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabilir. Daire, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararına göre bu sözleşmelerin inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceğini ve yüklenicinin yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceğini aktarır.⁹ İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlarla inşaatın yüzde 90 ve üzeri oranında tamamlanması aranır; ancak davacı kendi istemiyle ileriye etkili fesih isterse ya da taraflar sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiklerini kararlaştırmışsa, inşaatın seviyesi bunu haklı kılmasa bile ileriye etkili feshe karar verilmelidir.⁹ Başka bir kararında Daire, yüzde 90 seviyesinin arsa sahiplerine ve yükleniciye verilecek tüm bağımsız bölümler dâhil sözleşmeye konu bütün imalata göre ölçüldüğünü ve arsa sahiplerinin daha düşük imalat seviyesine rağmen sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmelerinin de mümkün ve geçerli olduğunu belirtmiştir.⁶

Talebin adı değil içeriği belirleyicidir. Daire, dava dilekçesinde geriye etkili fesih istenmiş olsa da imalat bedeline karşılık 14 bağımsız bölümün tapusunun yüklenicide bırakılmasını isteyen arsa sahibinin talebinin içeriği itibarıyla ileriye etkili fesih sonuçlarını doğurduğunu ve geriye etkili fesih hükmü kurulmasının doğru olmadığını kabul etmiştir.⁶ Daire, taraflar sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiklerini kararlaştırmışsa inşaatın seviyesi bunu haklı kılmasa bile ileriye etkili feshe karar verilmesi gerektiği kuralını, noterde düzenlenen bir fesihnameye göre sona eren sözleşmede uygulamıştır: o olayda fesihnamede tarafların fesihten sonra inşaatın tamamlanabilmesi hususunda birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talep edemeyecekleri kararlaştırılmıştı.⁹ Daire, ortalama inşaat seviyesi yüzde 90'ın altında kalsa da tarafların fesihnamenin 1. maddesine göre ileriye etkili feshi kabul ettiklerini ve arsa sahiplerinin fesih tarihi itibarıyla yüklenicinin önceki devir ve temliklerini kabul ettiklerini gözeterek, fesihnameden önce yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı devre karşı açılan tapu iptali davasının reddi gerektiğini belirtmiştir.⁹

Yapı bilirkişi raporuna göre fiilen tamamlanmış ama ruhsat eki projeye aykırıysa mahkeme doğrudan geriye etkili feshe gitmez. Daire, aykırılığın yıkılarak ya da tadilat projesiyle giderilebileceğinin tespit edildiği bir olayda belediyeye aykırı imalatın tadilat projesiyle ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının sorulmasını, mümkünse yükleniciye tadilat projesi ve (sözleşmede iskân şartı bulunduğundan) iskânın alınması için süre ve yetki verilmesini istemiştir; bu mümkün değilse ya da verilen süreye rağmen işlem yapılmazsa geriye etkili feshe karar verilecektir. (Yargıtay 6. HD, E. 2025/835)¹¹

6. Hukuk Dairesi'nin önceki içtihadına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi hâlinde, yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek kurulan üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak kazandıkları iddiası dinlenmiyordu. Daire bu içtihadından dönmek için Yargıtay Birinci Başkanlığına başvurmuş; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu istem kabul edilmiştir.³ Daire aynı açıklamayı sonraki kararlarında da tekrarlamaktadır.¹¹ (Yargıtay 6. HD, E. 2025/2511)¹²⁶

Bu karardan sonra Daire'nin uyguladığı ölçütler şunlardır: 1) TMK m. 3'e göre tapuya güvendiğini ve iyiniyetli olduğunu beyan eden, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilir; 2) TMK m. 3 ve m. 1023'e göre bu kişi iyiniyetliyse yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devir geçerlidir; 3) arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü mümkün değildir, çünkü tapu devri şarta bağlanamaz; 4) arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez.³ TMK m. 1023'e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur; m. 1024/1'e göre ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

İspat yükü arsa sahibindedir. Arsa sahibi, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek kurulduğu anda tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini TMK m. 3/2 uyarınca ispatlarsa tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.³ Daire sonraki kararlarında mahkemeden, kötüniyeti ispata yarar delillerin sunulması için davacı arsa sahibine makul bir süre vermesini ve sonucuna göre karar kurmasını istemiştir.¹² Aynı ölçüt başka bir kararda da uygulanmıştır.⁶

İçtihadı birleştirme kararı önceki bozma kararlarına rağmen uygulanır. Daire'ye göre Yargıtay Kanunu m. 45/5 gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay genel kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar; içtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usulî kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.¹² Bu nedenle Daire, üçüncü kişinin taşınmazı iyiniyetle edinip edinmediğini değerlendirmeden verilen tapu iptali kararlarını bozmaktadır.³¹²⁶

Fesih ileriye etkiliyse sorun farklı çözülür: taraflar fesihte ileriye etkili sonuçta anlaşmışsa, fesihten önce yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı devir, arsa sahibinin fesih tarihi itibarıyla yüklenicinin önceki devir ve temliklerini kabul ettiği gözetilerek ayakta kalır.⁹

Müteahhitten (yükleniciden) bağımsız bölüm satın alan kişinin arsa sahibine karşı açtığı tapu iptali ve tescil davasında Hukuk Genel Kurulu'na göre tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi hükümleri değil, TBK m. 183 ve devamındaki alacağın temliki hükümleri uygulanır.² Yüklenici arsa paylarının maliki değildir, ama bunların kendisine devredilmesi için şahsi bir alacak hakkına sahiptir; bu hakkını yazılı olması koşuluyla arsa sahibinin onayına gerek olmaksızın üçüncü kişiye devredebilir.² TBK m. 184/1'e göre alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır; Kurul, yüklenici ile alıcı arasında adi yazılı şekilde düzenlenen satış sözleşmesinin temlikte geçerlilik için gerekli ve yeterli yazılı şekil koşulunu sağladığını kabul etmiştir.²

Temlik alan, yüklenicinin arsa sahibinden gerçekten hak kazandığından fazlasını isteyemez. TBK m. 188/1'e göre borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir; Hukuk Genel Kurulu'na göre yüklenici edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK m. 97'den yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.² Tescile hak kazanılabilmesi için yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların temlik alan tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir; karar birlikte ifa kuralı gözetilerek verilir.² Kurul, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanma seviyesi yüzde 99,40 olan bir binada bu seviyenin arsa sahiplerince reddedilemeyecek bir seviye olduğunu kabul etmiştir.²

Yüklenici edimini yerine getirmeden sözleşme feshedilmişse temlik alan arsa sahibine karşı tescil isteyemez. 6. Hukuk Dairesi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiği ve inşaatı yüklenicinin bitirmediği bir olayda, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibiyle olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmenin gerçeklere uygun düşmeyeceğini, temlikin hüküm ve sonuç doğurmasının sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlı olduğunu ve davacının yalnız akidi olan yükleniciden ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebileceğini belirterek kararı onamıştır. (Yargıtay 6. HD, E. 2022/889)¹³ Bu dosya mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun temyiz hükümlerine göre incelenmiş ve karar düzeltme yolu açık bırakılmıştır.¹³

Temliken tescil ile 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan tescil farklı kurumlardır: Hukuk Genel Kurulu'na göre temliken tescil geçerli bir temlik sözleşmesine dayanır, içtihadı birleştirme kararı ise geçersiz sözleşmeye dayanır ve tescil için daha kapsamlı şartlar arar.² 6. Hukuk Dairesi'ne göre bu içtihadı birleştirme kararı harici satış sözleşmesinin alıcısının tescil istemi için 1) taraflar arasında adi yazılı da olsa bir sözleşme bulunmasını, 2) satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapılmasını, 3) alıcının edimlerini yerine getirmiş olmasını, 4) satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olmasını arar ve TMK m. 2'ye aykırı davranışları önlemeyi amaçlar.⁷ Yükleniciden bağımsız bölüm alanlar için kabul edilen bu istisna, yüklenicinin taşeronundan bağımsız bölüm alanlara genişletilemez.⁷

TBK m. 147/6'ya göre yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik işler ve ayıplı imalatların giderim bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarında zamanaşımı süresinin genel kural olarak beş yıl olduğunu belirtmiştir; karar, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 126/4 ile TBK m. 147/6'yı birlikte anar.⁸

Başlangıç tarihi alacağa göre değişir. TBK m. 149/1'e göre zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Daire'ye göre gecikme tazminatında zamanaşımı bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar; her geçen ayın zararı o ayın sona ermesiyle muaccel hâle gelir.⁸ Eserin teslimini başlangıç alan TBK m. 478 ise gecikme tazminatına değil kusura ve dolayısıyla eksik işlere ilişkindir; ayıplı ve eksik işler alacağı ancak teslim tarihinde muaccel hâle gelir.⁸ Bu yaklaşımla aynı kararda dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan döneme ait gecikme tazminatı zamanaşımına uğramış sayılmış, ıslahla artırılan kısım için ise ıslah tarihinden geriye doğru beş yıl esas alınmıştır.⁸ Daire aynı çizgiyi oy çokluğuyla verdiği bir başka kararda da uygulamış ve süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler için teslim edilmesi gereken tarihten ıslah tarihine kadar olan kira kaybının zamanaşımı hükümleri dikkate alınarak hesaplanmasını istemiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2022/4125)¹⁴ Hukuk Genel Kurulu ise 2012 tarihli ve oy çokluğuyla verilmiş bir kararında, ifayı isteme iradesini sürdüren arsa sahibinin ifaya ekli ceza koşulu ve gecikme tazminatı istemlerinde zamanaşımını teslimden (o olayda iskân tarihinden) başlatmıştır. (Yargıtay HGK, E. 2012/165)¹⁵ Bu karar mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'na dayanır ve mülga 1086 sayılı Kanun hükümlerine göre verilmiştir.¹⁵

Hukuk Genel Kurulu'na göre eser sözleşmesinden kaynaklanan talepler için temel olarak TBK m. 146, m. 147 ve m. 478'deki süreler uygulanır; ayıplı eserde m. 478/1 saklı kalmak üzere, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde TBK m. 146'daki on yıllık genel süre uygulanır.¹ Aynı kararda Kurul, imar artışıyla sözleşme fazlası yapılan dairelerin değerinden arsa sahibine düşen payın istendiği bir davada, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki edimlerini gereği gibi ifa ettiği sonucuna varılamadığı ve teslim gerçekleşmediği için zamanaşımının işlemeye başlamadığını oy çokluğuyla kabul etmiştir.¹ TBK m. 478'e göre ise ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ayıp hakları bildirim külfetine bağlıdır. TBK m. 474/1'e göre işsahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır, sonradan ortaya çıkan ayıbı gecikmeksizin bildirmezse de aynı sonuç doğar (m. 477/2-3). Eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplardan sorumluluğu sürer (m. 477/1). Ayıptan sorumlu yükleniciye karşı işsahibi 1) eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırıysa sözleşmeden dönme, 2) ayıp oranında bedelden indirim, 3) aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım seçimlik haklarından birini kullanabilir; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır (m. 475). Eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz (m. 475, son fıkra).

İnşaat sürerken de önlem alınabilir: TBK m. 473/2'ye göre eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa işsahibi, uygun bir süre vererek ayıbın veya aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir.

HMK m. 2/1'e göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir (6502 sayılı Kanun m. 73/1). Aynı Kanun m. 3/1-k tüketiciyi ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar; m. 3/1-l ise eser sözleşmelerini de tüketici işlemi kapsamında sayar. Ticari davalara aksine hüküm bulunmadıkça asliye ticaret mahkemesi bakar (TTK m. 5/1); her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan davalar ticari davadır (TTK m. 4/1). 6. Hukuk Dairesi'ne göre arsasına karşılık birden çok konut niteliğinde bağımsız bölüm veya işyeri alacak olan arsa sahibi salt kişisel ve ailevi tüketim amacının dışına çıkar, asıl amacı taşınmazını değerlendirmektir; Dairenin yerleşik içtihatlarında bu durumdaki arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki uyuşmazlıkların genel görevli asliye hukuk mahkemesince çözülmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Yargıtay 6. HD, E. 2026/23)¹⁶ Buna karşılık 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malik, yüklenici ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüketicidir ve uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemeleri görevlidir; Daire bu sonuca bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidermek için oy birliğiyle ve kesin olarak verdiği kararda ulaşmıştır.¹⁶

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Yalnız para alacağı istenen davalarda genel yetkili mahkeme davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6/1); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Tüketici davaları tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (6502 sayılı Kanun m. 73/5).

6325 sayılı Kanun m. 3/1'e göre taraflar arabulucuya başvurmakta serbesttir; dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin m. 18/A saklıdır. Kanunun m. 18/B/1'inde dava şartı olarak sayılan uyuşmazlıklar 1) kira ilişkisi, 2) paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, 3) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 4) komşu hakkıdır; kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu bentlerde ayrıca anılmaz. Buna karşılık ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat davalarında (TTK m. 5/A/1) ve tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda (6502 sayılı Kanun m. 73/A/1) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tüketici işlemi niteliğinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu son hükmün dışındadır (m. 73/A/1-d). 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan nama ifaya izin, şerhin terkini ile yeni şerh konulması ve taşınmazın teslimi talepleriyle birlikte açılan tazminat davasının da arabuluculuk dava şartına tabi olmadığını kabul etmiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2023/1885)¹⁷

Dava HMK m. 316'daki basit yargılama listesinde yer almadığından asliye hukuk mahkemesinde yazılı yargılama usulüyle görülür; tüketici mahkemelerinde görülen davalar HMK'nın Altıncı Kısım hükümlerine göre yürütülür (6502 sayılı Kanun m. 73/4), miktar veya değeri TTK m. 4/2'deki parasal sınırı geçmeyen ticari davalarda da basit yargılama usulü uygulanır. Yargı harçları değer ölçüsüne göre nispi, işlemin niteliğine göre maktu esas üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m. 15); tescil ve tapu kaydı iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın değeri esas alınır, tazminat da istenirse harç taşınmazın değeri ile istenen tazminat tutarı üzerinden alınır (m. 16).

İlk derece mahkemesinin nihai kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir; m. 341/2'deki parasal sınırı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Bölge adliye mahkemesi kararları m. 362/1-a'daki temyiz sınırını geçmeyen davalarda kural olarak temyiz edilemez; 7589 sayılı Kanunla eklenen m. 362/3'e göre istinaf başvurusu kısmen veya tamamen kabul edilerek yeniden esas hakkında verilen kararın kabul ya da reddedilen kısmı m. 341/2'deki sınırın üzerindeyse temyiz yolu açıktır. Bu parasal sınırlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m. 1). Bu rehberdeki kararların bir kısmı mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun temyiz ve karar düzeltme hükümlerine göre incelenmiş dosyalara aittir.¹²