Satış vaadi sözleşmesi: noterde düzenleme şekli, tapuya şerh ve vaade dayalı tescil davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren bir önsözleşmedir. (Yargıtay HGK, E. 2020/251)¹ TBK m. 29/1'e göre bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir; m. 29/2'ye göre ise kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz satışı resmî şekle bağlı olduğu için (TBK m. 237/1) satış vaadi de aynı şekle tabidir: TBK m. 237/2, taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını açıkça söyler. TMK m. 706/1 de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekilde düzenlenmelerine bağlar.

Yargıtay, kaynağını TBK m. 29'dan alan satış vaadini; TBK m. 237, TMK m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmî şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türü olarak tanımlar. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/4532)² Aynı tanım, sözleşmesi 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu döneminde yapılmış bir uyuşmazlıkta Hukuk Genel Kurulu kararında da yer alır; Kurul orada mülga BK m. 213'ün bugünkü karşılığını TBK m. 237 olarak gösterir.¹

Sözleşme vaat alacaklısına ayni hak değil kişisel hak verir. Hukuk Genel Kurulu, vaat borçlusunun ediminin satışı vaat edilen taşınmazın zilyetliğini ve mülkiyetini devretmek, vaat alacaklısınınkinin ise bunun karşılığında bedel ödemek olduğunu; tam iki tarafa borç yükleyen bu sözleşmede edimini yerine getiren tarafın karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebileceğini belirtir.¹ Vaat borçlusu devre yanaşmazsa vaat alacaklısı, TMK m. 716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.² TMK m. 716/1, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak tescil isteme hakkına sahip kişinin, malikin kaçınması hâlinde mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebileceğini düzenler.

Satış vaadinin geçerliliği, vaat borçlusunun sözleşme tarihinde taşınmazın maliki olmasına bağlı değildir. Hukuk Genel Kurulu, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliğinin satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına hiçbir zaman bağlı olmadığını belirtmiş ve başkasına ait tapulu taşınmazın noterde düzenlenen satış vaadiyle satışını, kişisel borç doğuran bir sözleşme olarak geçerli saymıştır. (Yargıtay HGK, E. 2010/386)³ Bu karar mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde ve oy çokluğuyla verilmiştir.

Bu rehber iki kişi arasında doğrudan yapılan satış vaadini ve ona dayanan tescil davasını anlatır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içindeki satış vaadi ve yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin istemleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde, yolsuz tescilin iptali ise tapu iptali ve tescil davası rehberinde ele alınır.

Satış vaadi sözleşmesi yapmak noterin görevleri arasındadır. Noterlik Kanunu m. 60/3, 7413 sayılı Kanunla 23/6/2022'de değiştirilmiş hâliyle, noterin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmasını ve taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde bu sözleşmeyi tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermesini sayar. Noterlik Kanunu m. 89 ise “gayrimenkul satış va'di”ni, “Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” başlığı altında, tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerle birlikte sayar.

Noterlikte iki ayrı işlem türü vardır. Noterlik Kanunu m. 84/1'e göre hukuki işlemlerin noter tarafından düzenlenmesi bir tutanak şeklinde yapılır; m. 90/1'e göre ise onaylama, hukuki işlemin altındaki imzanın imzayı atan kişiye ait olduğunun bir şerhle belgelendirilmesidir. Hukuk Genel Kurulu, Noterlik Kanunu m. 60/3 ve m. 89'un taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirdiğini ve tapuda kayıtlı taşınmazların resmî senede bağlanmayan satımları ile noterde düzenleme biçiminde yapılmamış satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğunu belirtir.¹ Yargıtay da noterde onaylama şeklinde yapılan bir satış vaadini, düzenleme şekli zorunlu olduğu için geçersiz saymış ve bu sözleşmeye dayanılarak verilen tescil kararını bozmuştur; sözleşme mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde yapılmıştır ve karar oy birliğiyle verilmiştir. (Yargıtay 14. HD, E. 2010/6611)⁴

Adi yazılı sözleşmenin sonucu da aynıdır. 7. Hukuk Dairesi, “Satış Vaadi Sözleşmesi” başlığını taşıyan ama noterde düzenleme şeklinde yapılmayan bir sözleşmenin, kanunun öngördüğü şekle uyulmadığı için geçersiz olduğunu ve tarafların ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebileceklerini kabul etmiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2022/5379)⁵ TBK m. 12/2'ye göre kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve bu şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.

Şekil eksikliği, taraflar ileri sürmese de hâkim tarafından yargılamanın her aşamasında re'sen göz önüne alınır.¹ Hukuk Genel Kurulu bu ilkeyi 2024 tarihli bir kararında, 7. Hukuk Dairesi de aynı yıl verdiği bir kararında tekrarlamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2023/1069)⁶⁵ Kurul, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerde öngörülen şekil şartının ispat değil geçerlilik şartı olduğunu ayrıca vurgular. (Yargıtay HGK, E. 2024/421)⁷

Şekle aykırılığı ileri sürmek kendiliğinden hakkın kötüye kullanılması sayılmaz. Hukuk Genel Kurulu, şekil eksikliğinden kendi yararına sonuç çıkaran kişinin salt bu sebeple, karşı taraf bundan zarar görmüş olsa bile, hakkını kötüniyetli kullanmış sayılmayacağını belirtmiştir.⁷ TMK m. 2/2 ise bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağını söyler; Yargıtay içtihadının bu kurala dayanarak tanıdığı istisnalar aşağıdaki bölümde anlatılmıştır.

Adi yazılı bir sözleşmeye dayanan davanın her zaman satış vaadine dayalı tescil davası sayılması da gerekmez. Hukuk Genel Kurulu, adi yazılı sözleşmenin yanında zilyetlik, iyiniyet ve taşınmaza değeri arazininkinden açıkça fazla yapı yapıldığı iddiasına da dayanılan bir dosyada, olayları açıklamanın taraflara, hukuki nitelendirmenin hâkime ait olduğunu belirterek davanın TMK m. 724'e dayalı temliken tescil istemine ilişkin olduğunu kabul etmiştir.¹ Kurula göre bu yolda malzeme sahibinin iyiniyetli olması, yapı değerinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması ve taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi gerekir.¹

Ön ödemeli konut satışında 6502 sayılı Kanun m. 41/1, satışın tapu siciline tescil edilmesini, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar; aynı fıkranın ikinci cümlesine göre aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Hukuk Genel Kurulu, ön ödemeli konut satış sözleşmesini, m. 40/1'deki tanıma dayanarak, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak aktarır.⁷

Kurul bu hükümden, adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğini yalnız tüketicinin ileri sürebileceği sonucunu çıkarmış ve m. 41/1'deki koşullar bulunduğunda tüketicinin tescil isteyebileceğini kabul etmiştir.⁷ Aynı kararda Kurul, 6502 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan sözleşmede uyuşmazlığın 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının koşullarına göre değil, sözleşme tarihinde yürürlükte olan 6502 sayılı Kanun hükümlerine göre çözülmesi gerektiğini belirtmiştir.⁷ Karar, ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunun aktarımına göre anılan İçtihadı Birleştirme Kararı, geçersiz sözleşmeye dayanan cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğini; ancak Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan binadan bağımsız bölüm satışında alıcı tüm borçlarını ödemiş, satıcı bağımsız bölümü teslim etmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorsa, hâkimin olayın özelliğine göre TMK m. 2'yi gözeterek tescil davasını kabul edebileceğini öngörür.⁷ Yükleniciden harici sözleşmeyle bağımsız bölüm alan kişinin bu yoldaki istemleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinin konusudur.

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir satış vaadinde bu istisnalara başvurmaya gerek yoktur. 7. Hukuk Dairesi, tüketici mahkemesinde görülen ve yapsatçı ile noterde yapılan satış vaadine dayanan bir tescil davasında, uyuşmazlığın düzenleme şeklindeki sözleşme esas alınarak çözülmesi gerekirken 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararındaki koşullar üzerinden sonuca gidilmesini doğru bulmamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/4942)⁸

Tescil davasının ilk şartı, noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadidir. Bunun ardından Yargıtay'ın aradığı ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.¹ Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın tapu kaydında temliki tasarrufu engelleyen bir kayıt bulunması, vaadin 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18'in son fıkrasına aykırı yapılması ya da taşınmazın başka bir mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması hâllerinde sözleşmenin yapıldığı anda ifa olanağından söz edilemeyeceğini belirtir.¹ İfa olanağının bulunmaması tescili engeller,¹ ama sözleşmeyi her durumda geçersiz kılmaz: Hukuk Genel Kurulu, vaat tarihinde Hazine ile davalı olan bir taşınmazda bu engelin objektif bir imkânsızlık olmadığını belirterek sözleşmeyi geçerli saymış ve alıcının müspet zararını istemesine olanak tanımıştır; karar mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde ve oy çokluğuyla verilmiştir.³

Elbirliği mülkiyetinde ayrı bir kural vardır. Elbirliği ortaklarından birinin miras payını ortaklık dışındaki birine satmayı vaat etmesi hâlinde sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir, ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar ifa olanağı yoktur; vaat elbirliği ortakları arasında yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcının payı alıcının payına eklenerek ifa mümkündür.² Aynı ilke Hukuk Genel Kurulunun 2010 tarihli kararında da yer alır.³ 7. Hukuk Dairesi, vaat borçlusunun miras payını satmayı vaat ettiği ve iki kez toplulaştırma yapılmış bir dosyada, sözleşme tarihindeki miras payının bilirkişiyle belirlenmesini, tescilin miras yoluyla edinilen paylar için verilmesini ve miras payı dışındaki payların hesap dışı tutulmasını istemiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2022/6117)⁹ Kararda payın elbirliği hâlinde bulunup bulunmadığına değinilmemiştir.

İfa olanağı taşınmazın niteliğinden de kalkabilir. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın vaat edilen kısmının, 5403 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne erişmediği bir dosyada kapatılan 14. Hukuk Dairesi tescil isteminin reddi gerektiğini belirterek hükmü bozmuş; 7. Hukuk Dairesi de bu bozmaya uyularak verilen ret kararında isabetsizlik görmemiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/3397)¹⁰ Bozma kararı dayanak olarak Kanunun “değişik 8/3. maddesi”ni anar;¹⁰ yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirleyen (1) sayılı liste bugün 5403 sayılı Kanun m. 8/A'da düzenlenir ve tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez.

İkinci şart bedeldir. Satış vaadine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalı; ödenmeyen bir kısım varsa bu kısım depo ettirilmelidir.⁸ Hukuk Genel Kurulu da tescil isteğinin kabulünü bedelin ödenmesine, eksik kısım varsa depo ettirilmesine bağlamıştır.³ Kararlar depo yükümlülüğünü mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 81'e dayandırır. Bugün karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa sırasını TBK m. 97 düzenler: sözleşmenin ifasını isteyen taraf, sözleşmenin koşullarına göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır.

Vaat borçlusunun sözleşme tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmadığı ileri sürülürse bu iddia önce incelenir. 7. Hukuk Dairesi, ehliyetsizlik isteğinin kamu düzeniyle ilgili olması ve çözümlenmesi hâlinde diğer isteklerin incelenmesine gerek kalmayacağı gözetilerek öncelikle araştırılması gerektiğini belirtmiştir.⁹

Vaat borçlusu ölmüşse istem mirasçılarına yöneltilir. 7. Hukuk Dairesine göre resmî şekilde yapılan satış vaadine dayanarak vaat alacaklısının vaat borçlusundan, o ölmüşse mirasçılarından sözleşmenin yerine getirilmesini isteme hakkı doğar.²

TMK m. 1009/1, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini; m. 1009/2 ise bu hakların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Tapu Kanunu m. 26'ya göre noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse sicile şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. Tapu Kanunu m. 26 bu hükümde Noterlik Kanununun “44 üncü maddesinin (B) bendi”ne atıf yapar; bugünkü Noterlik Kanununda satış vaadi yapma ve sözleşmeyi tapu siciline şerh verme görevi m. 60/3'te sayılır.

Hukuk Genel Kurulu şerhin etkisini şöyle tarif eder: Tapu Kanunu m. 26'daki düzenleme ile satış vaadinden doğan hakka üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir; şerh sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmez, ama ona “aynî tesir” kazandırır.¹ Bu şerhin geçerliliği satış vaadinin geçerliliğine bağlıdır; geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerh koruma sağlamaz.¹

Tapuda belirtme bulunmamasının sonucu, sonradan hak kazananlar karşısında ortaya çıkar. 7. Hukuk Dairesi, bir inşaat şirketinden bağımsız bölüm alan kişi lehine tapuda şahsi hakka dayalı bir belirtme bulunmadığı sırada konulan ihtiyati haciz şerhlerinin, haciz koyduran bankanın kötü niyeti de ispat edilemediğinden terkin edilemeyeceğine karar vermiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/111)¹¹ Hukuk Genel Kurulu da tapu siciline şerh verilmediği için güçlendirilmemiş şahsi hakkın kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülemeyeceğini; ancak devir alacaklılardan mal kaçırmak amacına yönelik ve muvazaalıysa ya da hak sahibinin zararına bilerek yapılmışsa şahsi hakkın ayni hak sahibine karşı da ileri sürülebileceğini belirtmiştir.⁷ TMK m. 1023 ise tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur.

Kanunda satış vaadinden doğan davalar için ayrı bir süre yoktur. TBK m. 146'ya göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay'a göre satış vaadinden doğan davalar için özel bir süre öngörülmediğinden on yıllık süre uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla işlemeye başlar.²

Taşınmaz teslim edilmişse sonuç değişir. Satışı vaat edilen taşınmaz sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, on yıl geçtikten sonra açılan davada zamanaşımı savunması TMK m. 2'deki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmadığından dinlenmez.² 7. Hukuk Dairesi bu ölçütü 2023 tarihli bir bozma kararında da aynı sözlerle tekrarlamıştır.⁹ Aynı kural, Hukuk Genel Kurulunun 2010 tarihli kararında mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 125'e dayanılarak yer almaktadır; 7. Hukuk Dairesi bugün on yıllık süreyi 146. maddeye dayandırır.³²

TMK m. 2/1 herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğunu, m. 2/2 ise bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağını söyler. Zamanaşımı ise TBK m. 161 uyarınca ileri sürülmedikçe hâkim tarafından kendiliğinden göz önüne alınamaz; bu yönüyle, hâkimin yargılamanın her aşamasında re'sen gözettiği şekil eksikliğinden ayrılır.¹

Sözleşme geçersizse alıcı ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri ister.⁵ Yargıtay bu istemi de on yıllık zamanaşımına bağlar. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/1328)¹² (Yargıtay 7. HD, E. 2021/6857)¹³ İki Daire de 07.06.1939 tarihli, 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını aktarır;¹³¹² 3. Hukuk Dairesi ayrıca taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme bulunmasını gerekçe gösterir.¹² Süre bedelin ödendiği tarihte değil, alıcının tapuda devir ümidinin kesildiği ya da devrin imkânsız hâle geldiği tarihte başlar.¹²¹³ 3. Hukuk Dairesine göre zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı işlemeye başlamaz.¹² 7. Hukuk Dairesinin bozma kararı, HMK geçici m. 3 yollamasıyla uygulanan 1086 sayılı HUMK m. 428 uyarınca, karar düzeltme yolu açık bırakılarak verilmiştir.

Bu noktada iki durum birbirinden ayrılır. Sözleşme noterde düzenlenmiş ve geçerliyse ama ifa sonradan imkânsız hâle gelmişse vaat alacaklısı kural olarak tazminat ister: Hukuk Genel Kurulu, ifa olanağı bulunmayan durumda kural olarak borcun ifa edilmemesinin borçlunun sorumluluğunu doğurduğunu ve vaat alacaklısının aynen ifa yerine tazminat isteyebileceğini belirtir.¹ Kurul 2010'da, başlangıçta geçerli olarak kurulup sonradan ifası imkânsızlaşan bir satış vaadinde davacının gerçek ve güncel müspet zararının bilirkişi aracılığıyla belirlenip hükmedilmesi gerektiğini kabul etmiştir; karar mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 96'ya (bugün TBK m. 112) dayanır ve oy çokluğuyla verilmiştir.³ 7. Hukuk Dairesi de bir taahhüt işlemi olarak geçerliliğini koruyan sözleşmede, tescil reddedildikten sonra taşınmazın vaat edilen kısmının dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilmesi gerekirken ödenen bedelin güncellenmiş hâline hükmedilmesini bozma sebebi saymıştır.¹⁰ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa ise TBK m. 136/1 uyarınca borç sona erer; karşılıklı borç yükleyen sözleşmede bu yolla borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür (m. 136/2).

Sözleşme geçersizse taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemez; (Yargıtay HGK, E. 2023/885)¹⁴ alıcı satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.⁵ TBK m. 77/2'ye göre geri verme yükümlülüğü özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması durumunda doğar. Hukuk Genel Kurulu da geçersiz sözleşmelerde taraflardan her birinin diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlü olduğunu belirtmiştir.³

Ödenen paranın aynen iadesi enflasyon karşısında adil sonuç vermediği için Yargıtay denkleştirici adalet ilkesini uygular. Hukuk Genel Kurulu, akit tarihinde verilen paranın aynı miktarda iadesinin adalete karşı güveni sarsması üzerine yargısal içtihatlarla bu ilkenin benimsendiğini belirtir.⁶ Yerleşik içtihada göre enflasyon, TEFE-TÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak iade edilecek bedel dava tarihi itibarıyla hesaplanır.¹⁴ Hesabın hangi tarihe kadar yapılacağı konusunda kararların ifadesi tek tip değildir: 2024 tarihli Kurul kararı genel ölçütte ödeme tarihinden ifanın imkânsız hâle geldiği veya akdin ifa edilemeyeceğinin öğrenildiği tarihe kadar ulaşılan alım gücünü anarken, aynı kararda somut olay için paranın dava tarihindeki alım gücüne ulaştırılmasını istemiştir.⁶

Hukuk Genel Kurulu 2025'te bu hesaba yeni bir ölçüt ekledi. Kurul, geçersiz de olsa sözleşme çerçevesinde satın alınmak istenen şey yatırım aracı olarak kullanılabilecek nitelikte ekonomik bir değer taşıyorsa hesaplama yönteminde bir ölçüt olarak gözetilebileceğini; ancak taşınmazın rayiç değerinin hesaba doğrudan eklenemeyeceğini; bunun yerine taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri ile iade borcunun muaccel olduğu andaki güncel değeri arasındaki artış oranının iadeye konu paraya uygulanması ölçütünün de hesaba katılması gerektiğini kabul etti.¹⁴ Bu karar, Özel Dairesi 3. Hukuk Dairesi olan ve geçersiz bir taşınmaz satışına dayanan bir dosyada, ikinci görüşmede oy çokluğuyla verildi. 7. Hukuk Dairesi aynı yıl, bilirkişi hesabında bu artış oranına yer verilmemesini eksik inceleme sayarak bir kararı oy birliğiyle bozdu. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/5053)¹⁵

TMK m. 6'ya göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Tescil isteyen vaat alacaklısı bu nedenle geçerli sözleşmeyi ve bedelin ödendiğini ya da depo edildiğini ispat eder; tescil isteminin kabulü için kararlaştırılan bedelin ödenmiş, ödenmeyen kısım varsa depo ettirilmiş olması gerekir.⁸ Sözleşme geçersizse ve bedelin iadesi isteniyorsa davacı, iadesini istediği bedeli ödediğini ispat eder. (Yargıtay 7. HD, E. 2022/6865)¹⁶ 7. Hukuk Dairesi, ispat yükünün hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kişiye düştüğünü hatırlatır.¹⁶

Ödemenin yazılı delille ispat edilemediği durumda yemin delili önem kazanır. 7. Hukuk Dairesine göre yemin, iddianın ispatında son başvurulacak araçtır; hâkim, davacının iddiasını yazılı delillerle ispat edemediği kanaatine varırsa dava dilekçesinde dayanılan yemin delilini re'sen hatırlatmalıdır.¹⁶ Aynı kararda Daire, davalının kabul ettiği tutarın üzerindeki ödeme iddiası için davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılmasını istemiştir.¹⁶

Vaat borçlusunun sözleşme tarihinde ehliyetsiz olduğu ileri sürülürse, 7. Hukuk Dairesi ayırt etme gücünün kişiye, eylem ve işleme göre değişen nispi bir kavram olması nedeniyle Adli Tıp Kurumundan rapor alınmasını gerekli görür; ağır hasta olan vaat borçlusunun evine noter getirilerek sözleşme yapılan bir dosyada tüm tıbbi belgelerin toplanmasını ve bu raporun alınmasını istemiştir.⁹

Mirasçılar vaadin kendilerinden mal kaçırmak amacıyla yapıldığını her zaman def'i olarak ileri sürebilir ve muvazaalı ilişkinin dışındakiler bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilir; ancak taşınmazın değerinin düşüklüğü tek başına muvazaanın kanıtı sayılmaz.² 7. Hukuk Dairesi, ehliyetsizlik de mal kaçırma amacı da kanıtlanamayan bir dosyada satış vaadine dayalı tescile karar verilmesi gerektiğini belirterek ret kararını bozmuştur.² Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı tapudaki devirlerin iptali ise tapu iptali ve muvazaa davalarının konusudur.