Kira tespit davası: kira bedeli ne zaman ve hangi ölçüyle belirlenir

Kira tespit davası, kira sözleşmesi sürerken yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır; Türk Borçlar Kanunu bu davayı kira bedelinin belirlenmesi başlığı altında m. 344 ve m. 345'te düzenler. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerdir. TBK m. 339/1'e göre bu hükümler, konut ve çatılı işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında ise uygulanmaz. TBK m. 339/2'ye göre kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

Hukuk Genel Kurulu'na göre kira bedelinin tespiti davası kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. (Yargıtay HGK, E. 2017/974)¹ Aynı ilke sonraki bir Hukuk Genel Kurulu kararında da tekrarlanmıştır; o davayı kira bedelinin daha düşük belirlenmesini isteyen kiracı açmıştır. (Yargıtay HGK, E. 2017/3197)² Kira tespiti kararı, diğer tespit davalarından farklı olarak bir hukuki ilişkiyi tespit etmez; amacı yalnız kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli hâle getirmektir. (Yargıtay HGK, E. 2020/687)³

Hukuk Genel Kurulu, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde doğan boşluğu doldurmak için Yargıtay içtihatlarıyla getirilen kira bedelinin tespiti davalarının en belirgin özelliğinin kamu düzeniyle ilgili olmaları olduğunu ve bu davalarda uygulanacak yöntemleri tarafların belirleyemeyeceğini kabul eder.¹ 3. Hukuk Dairesi de 2024 tarihli bir uyuşmazlık giderme kararında, içtihadı birleştirme kararları doğrultusunda oluşan Yargıtay uygulamasına göre bu davaların kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve yöntemlerini tarafların belirleyemeyeceğini aktarır. (Yargıtay 3. HD, E. 2024/969)⁴ Hukuk Genel Kurulu, 6217 sayılı Kanun'daki erteleme dönemine ait bir kararında, kira tespit davalarında sözleşmede kira parasının belirlenmesi için taraflarca kararlaştırılan yöntemin mahkemeyi bağlamadığını öğretiye atıfla belirtmiştir.³ Bugün TBK m. 344/1'e göre yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmalar, tüketici fiyat endeksine göre değişim oranını geçmedikçe geçerlidir. 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 344'ü anmadan, 2015 kira dönemine ilişkin bir davada dönemin endeks dönemi olduğunu kabul ederek sözleşmedeki artış şartının uygulanmasını istemiştir. (Yargıtay 3. HD, E. 2021/459)⁵ Beş yıl dolduktan sonra ise m. 344/3 uyarınca hâkim, taraflar anlaşmış olsun olmasın kirayı hakkaniyete göre belirler. 3. Hukuk Dairesi'ne göre konut ve çatılı işyeri kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıkları tahkime elverişli değildir; Daire bu gerekçeyle, çatılı işyeri kira tespiti hakkında verilen hakem kararına ilişkin iptal davasında bölge adliye mahkemesinin kararını onamıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/893)⁶ Hukuk Genel Kurulu da 2026 tarihli ve oy çokluğuyla verdiği bir kararında, hakem kararının iptali davasında önce kira sözleşmesinin niteliğine ve türüne göre uyuşmazlığın kiracı ve kiraya veren iradelerine tâbi olup olmadığının belirlenmesini istemiştir; Kurula göre kamu düzenine ilişkin kurallara tâbi uyuşmazlıklar ayrım yapılmadan tümüyle tahkime elverişli kabul edilemez; öte yandan konut veya çatılı işyeri kirasından doğan uyuşmazlıkların tümü de tahkime elverişsiz değildir, örneğin yalnız tazminata ilişkin uyuşmazlık tahkime elverişlidir. (Yargıtay HGK, E. 2025/502)⁷

6217 sayılı Kanun'un geçici m. 2'sine göre kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344, 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır. Maddeye göre bu hâlde, bu maddelerde belirtilen konularda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanır; sözleşmede hüküm olmayan hâllerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. 7161 sayılı Kanunla aynı maddeye eklenen fıkraya göre m. 344'teki tüketici fiyat endeksi ölçüsü, bu kapsamdaki kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanır. Yargıtay kararları bu dönemi 01.07.2012 ile 01.07.2020 arası olarak anar ve bu dönemde kiracının tacir olduğu davalarda önceki mevzuat ile Yargıtay içtihatlarının uygulandığını belirtir.³⁴ 3. Hukuk Dairesi de ertelemenin tacir kiracılar yanında özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi kiracıları kapsadığını belirtir. (Yargıtay 3. HD, E. 2023/2580)⁸ Bu rehberde o döneme ait kararlar anılırken dönem ayrıca belirtilir.

TBK m. 344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. TBK m. 344/2'ye göre taraflar bu konuda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Dolayısıyla beş yıl dolmadan açılan davada endeks oranı bir üst sınırdır.

Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olması bu sınırı kaldırmaz. 3. Hukuk Dairesi'ne göre sözleşmede kanuni sınırdan yüksek belirlenen artışa dayanan talep kabul edilmediğinde veya kira tespiti istendiğinde sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır.⁶ TBK m. 344'teki ölçü, 7161 sayılı Kanunla 1/1/2019 tarihinden geçerli olmak üzere üretici fiyat endeksindeki artıştan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına çevrilmiştir; 3. Hukuk Dairesi de sınırı bu ayrımla uygular.⁶ Bu nedenle 2019 öncesi bir döneme ilişkin 3. Hukuk Dairesi kararında ölçü olarak üretici fiyat endeksi geçer. (Yargıtay 3. HD, E. 2022/5205)⁹

Sözleşmede artış şartı bulunmaması da davaya engel değildir: 3. Hukuk Dairesi'ne göre sonraki yeni kira dönemleri için artış şartı olmasa bile m. 344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi istenebilir. (Yargıtay 3. HD, E. 2024/1083)¹⁰ Davanın konusu da tek bir kira yılıdır; Hukuk Genel Kurulu'na göre hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir ve bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.¹ Tespiti istenen yıla ilişkin kira bedelinin ne olacağı açık, net ve tam olarak belirlenmelidir.²

Yabancı para ile kararlaştırılan kiralar için ayrı bir kural vardır. TBK m. 344/4'e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek m. 344/3 uygulanır.

TBK'ya 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 1'e göre konut kiraları bakımından maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 2 aynı kuralı 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemleri için tekrarlar.

İki maddede de bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa değişim oranı geçerlidir; kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır ve bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir. Maddeler, bu hükmün m. 344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlarda da uygulanacağını açıkça söyler; beş yıllık hakkaniyet tespitini düzenleyen m. 344/3'ü anmaz.

6098 sayılı Kanun'un yürürlük tablosuna göre geçici m. 1 11/6/2022, geçici m. 2 15/7/2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Sınır, maddelerin lafzı gereği yalnız konut kiralarına ilişkindir ve yalnız maddelerde yazılı tarihler arasında yenilenen kira dönemlerini kapsar. Maddeler, sınırı kira döneminin yenilendiği tarihe bağlar; m. 344/2 uyarınca hâkimin vereceği kararlarda da bu dönemler için uygulanır.

TBK m. 345/1'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı zaman, kararın hangi dönemden geçerli olacağını belirler. TBK m. 345/2'ye göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. TBK m. 345/3'e göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

3. Hukuk Dairesi, artış şartı bulunan bir sözleşmede m. 345/3 uyarınca dönem sonuna kadar açılan davada kararın dönem başlangıcından itibaren geçerli olacağını ve bu hâlde artırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmediğini belirterek kararı onamıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2321)¹¹ Daire, bölge adliye mahkemeleri arasındaki bir uyuşmazlığı giderirken 1966 tarihli içtihadı birleştirme kararını da aktarır: kira bedelinin tespiti davasının incelenmesi için kiracıya önceden ihtar gönderilmesi şart değildir.⁴ Yazılı bildirim davanın şartı değildir; m. 345/2'de yalnız kararın hangi dönemden geçerli olacağına etki eder.

Hukuk Genel Kurulu, tespit ile uyarlama davasını karşılaştırırken uyarlama davalarının açıldıkları tarihten itibaren derhal etkili olduğunu, bu nedenle daha önceki bir tarih için uyarlama istenemeyeceğini belirtmiştir. Kurul kira tespit davalarının ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade ettiğini söylemiş, bunu sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce dava dilekçesinin veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair ihtarın kiracıya ulaştırılması koşuluna bağlamıştır; karar 6217 sayılı Kanun'daki erteleme dönemine aittir.³ Kira tespitinde kararın hangi dönemden geçerli olacağı bugün TBK m. 345'teki kurala bağlıdır. Mahkeme, istenen dönemle de bağlıdır: 3. Hukuk Dairesi, dava dilekçesinde bildirilen tek kira dönemi için tespit yapılması gerekirken taleple bağlılık ilkesi gözetilmeden karar verilmesini bozma sebebi saymıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2020/2296)¹²

Tespit edilen yeni bedel ile ödenen bedel arasındaki farkın istenebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. 3. Hukuk Dairesi, 1979 tarihli içtihadı birleştirme kararında mahkeme kararıyla tespit edilen kira farkı alacağının kiracıdan istenebilmesi için kararın kesinleşmesi gerektiğinin kabul edildiğini aktarır ve dava yoluyla kira bedeli belirlendiğinde tespit veya uyarlama hükümleri kesinleşmedikçe alacak talebine konu edilemeyeceğini belirtir.⁸ Kira farkının icra takibi ve kiracının tahliyesi ayrı konulardır ve bu rehberin kapsamı dışındadır.

TBK m. 344/3'e göre taraflar anlaşmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu biçimde belirlenen kira bedeli, izleyen yıllarda önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir.

3. Hukuk Dairesi'ne göre beş yıldan sonraki altıncı kira yılı uygulamada hak ve nesafet dönemi olarak kabul edilir ve bu dönemde tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı tek ölçüt değildir.¹⁰ Daire son kararlarında yerleşik uygulamayı şöyle tarif eder: bilirkişi kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelini belirler, bu bedelden uygulamada yüzde 5 ile yüzde 20 arasında hak ve nesafet indirimi yapılır ve kira parası işyerleri için brüt olarak tespit edilir. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/6234)¹³ (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3101)¹⁴ Daire ise bir hizmet binası kirasında, bilirkişi bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sözleşmeye paralel şekilde net kira bedeli üzerinden kurulan hükmü de onamıştır.¹¹ İndirim; hak ve nesafete, kiracılık süresine ve özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaca göre yapılır.¹³

Hukuk Genel Kurulu belirli bir indirim oranı koymamıştır; ancak davalının eski kiracı olmasına rağmen sebebi belirtilmeden az indirim yapılmasını doğru bulmamış ve indirimin yerleşik Yargıtay uygulamasını yansıtacak biçimde, denetime elverişli gerekçeyle yapılmasını istemiştir.¹ O davada mahkeme, bilirkişinin net 20.000 TL bulduğu bedeli net 19.000 TL olarak tespit etmişti; Kurul bu indirimi hem yetersiz hem gerekçesiz bulmuştur.¹ Bu karar 1964 tarihli içtihadı birleştirme kararına dayanır ve mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun direnme hükümlerine göre verilmiştir.¹ 3. Hukuk Dairesi'nin 18.11.1964 tarihli içtihadı birleştirme kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamasına dayanan, 2015 kira dönemine ilişkin kararında ayrıca hakkaniyete uygun kiranın, en son ödenen kiraya endekse göre artış yapılarak bulunan kiradan düşük olmaması gerektiği belirtilmiştir; o karardaki endeks üretici fiyat endeksidir.⁹ Daire'nin 2026 tarihli kararı ise yöntemi TBK m. 344/3'teki ölçütlerle tarif eder ve bu tabanı ayrıca anmaz.¹³

Beş yılın nasıl hesaplanacağı da uyuşmazlık konusu olabilir. 3. Hukuk Dairesi'ne göre aynı kiracıyla yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı belirlenirse, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilir; yenilenen sözleşmedeki bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks uygulanır. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3450)¹⁵

Yargıtay kararları, hak ve nesafete göre tespitte bilirkişi raporunun nasıl hazırlanacağını ayrıntılı biçimde tarif eder. Buna göre tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır; bilirkişi kiralanan taşınmazı ve taraf emsallerini tek tek görüp inceler; emsallerin konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri dava konusu yerle karşılaştırılır ve emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanır.⁹ Aynı yöntem 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararında da aynen tekrarlanmıştır.¹³

Emsal, gerçekten kiraya verilmiş bir taşınmaz olmalıdır. 3. Hukuk Dairesi, emsal alınan iki öğrenci yurdunda yurt ücretlerine göre değerlendirme yapan, emsallerin kira sözleşmesine konu olup olmadığını ve kira bedellerini açıklamayan, ayrıca döviz kurları ve altın fiyatlarındaki artışlara göre hesap yapan raporu TBK m. 344/3'teki ölçütlere göre inceleme içermediği için hükme elverişsiz saymıştır.¹⁴ Emsal değerlendirmesi yapılmadan hazırlanan raporla kurulan hükmü de bozmuş ve taraflara tespiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerini bildirmeleri için yeniden fırsat verilmesini istemiştir.¹³

Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini göstermeyen rapor hüküm kurmaya elverişli değildir; 3. Hukuk Dairesi bu durumda bilirkişiden ek rapor alınmasını istemiş, hükmedilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesini de infazda tereddüt yaratacağı için doğru bulmamıştır.⁹ Yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olup olmadığı tartışmalıysa mahkeme bunu bilirkişi heyetinden ek rapor alarak araştırır.¹⁵

Kiracının açtığı davada ispatın özel bir sonucu vardır. Hukuk Genel Kurulu'na göre bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli kiracının tespitini istediği bedelden fazla ise dava reddedilmez; talebi aşmayacak şekilde kiracının ödediği tutar üzerinden tespit kararı verilir.² Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.

3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidererek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde m. 344'teki kira belirleme davasının sebepleri ve bu davada uygulanacak ilkelerin, TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağını; m. 138'deki diğer sebepler ve şartlar oluşursa uyarlama davasının her zaman açılabileceğini karara bağlamıştır.¹⁰

Daireye göre gerçekleşen enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kiralardaki değişimler m. 344 uyarınca kira belirleme davasında değerlendirilmesi gereken unsurlardır ve bu sebeplerin aynı zamanda m. 138'e dayalı uyarlama davası sebebi sayılması mümkün değildir.¹⁰ Daire başka bir kararında, TBK düzenlemesiyle kısa süreli kiralarda tespit davası, uzun süreli kiralarda uyarlama davası açılması gerektiğine ilişkin eski içtihatların uygulama kabiliyetinin kalmadığını belirtmiştir.⁸

Hukuk Genel Kurulu'nun 2022 tarihli kararı farklı bir dönemi anlatır: kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında 01.07.2012 ile 01.07.2020 arasındaki dönemde, TBK öncesinde uygulanan Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre uzun süreli kiralarda ancak kira bedelinde uyarlama talebinde bulunulabileceğini söyler.³ Aynı kararda Kurul, sözleşmede kira parası döviz olarak belirlenmişse kira tespit davasında Türk lirası, uyarlama davasında ise aynı cins döviz olarak kira parasının saptanacağını belirtir.³ Bu karar 6217 sayılı Kanun'daki erteleme dönemine ait olduğundan bugünkü dövizli kiralarda TBK m. 344/4'ün lafzı ayrıca gözetilir.

HMK m. 4/1-a'ya göre sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları görür; kira tespit davası da sulh hukuk mahkemesinde açılır. Genel yetkili mahkeme davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6/1); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10).

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen m. 18/B/1-a uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun'un yürürlük tablosuna göre m. 18/B 1/9/2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir; geçici m. 3'e göre hüküm o tarihte ilk derece, istinaf ve temyiz aşamasında görülmekte olan davalara uygulanmaz. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m. 18/A/2). 3. Hukuk Dairesi, m. 18/B yürürlüğe girmeden önce, 02.03.2023 tarihinde açılmış bir kira tespit davasında kira bedelinin tespiti talebinin TTK m. 5/A'daki bir miktar paranın ödenmesi konulu alacak ve tazminat davası niteliğinde olmadığını, bu nedenle arabuluculuğun dava şartı olmadığını belirterek davayı usulden reddeden kararı bozmuştur. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2978)¹⁶

Harçlar Kanunu m. 16/1'e göre değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerler esastır. 3. Hukuk Dairesi'ne göre kira bedelinin belirlenmesi davalarıyla ilgili olarak Harçlar Kanunu'nda özel bir düzenleme yoktur.⁴ Daire, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidererek aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınacağına karar vermiş; yıllık kira bedelinin tespiti davalarında yıllık farkın esas alındığını ise yerleşik Yargıtay uygulaması olarak aktarmıştır.⁴ Daire, aylık fark uygulamasının TBK'nın yürürlüğe girmesinden sonra da devam etmesine engel bir hâl bulunmadığını belirtmiştir.⁴ Daire bu çizgiyi başka kararlarında da uygulamıştır: aylık tespit istenen davada harcın aylık kira farkı üzerinden hesaplanması gerektiğini belirtmiş ve yıllık kira farkı toplamı üzerinden fazla harç hesaplanmasını usul ve kanuna aykırı saymıştır.⁵ (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2618)¹⁷

HMK m. 316/1-a'ya göre sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalar basit yargılama usulüne tabidir. Davanın ne kadar süreceğine ilişkin kanunda bir toplam süre yoktur; kanun yalnız bazı ara süreleri düzenler. HMK m. 320/3'e göre mahkeme tahkikatı ilk duruşma hariç iki duruşmada tamamlar ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz; ancak bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha ileri bir gün belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir. Arabuluculuk aşamasında arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A/9).

Kanun yolunda, kanun lafzına göre kira tespit davası HMK m. 362/1-b'de anılan kira ilişkisinden doğan diğer davalardandır: bu davalarda bölge adliye mahkemesi kararı kural olarak üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerindeyse temyiz edilebilir. İstinaf başvurusu kısmen veya tamamen kabul edilip yeniden esas hakkında karar verildiyse 7589 sayılı Kanunla eklenen m. 362/3 ayrı bir temyiz kuralı getirir; bunun kira davalarına etkisini kanun açıkça düzenlemez. m. 341/2 ve m. 362'deki parasal sınırlar HMK ek m. 1 uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır; bu nedenle madde metnindeki rakamlar güncel sınır olarak okunmaz.