Tahliye davası: kiracının hangi sebeplerle ve hangi sürede çıkarılabileceği

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. TBK m. 347/1'e göre kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu kuralın tek istisnası süreye bağlıdır: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2).

Bunun dışında kiraya verenin elindeki yollar kanunda düzenlenmiştir; başlıcaları şunlardır: 1) kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350/1), 2) yeniden inşa veya imar (TBK m. 350/2), 3) yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351), 4) kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1), 5) bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m. 352/2), 6) kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu (TBK m. 352/3), 7) kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt feshi (TBK m. 315), 8) kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılığı nedeniyle, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilerek yapılan yazılı ihtara rağmen aykırılığın giderilmemesi; ağır hâllerde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316). Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda da kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/3). TBK m. 354'e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Yargıtay kararları bu yapının amacını kiracının korunması olarak açıklar; kiracının en çok korunduğu kira türü konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. (Yargıtay 3. HD, E. 2024/2446)¹ Bu nedenle sözleşmeye kiraya veren aleyhine konulan hükümler geçerli sayılabilir: 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde kiraya verene süre bitiminden önce fesih ihbarı yükümlülüğü getiren şartın kiracı lehine olduğu için geçerli olduğunu, bu şarta uyulmadan açılan ihtiyaç davasının kanundaki bir aylık sürede açılmış olsa bile süresinde sayılmayacağını karara bağlamıştır.¹

TBK m. 350/1'e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Kimin ihtiyacının tahliye sebebi olabileceği kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2021/2159)² Bu sınırın pratik sonucu şudur: bir gerçek kişi, kurduğu şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemez; 3. Hukuk Dairesi, kendi işyerini açacağını söyleyen davacının kiralananda işletmek üzere bir şirket kurduğunun anlaşılması üzerine tahliye kararını bu gerekçeyle bozmuştur.²

Yargıtay'ın asıl ölçütü ihtiyacın niteliğidir. Hukuk Genel Kurulu'na göre dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava sonuna kadar devam etmesi gerekir; yakında gerçekleşecek bir işyeri ihtiyacı için de dava açılabilir. (Yargıtay HGK, E. 2017/1290)³ Devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç ile henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz; dava tarihinde ihtiyacın varlığı yetmez, yargılama boyunca da sürmesi gerekir. (Yargıtay HGK, E. 2017/1540)⁴

İşyeri ihtiyacında ayrıca kiralananın davacının yapacağını bildirdiği işe uygun, elverişli ve yeterli olması aranır. Kiraya verenin mevcut işinin devamı ve genişletilmesi niteliğindeki talep haklı görülebilir.³ Hukuk Genel Kurulu, yapı malzemesi ticareti yapan davacının bir deposunun çatısı fırtınada uçtuğu için malzemesini geçici olarak başkasının deposunda tuttuğu olayda, kiralanan deponun bilirkişi raporuyla bu işe uygun bulunduğunu da gözeterek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmiştir.³

Kiralananı sonradan edinen kişinin iki seçeneği vardır. TBK m. 351/1'e göre, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. TBK m. 351/2'ye göre ise dilerse bu hakkı, eski malikle yapılmış sözleşmenin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanır.

3. Hukuk Dairesi bu iki yolun ilişkisini şöyle açıklar: birinci yolda dava altı ayın sonunda hemen açılmak zorunda değildir, sözleşme sonuna kadar açılabilir; ama edinmeyi izleyen bir ay içindeki bildirim zorunludur ve sonradan giderilemez. (Yargıtay 3. HD, E. 2024/4100)⁵ Yeni malik bu seçeneklerden hangisi yararınaysa onu tercih eder; sözleşmenin sonunda bir ay içinde dava açıldığında ayrıca bildirim gerekmez.⁵ Aynı kararda Daire, bildirimin paydaşlardan yalnız biri tarafından yapıldığı gerekçesiyle davayı reddeden kararı, davanın m. 351/2'ye dayanılarak süresinde açıldığını belirterek kanun yararına bozmuştur.⁵

Yeni malik de ihtiyacını ayrıca kanıtlamak zorundadır; yeni malik olmak tek başına tahliye sebebi değildir.⁴ Hukuk Genel Kurulu, edinme ve bildirimin mülga 6570 sayılı Kanun döneminde yapıldığı ve TBK m. 351'in de benzer düzenleme getirdiğini belirttiği bir davada, yurt dışında yaşayıp Türkiye'ye dönmek için konut satın alan davacının ihtiyacını tanık beyanları ve dönüşe ilişkin belgelerle kanıtlanmış saymıştır.⁴

TBK m. 352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir. İcra yolunda icra memuru, tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder (İİK m. 272); kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde bildirir (İİK m. 274). İtiraz hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; ancak itiraz, tahliye talebi noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı güçte bir belge gösteremiyorsa kaldırılır; aksi hâlde kaldırma talebi reddedilir (İİK m. 275).

Yargıtay taahhüdün geçerliliği için dört şart arar: 1) yazılı olması, 2) kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, 3) tahliye tarihinin belirtilmesi, 4) kiralananın tesliminden makul bir süre sonra verilmesi. (Yargıtay 3. HD, E. 2024/4396)⁶ Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhüt geçerli değildir; vekil tarafından da taahhüt verilebilir ve bunun için özel yetki gerekmez.⁶ Aynı kararda Daire, sözleşmedeki taahhüdü geçersiz saymakla birlikte, kiracı vekilinin sonradan gönderdiği cevabi ihtarnamede boşaltma tarihini teyit ettiğini, bu nedenle taahhüdün serbest irade ile verildiğini kabul ederek davanın reddini bozmuştur.⁶

Kiracının “taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzaladım” savunması ispat meselesidir. 3. Hukuk Dairesi, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiği ispat edilemediği ve imzanın taahhüt tarihinde şirketi temsile yetkili kişiye ait olduğu belirlendiği için taahhüdü geçerli sayan kararı onamıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/1914)⁷

Kira bedelinin ödenmemesi iki ayrı tahliye yolu açar. Birincisi temerrüt feshidir: TBK m. 315'e göre kiraya veren, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Yargıtay'a göre bu yolda kira bedelinin muaccel olması, verilen sürede ödenmemesi ve ihtarnamede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir; davacının hangi ihtarnameye ve hangi ayların kira bedeline dayandığı belirlenmeden karar verilemez. (Yargıtay 3. HD, E. 2018/49)⁸

Temerrüt İİK m. 269 vd. uyarınca ilamsız icra yoluyla da ileri sürülebilir. Ödeme emrini alan kiracı yedi gün içinde itiraz eder; itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m. 269/a). İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).

İkinci yol iki haklı ihtardır (TBK m. 352/2). Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir; buna karşılık süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödendiği hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz. (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6318)⁹

Süre bu yolda en sık yapılan hatadır: 3. Hukuk Dairesi, ihtarların yapıldığı kira yılı dolmadan açılan davada verilen tahliye kararını, davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiği gerekçesiyle bozmuştur.⁹ İhtarın haklı olup olmadığı ise ödeme gününe göre belirlenir; sözleşmede kira bedelinin ayın belli gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa serbest iradeyle kararlaştırılan bu hüküm tarafları bağlar ve iki haklı ihtar buna göre değerlendirilir. (Yargıtay 3. HD, E. 2021/7138)¹⁰

TBK m. 350/2'ye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya veren, ihtiyaç davasındaki sürelere uyarak dava açabilir. Yargıtay bu davada imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazını zorunlu sayar; ancak projenin dava açılırken verilmesi şart değildir, dava tarihinden sonra da ibraz edilebilir. (Yargıtay 3. HD, E. 2019/619)¹¹ Bu nedenle proje ibraz edilemedi diye davanın hemen reddi doğru bulunmamış, sonradan sunulan yapı ruhsatının değerlendirilmesi istenmiştir.¹¹

TBK m. 352/3'e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. 3. Hukuk Dairesi'ne göre tahliye için iki koşul birlikte aranır: kiracının veya eşinin aynı sınırlar içinde bir konutunun bulunması ve bu konutun kiracının sosyal durumu ile aile nüfusu bakımından oturmaya elverişli olması. (Yargıtay 3. HD, E. 2017/4366)¹²

Tahliyeden sonra kiraya verenin serbestliği de sınırlıdır. TBK m. 355'e göre gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının yeni durumdaki taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır. Bu hükümlere aykırılıkta kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Tahliye davalarındaki dava açma süreleri kamu düzenine ilişkindir; davalı ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden gözetir.¹ Süre iki yönden kaçırılabilir. Geç açılan dava reddedilir; süresinden önce, yani sözleşme süresi dolmadan açılan dava da zamansız açıldığı için reddedilir. (Yargıtay 3. HD, E. 2025/1495)¹³ TBK m. 353'e göre kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar; Yargıtay bu durumda davanın bildirimi izleyen uzayan kira yılının sonuna kadar açılabileceğini kabul eder.¹

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen m. 18/B/1-a uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Hüküm 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir (7445 sayılı Kanun m. 43/1-a). 6325 sayılı Kanun'un geçici 3. maddesine göre hüküm, yürürlüğe girdiği tarihte ilk derece, istinaf ve temyiz aşamasında görülmekte olan davalara uygulanmaz. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m. 18/A/2).

Başvurunun zamanı da önemlidir. 3. Hukuk Dairesi, iki bölge adliye mahkemesi dairesi arasındaki uyuşmazlığı gidererek, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir; dava açma süresi başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz.¹³ Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A/15); bu nedenle süresi içinde yapılan başvuru kiraya verene süre kaybettirmez.

İhtiyaca dayalı davada ispat yükü kiraya verendedir; tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.⁴ İşyeri ihtiyacına ilişkin iddia tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporu ile ve her türlü delille kanıtlanabilir; kiralananın yapılacak işe uygunluğu ve ruhsata elverişliliği için bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekir.³ 3. Hukuk Dairesi, kendi işyeri ihtiyacına dayanan davacının kiralananda işletmek üzere bir şirket kurduğunun ticaret sicil kayıtlarından anlaşıldığı bir davada, bu hususun değerlendirilmeden verilen tahliye kararını bozmuştur.²

Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda yazılı belge esastır. Hukuk Genel Kurulu'na göre taahhüdün kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. (Yargıtay HGK, E. 2017/975)¹⁴ Kira sözleşmesi yapılırken tarihleri boş olarak imzalatılan taahhüdün tarihlerinin sonradan tamamlanması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz; tarihlerin anlaşmaya aykırı tamamlandığını da kiracı ispatlar.¹⁴ 3. Hukuk Dairesi de aynı tarihte düzenlendiği ispat edilemeyen ve imzası yetkili temsilciye ait olduğu bilirkişi raporuyla belirlenen taahhüdü geçerli sayan kararı onamıştır.⁷ İki haklı ihtar ve temerrüt davalarında ise ihtarnamenin içeriği, tebliğ tarihi ve sözleşmedeki ödeme günü belirleyicidir.¹⁰

Kiracı dava sürerken kiralananı boşaltırsa dava konusuz kalır; ancak yargılama giderleri HMK m. 331/1 uyarınca davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenir ve o tarihte haksız olan taraf giderleri öder.⁴ Aynı ilçede konut sebebine dayanan davada da boşaltma üzerine konusuz kalan dosyada, kiracının konutunun oturulabilir olup olmadığı keşifle araştırılarak dava tarihindeki haklılık durumu belirlenmelidir.¹²