Ecrimisil davası: haksız işgal tazminatının şartları, hesaplanması ve zamanaşımı

Ecrimisil, başkasının taşınmazını hukuken geçerli bir hakka dayanmadan kullanan kişiden hak sahibinin isteyebildiği kullanma tazminatıdır. Hukuk Genel Kurulu ecrimisili, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi ve hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tür tazminat olarak tanımlamaktadır; kavram Mecelle'den günümüz hukukuna aktarılmış, eski hukukta “emsal mal kıymeti karşılığı” olarak kullanılmıştır. (Yargıtay HGK, E. 2025/59)¹

Kanundaki dayanak TMK m. 995/1'dir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. Malik ayrıca malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabilir ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir (TMK m. 683/2). Hukuk Genel Kurulu ecrimisili TMK m. 995/1'e bağlamış; haksız işgalin haksız eylem niteliğinde olduğunu ve ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğini belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2025/175)² (Yargıtay HGK, E. 2023/235)³

Yargıtay kararlarında sürekli anılan 08.03.1950 tarihli, E. 1945/22, K. 1950/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre fuzuli işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurdukları kira sözleşmesine benzetilemez ve niteliği itibarıyla haksız eylemdir.² (Yargıtay 7. HD, E. 2025/4255)⁴ Aynı karara göre kötüniyetli işgalci, taşınmazı elinde tutmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazminle yükümlüdür; buna karşılık zarara uğramamış malik veya zilyede ecrimisil adı ya da başka bir ad altında tazminat ödenmez.²

Ecrimisil kira bedeli değildir. Yukarıda anılan 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre fuzuli işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurdukları kira sözleşmesine benzetilemez.² (Yargıtay HGK, E. 2022/301)⁵ Hukuk Genel Kurulu'na göre ecrimisilde bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötüniyetli olarak işgal ve kullanımı söz konusuyken, kira ilişkisinde kiralayan ile kiracının karşılıklı anlaşması ve belli bir bedel karşılığında malın kullanımı vardır. (Yargıtay HGK, E. 2017/1257)⁶ Görevli mahkemeye ilişkin bir kararında Kurul, ikisinin farklı kanun ve koşullara tabi olduğunu da belirtmiştir.³

Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin taşınmazları ile Vakıflar Genel Müdürlüğü ve idare ettiği mazbut vakıfların taşınmazları için kanun ayrı bir idari yol öngörür. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75/1'e göre bu taşınmazları işgal eden fuzuli şagilden, idarenin taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişiden oluşan komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilen ecrimisil istenir; bu rejimde idarenin işgalden dolayı zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. Ecrimisile itiraz edilmezse yüzde yirmi, peşin ödenirse ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır; rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir (m. 75/2). Bu rehber, dava yoluyla istenen özel hukuk ecrimisilini anlatır.

İdare bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan el atmışsa malik, idarenin kullandığı dönem için de ecrimisil isteyebilir. 5. Hukuk Dairesi, davacı tapu maliki ile davalı idare arasındaki kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisilin tahsiline ilişkin bir davada hesaplama yöntemini denetleyerek hükmü bozmuştur. (Yargıtay 5. HD, E. 2024/1122)⁷ Taşınmazın bedelinin idareden istenmesi ise ayrı bir davadır ve kamulaştırma rehberinde anlatılır.

Kanunda ve kararlarda aranan başlıca unsurlar şunlardır: 1) davacının taşınmaz üzerinde malik veya paydaş gibi hak sahibi olması, 2) davalının taşınmazı hukuken geçerli bir hakka dayanmadan kullanması ya da ona el atması, 3) kullananın iyiniyetli olmaması (TMK m. 993/1, m. 995/1), 4) hak sahibinin zarara uğramış olması: 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre zarara uğramamış malike ecrimisil adı altında tazminat ödenmez; Hukuk Genel Kurulu'na göre bu zararın en azı kira bedelidir.² Hukuk Genel Kurulu, taşınmaza hukuken geçerli herhangi bir hakka dayanılmaksızın davalı tarafından el atıldığının davacı tarafça ispatlanması gerektiğini belirtmektedir.¹ 25.05.1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da fuzuli işgali, bir hakka veya zımni ya da açık bir akde dayanmaksızın başkasının malını izinsiz ve rızasız işgal veya kullanma olarak tanımlamıştır.²

İyiniyet ayrımı sonucu doğrudan belirler. TMK m. 993/1'e göre iyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir. Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 3). İyiniyetli olmayan zilyet ise m. 995/1'e göre verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin eder.

Giderler de aynı ayrıma göre çözülür. İyiniyetli zilyet, geri vermeyi isteyenden şey için yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir; elde ettiği ürünler bu giderlerden doğan alacağına mahsup edilir (TMK m. 994/1, m. 994/3). İyiniyetli olmayan zilyet ise yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanları isteyebilir (TMK m. 995/2).

Uygulamada en çok tartışılan soru, kullanımın hangi andan itibaren haksız sayılacağıdır. 7. Hukuk Dairesi, malikin bir süre sessiz kalarak taşınmazda oturulmasına rıza gösterdiği ve rızasını sonradan ihtarnameyle geri aldığı bir olayda, ihtarnameden önceki kullanımda haksızlık unsuru bulunmadığını ve ecrimisilin ihtarnamenin tebliği ile ihtarnamede verilen süre gözetilerek hesaplanması gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2024/4777)⁸ Davacının kendi ihtarnamesinde kullanımın haklı bir yanılgıya dayandığını belirttiği başka bir olayda Daire, ihtarname tebliğ tarihine kadar kullananların haksız sayılamayacağını ve ecrimisil döneminin, ihtarname tebliğ tarihine kullanıma son verilmesi için tanınan sürenin eklenmesiyle ulaşılan tarihten dava tarihine kadar olduğunu kabul etmiştir. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/1214)⁹

Akrabalar arasında uzun süre ses çıkarılmamışsa sonuç daha da ileri gidebilir. 7. Hukuk Dairesi, mülkiyetin davacıya temlik tarihi (10.09.2013) ile dava tarihi (31.10.2017) arasındaki süreyi uzun bir süre sayarak bu dönemdeki sessizliği davacının zımni muvafakatine bağlamış; tarafların akraba olması ve kullananların davadan önce hiç uyarılmaması karşısında ecrimisil istemenin TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı olacağını, zımni rızanın dava tarihi itibarıyla geri alındığını ve dava tarihinden önceki dönem için ecrimisil istenemeyeceğini belirterek ecrimisil hükmünü bozmuştur. (Yargıtay 7. HD, E. 2025/3588)¹⁰ Daire bu sonuca akrabalığı ve davadan önce hiçbir uyarı yapılmamasını birlikte gözeterek ulaşmıştır.

Kullanım geçerli bir hukuki ilişkiye dayanıyorsa ecrimisil doğmaz. Hukuk Genel Kurulu'na göre müdahale yasadan veya sözleşmeden kaynaklanan aynî ya da şahsî bir hakka dayanmamalıdır.² Paylı taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğuyla geçerli biçimde kiraya verilmişse Kurul ecrimisil davasının reddi gerektiğini kabul etmiştir.⁵ Görevli mahkemeye ilişkin bir kararında da Kurul, taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisi saptanırsa ecrimisil davasının reddedileceğini belirtmiştir.³

TMK m. 693/1'e göre paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler (m. 693/2). Hukuk Genel Kurulu bu hükümden, paydaşlardan birinin diğer paydaşın kullanma hakkını engellemesi ya da ihlal etmesi durumunda yararlanamayan paydaşın payına yönelik el atmanın önlenmesini de, ecrimisil de isteyebileceği sonucunu çıkarmıştır.⁵ Elbirliği mülkiyetinde de ortaklardan biri, diğerlerinin olurunu almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan, taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. (Yargıtay 7. HD, E. 2026/1787)¹¹

Paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenmez; payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorunu, taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davasıyla çözülür.¹¹ (Yargıtay 7. HD, E. 2023/5128)¹²

Paydaşlar arasındaki ecrimisilin ayırıcı şartı intifadan mendir. Yargıtay kararlarına göre kural olarak intifadan men edilmedikçe paydaşlar birbirinden ecrimisil isteyemez; bu koşulun gerçekleşmesi, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır.¹¹¹² İntifadan men iddiası her türlü delille kanıtlanabilir.¹¹¹²

Kararlarda sayılan şu hâllerde intifadan men aranmaz: 1) taşınmazın kamu malı olması, 2) bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuki semere elde edilen yerlerden olması, 3) işgalci paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi, 4) paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmasıyla her paydaşın yararlanacağı yerin belli olması, 5) davacının daha önce aynı taşınmaz için diğer paydaşlara karşı el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açmış ya da icra takibi yapmış olması.¹¹¹² Ayrıca biçilen ot, toplanan fındık ve çay gibi kendiliğinden oluşan ürünlerde, mirasbırakanın kurduğu işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgalinde de intifadan men koşulu aranmaz.¹¹

Konut istisnası, kiraya verilerek hukuki semere elde edilen konutu kapsar. 7. Hukuk Dairesi, mirasbırakandan kalan ve tamamı paydaşlardan biri tarafından konut olarak kullanılan taşınmazda ecrimisile hükmedilebilmesi için davalının intifadan men edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Aynı kararda intifadan men şartının, yararlanma isteğini bildiren ihtarnamede verilen yedi günlük sürenin dolduğu tarihte gerçekleştiği kabul edilmiş; ecrimisilin başlangıcı olarak mirasbırakanın ölüm tarihinin esas alınması bozma sebebi yapılmıştır.¹¹

Paylı taşınmaz geçerli biçimde kiraya verilmişse paydaşın isteyebileceği şey ecrimisil değil kira bedelindeki payıdır. Hukuk Genel Kurulu, 06.05.1955 tarihli ve 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak paylı taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebileceğini, sözleşmeye taraf olmayan paydaşların açık ya da üstü kapalı onaylarıyla sözleşmeye geçerlik kazandırabileceklerini belirtmiş; pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığı olayda davacının ecrimisil değil kira bedelinden payına düşen tutarı isteyebileceğini ve ecrimisil davasının reddi gerektiğini kabul etmiştir.⁵ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.

Kat malikleri arasında ortak alanların kullanımı kat mülkiyeti rehberinde, paylı mülkiyetin taksim veya satışla sona erdirilmesi ortaklığın giderilmesi rehberinde anlatılır.

Ecrimisilin kapsamı kira bedeliyle sınırlı değildir. Hukuk Genel Kurulu'na göre ecrimisil en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır; haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.²³ Zarar her zaman kira geliri karşılığı olan zarar kadar olmayıp çok daha kapsamlı olabilir.⁵

Hesap uzmanlık gerektirir. Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi aracılığıyla keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarının belirlenmesini; bilirkişi raporunun somut bilgi ve belgeye dayanmasını, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmasını ve HMK m. 266 vd. hükümlerine uygun olmasını aramaktadır.¹ (Yargıtay HGK, E. 2025/553)¹³

5. Hukuk Dairesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisil istenen bir davada izlenecek yolu sıralamıştır. Önce taşınmazın niteliği belirlenir: değerlendirme tarihinde imar planı içinde olup olmadığı ve plandaki konumu ilgili belediyeden sorulduktan sonra arsa mı arazi mi olduğu tespit edilir ve buna göre seçilecek bilirkişi kuruluyla keşif yapılır.⁷ Arsa niteliğindeki taşınmazda, taşınmazın el atmadan önce nasıl kullanıldığı ve çevredeki taşınmazların ecrimisil istenen dönemdeki kullanma biçimleri araştırılır, bu kullanma şekillerine uygun kira sözleşmeleri taraflardan istenir ve bilirkişilerin kendiliğinden bulacağı emsaller de dikkate alınır.⁷ Arazi niteliğindeki taşınmazda ise İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerine göre ekilebilecek münavebe ürünleri üzerinden gelir metoduyla taşınmazın ilk dönem getirebileceği ecrimisil hesaplanır; takip eden dönemler için Üretici Fiyat Endeksi'ndeki artış oranları dikkate alınır.⁷

Emsal, taşınmazın fiili kullanımına uygun olmalıdır. Hukuk Genel Kurulu, paydaşlar arasındaki bir davada dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün fiili kullanım alanı dikkate alınarak ve taraflardan ticari kullanıma ilişkin emsaller istenerek ecrimisilin belirlenmesi gerekirken brüt alan ve konut amaçlı kira geliri üzerinden hesaplanan ecrimisile hükmedilmesini doğru bulmamıştır.¹³

Önceki bir dönem için ecrimisil kesinleşmişse sonraki dönemin hesabında o karar esas alınabilir. 7. Hukuk Dairesi, sonraki dönem için açılan davada önceki dönemin son dönemi için kabul edilen miktarın esas alınmasında isabetsizlik görmemiş; ancak TBK m. 344'te 01.01.2019'dan geçerli olmak üzere yapılan değişiklik nedeniyle bu tarihten öncesi için ÜFE, sonrası için TÜFE artış oranının uygulanması gerektiğini ve talep edilen dönemin tamamına ÜFE uygulanmasının doğru olmadığını belirterek hükmü bozmuştur.⁴ 5. Hukuk Dairesi'nin 2024 tarihli yukarıdaki kararında ise arazi niteliğindeki taşınmaz için takip eden dönemlerde yalnız Üretici Fiyat Endeksi'ndeki artış oranlarından söz edilmiştir.⁷

HMK m. 190/1'e göre ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Hukuk Genel Kurulu buna dayanarak ecrimisil davasında ispatın kural olarak davacıya ait olduğunu; taşınmaza hukuken geçerli herhangi bir hakka dayanılmaksızın davalı tarafından el atıldığını davacının ispatlaması gerektiğini belirtmektedir.¹¹³ Elatmanın önlenmesi davasında da davacı ayni hakkını ve davalının bu hakka elattığını, davalı ise elatmadığını veya elatmasının haksız olmadığını ispatla yükümlüdür.²

El atanın kim olduğu tereddüde yer bırakmadan belirlenmelidir. Bir vakıf taşınmazının yol olarak kullanıldığı ileri sürülen davada Hukuk Genel Kurulu, haksız işgale konu yolun davalı tarafından açıldığına dair somut bir delil ortaya konulamadığını; ispat yükü üzerinde olan davacının davasını ispatlayamadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken soyut veriler ve tahmine dayalı gerekçeyle kabul kararı verilmesinin isabetli olmadığını belirtmiştir.¹ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir.

Başka bir davada bir alışveriş merkezinin yanındaki taşınmaza mıcır dökülüp araç park edildiği ileri sürülmüştü. Hukuk Genel Kurulu, mıcırın davalı tarafından döküldüğünün ispatlanamadığını, tanığın “mıcırı kimin serdiğini gözümle görmedim” diyen beyanından tahmin yürütüldüğünü, araçların park edilmesinin davalının bir davranışından ya da sorumluluğuna giren bir durumdan kaynaklandığının ortaya konulamadığını ve bu nedenle davalının alanı otopark olarak kullandığı sonucuna varılamayacağını belirtmiştir.²

Paylı bağımsız bölümlerin kiraya verildiği iddiasında da ispat davacıdadır. Hukuk Genel Kurulu, mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin dava tarihinden geriye beş yıllık dönemde tek tek kimin kullanımında olduğunun, kiraya verilip verilmediklerinin, kimin tarafından kiraya verildiklerinin, kira döneminin ve kira bedellerini kimin tahsil ettiğinin davacı tarafından usulünce ispatlanamadığını belirterek bu bölümler yönünden davanın reddine ilişkin direnme kararını onamıştır.¹³

Paydaşlar arasında intifadan men iddiası her türlü delille kanıtlanabilir.¹¹¹² 7. Hukuk Dairesinin şu üç kararında yararlanma isteği, rızanın geri alınması ya da kullanıma son verilmesi talebi ihtarnameyle bildirilmiş ve ecrimisilin başlangıcı ihtarnamenin tebliği ile ihtarnamede verilen süreye göre belirlenmiştir.¹¹⁸⁹

Kanunda ecrimisile özgü bir zamanaşımı hükmü yoktur. Yargıtay, 25.05.1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve bu sürenin dava tarihinden geriye doğru işlemeye başladığını kabul etmektedir.¹¹² Hukuk Genel Kurulu'nun incelediği paydaşlar arası bir davada da istem, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ileri sürülmüş ve ispat bu dönem üzerinden değerlendirilmiştir.¹³

Hukuk Genel Kurulu bu sürenin kaynağını da açıklamıştır: 1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, başkasının malı üzerindeki haksız zilyetlikten doğan tazminat alacağını kira sözleşmesinden doğan alacağa benzetmiş ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 126'da (bugün TBK m. 147) kira alacakları için kabul edilen beş yıllık süreyi ecrimisil davalarına uygulamıştır. (Yargıtay HGK, E. 2017/2407)¹⁴ TBK m. 147/1'e göre kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Madde ecrimisili saymaz; bağlantı Yargıtay'ın kurduğu benzetmedir.

Aynı kararda bir ayrıma daha yer verilmiştir. 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre haksız zilyet malı başkasına kiralamış veya maldan başka surette kazanç sağlamışsa davacının davayı nitelendirmesine bakılır: dava mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 414'teki gerçek olmayan vekâletsiz iş görmeye dayandırılırsa on yıllık zamanaşımı, TMK m. 995'e dayanan dava olarak nitelendirilirse haksız fiil zamanaşımı uygulanır; tereddüt hâlinde m. 414 uygulanır.¹⁴ Karar, ecrimisil olmayan bir olayda (limanda haksız alıkonulan konteynerler) ve oy çokluğuyla verilmiştir; Kurul o olayda haksız fiil zamanaşımını uygulamıştır.¹⁴

Bu ayrım bugün de davanın nitelendirilmesine göre tartışılmaktadır. Hukuk Genel Kurulu, TBK'nın vekâletsiz iş görme hükümlerini anarak, elbirliği ortaklarından bir kısmının taşınmazı diğerlerinin onayı olmadan kiraya verdiği bir olayda diğer ortakların kiraya veren ortaktan veya kiracıdan ecrimisil, kiraya veren ortaktan ayrıca gerçek olmayan vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini isteyebileceklerini belirtmiş; olaydaki istemi ecrimisil değil, TBK m. 530'da düzenlenen gerçek olmayan vekâletsiz iş görmeden doğan menfaatin devri istemi olarak nitelendirmiştir.⁶ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir. 3. Hukuk Dairesi, paydaşlardan birinin paylı taşınmazları kiraya verip kira gelirini topladığı ve diğer paydaşa payını eksik ödediği ileri sürülen bir davayı vekâletsiz iş görme hükümlerine tabi saymış ve TBK m. 146'daki on yıllık zamanaşımını uygulamıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2023/372)¹⁵ 7. Hukuk Dairesi ise ilk derece mahkemesinin kira gelirlerinin davalılarca toplandığını kabul ettiği, elbirliği malikleri arasındaki bir davada, davanın vekâletsiz iş görmeye değil paya elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin olduğunu belirterek on yıllık süre uygulanmasını doğru bulmamıştır. (Yargıtay 7. HD, E. 2023/1188)¹⁶

Zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m. 161).

Devlete ve bazı idarelere ait taşınmazlarda idarenin kendisi belirlediği ecrimisilde süre dava tarihinden değil tespit tarihinden geriye işler: 2886 sayılı Kanun m. 75/1'e göre ecrimisil tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.

HMK m. 2/1'e göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Hukuk Genel Kurulu, taşınmazın haksız kullanıldığı ileri sürülerek ecrimisil istenen bir davada, davacı kira sözleşmesine dayanmadığı için istemin TMK hükümlerinden kaynaklandığını ve uyuşmazlığın HMK m. 2/1 uyarınca asliye hukuk mahkemesinin görevinde olduğunu kabul etmiştir; Kurul'a göre kira alacağı sözleşmeye göre belirlenirken ecrimisil rayice göre hesaplanır.³ O olayda davalı, taşınmazı ihaleyle kiraladığını ve sonraki yılların ihalelerini de alarak kullanmaya devam ettiğini savunmuştu; Kurul, mahkemenin kira sözleşmesinin devam edip etmediğini tartışması, hukuken geçerli bir kira ilişkisi saptanırsa ecrimisil davasını reddetmesi, saptanmazsa ecrimisil hakkında karar vermesi gerektiğini ve kira ilişkisi bulunduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmesinin doğru olmadığını belirtmiştir.³ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir. Davacı kira sözleşmesine dayanıp kira alacağı isterse, HMK m. 4/1-a kira ilişkisinden doğan alacak davalarını sulh hukuk mahkemesine verir. Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazda ortak yere elatmaya ilişkin uyuşmazlığı ise Hukuk Genel Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevinde saymıştır; o davada ecrimisil istemi ayrılmıştı ve karar oy çokluğuyla verilmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2017/1258)¹⁷

Genel yetkili mahkeme, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6/1). Haksız fiilden doğan davalarda haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 16/1). 5. Hukuk Dairesi ecrimisili bir tür haksız fiil tazminatı saymış; tek başına açılan ecrimisil davasının taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin olmadığını ve kesin yetkiyi düzenleyen HMK m. 12'ye tabi olmadığını, taşınmazın bulunduğu yer haksız fiilin işlendiği yer olduğundan davanın orada da açılabileceğini belirtmiş; davacının davayı kendi yerleşim yerinde açmasını HMK m. 16'daki seçimlik hakkın kullanılması saymıştır. (Yargıtay 5. HD, E. 2025/13736)¹⁸ Ecrimisil elatmanın önlenmesi istemiyle birlikte de istenebilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1); 5. Hukuk Dairesi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil birlikte istenen bir davada yetkili mahkemeyi HMK m. 12'ye göre belirlemiştir. (Yargıtay 5. HD, E. 2024/2831)¹⁹ Hukuk Genel Kurulu da harç ve kesinlik sınırı bakımından böyle bir davanın taşınmaz malın aynına ilişkin olduğunu belirtmiştir. (Yargıtay HGK, E. 2025/225)²⁰

6325 sayılı Kanun m. 18/B/1, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dört grup uyuşmazlıkta dava şartı yapar: 1) kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 2) taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 3) Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 4) komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. Haksız işgalden doğan ecrimisil bu listede sayılmaz. Ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat davalarında ise TTK m. 5/A/1 arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. 6. Hukuk Dairesi, müdahalenin men'i ve ecrimisil birlikte istenen bir davada, müdahalenin men'i talebinin arabuluculuğa tabi olmadığını ve arabuluculuğa tabi olmayan bir davayla birlikte açılan tazminat davasının da arabuluculuk dava şartına tabi olmayacağını belirterek davanın usulden reddine ilişkin kararı bozmuştur. (Yargıtay 6. HD, E. 2025/1956)²¹ 11. Hukuk Dairesi de tacirler arasında tapu iptali ve tescil istemiyle aynı dilekçede istenen ecrimisil için, ecrimisil davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu olsa da tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte açılması hâlinde bu yola başvurulmasının gerekmeyeceğini belirtmiştir. (Yargıtay 11. HD, E. 2025/5093)²²

Yargı harçları değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m. 15). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ecrimisil de istenmişse harç, taşınmazın değeri ile istenen ecrimisil tutarı üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m. 16/2).

Nihai kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 341/1-a); m. 341/2'deki parasal sınırı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil birlikte istenmişse Hukuk Genel Kurulu, kesinlik sınırının tespitinde iki istemin dava değerlerinin toplanmasıyla ortaya çıkan değerin esas alınması ve bölge adliye mahkemesinin ecrimisile yönelik istinaf istemini de esastan incelemesi gerektiğini kabul etmiştir.²⁰ Bu karar oy çokluğuyla verilmiştir. Bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz, m. 362/1-a'daki temyiz sınırı ve 7589 sayılı Kanunla eklenen m. 362/3 çerçevesinde açıktır; parasal sınırlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK ek m. 1).